미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
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미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
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미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
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미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
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미국 주택가격은 금융위기 이전의 전고점을 돌파했고, 달러 환산한 선진국 주택가격과 비교시 가장 비싸다.
미국 주택시장의 재고순환은 5년전에 고점을 기록하고 내리막이다.
미국의 실질주택가격 변화율은 미국주택의 재고순환과 동행한다.
아래에서는 미국의 주택관련 부채와 인구구조의 변화에 대해 살펴본다.
집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
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앞에서 실질집값의 중요성을 강조해놓고 명목집값은 무엇인가?
물가상승이 높지 않다면 실질 부채와 비교하는 것은 좀 공허하다.
내가 은행에서 빌린 돈의 실질가치는 물가상승시 낮아지지만 한국은행과 통계청과 경제학자가 아니라면 장부에 기록되는 부채를 물가를 고려해서 빼주기는 어렵다.
요즘은 기업들이 자산을 장부가가 아니라 시장가 혹은 금리, 환율, 시장위험 등을 고려한 위험가중가격을 사용하는 모양이지만 부채는 그냥 명목가격을 쓰는 것이 나쁜 관행은 아니다.
그래서 명목부채와의 비교를 위해 명목집값을 썼다.
또 물가변동이 크면 양쪽에서 물가상승률을 빼주는 조건에서 두 지표의 변동을 물가가 결정하는 경우가 생길 수 있다.
실질가격과 실질가격을 비교하는 경우에 보이는 어떠한 관련성도 온전히 물가때문인 경우가 있고 그런 경우 분석은 바보들의 합창이 된다. 한국 뿐 아니라 외국 유명 싸이트에서도 종종 그런다.
또 앞에서 집값과 주택수를 비교한 것과는 질적으로 차이가 있다.
실질주택수라는 개념을 만든다고 해도 물가로 보정되는 것이 아니다.
인구수, 가구수, 사용가능한 집수를 확인해야 하는 것이다.
핑계를 세가지나 만들었으니 아래에서는 명목주택가격을 쓴다.
한국에서 집값상승률은 가계부채에 선행/동행한다.
미국은 어떤가?
동행한다.
그런데 한가지 특이한 점이 있다.
금융위기 이후 가격상승률이 부채증가율을 월등하게 넘어선다.
부채가 급증한 것이 아닌데 뭐가 문제인가?
금융위기 이전 40년간 미국의 역사에서 서브프라임 사태의 정점에서 잠깐 동안만 부채보다 집값상승률이 높았다.
그러나 금융위기가 지나고 나서 회복되기 시작한 집값이 2012년부터 5년 가까이 부채상승률을 넘는다.
집값을 올리는데 신용이 덜 필요하다.
미국 부동산시장은 '알 수 없는 이유로' 건들기만 하면 상승하는 시장이 되었다는 것이다.
이것은 금융위기 이후 통화량 급증에도 불구하고 통화유통속도가 감소한 사실과 사맛디 아니한다. 찜찜하고 궁금하다.
서울 아파트의 가격 탄력성
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한국은 이와 반대이다. 최근 집값을 올리는데 3배의 부채가 필요하다.
부채가 늘어서 겁나는 것이 아니라 시장이 무겁고 침착해서 오히려 심하게 안심이 된다.
더구나 많은 국제기구들이 한국부동산시장 상승률(명목 혹은 실질)을 전세계에서 낮은 쪽으로 분류하는 것과 일치한다.
일단 요약
미국주택시장은 금융위기 이후 돈을 적게 넣어서 많이 올릴 수 있는 가벼운 시장이 되었다.
전세계에서 가장 높은 집값과 일맥상통한다.
위에서 사용한 부채는 전세계 비교를 위해 bis 자료를 사용한 것이고, 미국부동산시장은 모기지 부채를 따로 살펴보는 것이 유리할 수 있다.
여기서는 모기지와 집값을 비교한다.
집값을 두개 비교한 것은 2014년 전후 쉴러지수에서 보이는 상승률이 유난하기 때문이다.
그 시점 전후를 제외하면 특이점은 없다.
미국주택가격은 모기지부채에 선행한다.
1985년, 2005년의 고점이 선행하고, 1991년, 2009년의 저점이 선행한다.
모기지부채와 집값의 변화율 차이를 강조해서 표시했다.
둘 간의 차이가 2010년 이후 역사적인 수준에서 유지되고 있다.
2001년 미국 부동산시장은 전체 경제가 it버블붕괴, 911의 충격과 공포를 겪은 것에 비하면 일시적인 둔화를 겪었을 뿐이고 모기지에는 흔적도 보이지 않는다.
전형적인 과열의 전조라고 볼 수 있다.
그와 반대로 적은 부채로 높은 집값 상승을 만들어 내는 최근의 몇년을 정말 과열이라고 할 수 있나?
새로운 현상인가?
일시적인 현상인가?
숫자의 오류인가?
지푸라기라도 잡는 심정으로 인구구조를 다시 보자.
인구고령화가 경제성장에 미치는 영향 - 한국은행 보고서
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_26.html
인구구조의 변화와 gdp, 자산가격 등에 대한 많은 논란이 있는 줄 안다.
내가 확인한 바로는 인구수, 가구수, 인구구조의 변화는 항상 높은 관련성을 보인다.
없다고 주장하는 논문들은 대개 수준이 낮거나, 속이거나, 의도가 있거나, 지저분하다.
적다고 주장하는 논문들은 잘 가려서 보면 된다.
또 상관관계가 인과관계는 아니라는 사실을 아무 때나 들이대면서 관련성의 의미를 축소하려는 시도를 하기도 한다.
그러나 대부분의 나라에서는 gdp, 집값이 인구구조에 주는 영향은 인구구조가 gdp, 집값에 주는 영향과 비교시 길고, 오랜 경로를 통한다는 사실을 부인하기 어렵다.
앞뒤 자르고 말하면 정도의 차이는 있어도 인구구조가 일방적으로 gdp, 집값에 영향을 주는 관계라고 봐도 틀릴 이유가 없다는 것이다. 아메리칸드림같은 수준의 코리안드림은 글쎄.
편견을 가지지 않으면 데이타는 항상 많은 새로운 사실을 보여준다.
세푼짜리 이론이 눈을 가리지 않는다면 말이다.
보자.
빨간선은 생산가능인구이고, 파란선은 가계자산중 비금융자산의 비중이다.
6년 전에도 네이버블로그에 올렸던 그림이다.
이렇게 깔끔하게 인구구조와 자산구성의 관계를 보여주는 그림을 아직 다른 곳에서 한번도 보지 못했다.(자뻑이 심하다. 그러나 그런 것이 없으면 며칠씩 이런 짓을 하기 어렵다.)
돈받고 일하는 사람들은 뭐하는지 이해가 잘 안된다.
왜 인구구조에 대해 쉰소리를 하는지도 이해가 안된다.
최근 생산가능인구의 급락이 보이나?
단기간에 회복될 것 같나?
가계자산에서 비금융자산(대개 부동산)이 감소하는 것이 인구구조의 변화와 관련이 없는 것 같나?
같은 내용을 보여준다.
복잡해 보이지만 장점이 있다.
하나는 인구구조의 변화를 1960년까지 길게 보여준다는 점이다.
또 하나는 지금은 fred에서 보여주지 않는 부동산자산의 가치를 보여준다는 점이다.
시장가로 부동산을 평가하는 것에 미국정부가 부담을 느낀 것이 아닐까 상상한다.
일단 요약
인구구조의 변화가 미국 가계의 비금융자산 비중과 관련이 높다.
다시 요약
생산가능인구비중이 줄면 가계가 집을 사려고 하지 않는다.
가계 비금융자산 비중과 주택소유비율.
소유한 비금융자산의 가격도 수량도 중요할 것이다.
딱 떨어지지 않지만 80년대를 눈감아주면 대략 비례한다.
2011년 이후만 보자.
주택소유비율은 3% 급감하는데, 비금융자산비중이 횡보한다.
주택가격상승의 수혜를 가계가 보기는 했다는 것이다.
보유율로 판단하면 1990년 이후 미국 가계는 부동산에 대해 위로 한번 아래로 한번 미쳤었다.
85년 이후 10년처럼 새사람 새돈이 들어와서 물갈이가 될 시간이 필요할 수 있다.
위에서 확인한 모기지 부채.
위에서 확인한 비금융자산보유비중.
두개를 비교한 것이다.
모기지와 주택가격을 비교한 것과는 차이가 있기를 바랬다.
차이가 있다.
모기지부채의 적은 증가로 집값을 날릴 수 있는 가벼운 미국 주택시장.
집값이 아니라 가계 자산비중으로 보면 동행한다.
조금씩 다른 디테일을 무시해야 그렇게 보인다.
(2010년 이후 속도는 느려도 모기지가 지속적으로 증가고 있는 것은 사실이다)
종합하면 미국 부동산시장이 가볍게 날아간 것은 가계가 부동산을 털리고 있기 때문이다.
다시 말하면 모기지부채가 아니라 다른 금융을 이용하는 경제주체가 부동산 가격을 날리고 있기 때문이다.
너는 누구냐?
모기지 부채를 쓰는 가계는 연립이나 아파트보다는 단독주택의 건축허가에 관련성이 높을 것으로 추정할 수 있다.
1 unit 건축허가의 비율과 모기지 부채를 비교해보면 1990년부터 관련성이 높아진다.
위에서 미국 가계가 부동산에 위아래로 미쳤었다는 시기와 거의 일치한다.
여기서 정리한다.
그림이 많아서 핵심을 별도의 글로 정리하면 좋지만 어차피 이 그림들을 나중에 다시 이용할테니 짧게 요약하자.
미국 주택시장은 한번 더 붕괴되어도 이상하지 않다.
주택가격은 전 세계에서 가장 높고, 미국역사상 가장 높다.
수요공급을 반영하는 재고상황은 5년전부터 악화되고 있다.
가계는 주택을 털어내고 있고, 생산가능인구의 감소가 이 상황을 뒷받침하고 있다.
실수요가 감소해서 가계부채(모기지)증가가 느리지만, 모기지가 필요없는 다른 주체가 가계의 빈자리를 채우고 주택가격을 밀어올리고 있다.
미국 주택시장은 실수요자의 시장이 아니라 전형적인 투기꾼들의 시장이다.
미국에 살아보지 않아서 공급부족으로 실수요자들이 어려움을 겪는다는 뉴스 몇개로 현실을 파악하기는 어렵다.
자본주의 사회에서 돈이 없으면 집을 살 수 없다.
그것을 정치인, 국민이 합심해서 거부하면 서브프라임사태같은 총체적 도덕적 해이가 발생한다.
정신병자와 같은 트럼프를 대통령으로 뽑은 미국의 생생한 현실은 나는 알 방법이 없다.
그러나 fred의 건조한 데이타가 말하는 것은 이것이다.
미국 주택시장은 위험하다.
미국 주택시장은 붕괴될 수 있다.