전세비율의 한계가 존재할까

전세비율이 상승하는 이유가 집값상승에 대한 기대감이 낮고, 시중 금리가 낮아지고 있고, 정부가 쉽게 전세대출을 받을 수 있는 환경을 조성했기 때문이라고들 얘기한다. 자가 매입보다 전세가 유리해서 수요가 많고, 여기에 월세전환이율이 전세이자보다 높게 유지되고 있어서 전세의 월세전환을 부추킨다고 한다.

금리와 집값상승에 대한 기대감이 전세비율에 어떤 영향을 주는지 알아보고자 간단한 모델을 만든 적이 있다. 아래는 전세비율이 상승하기 시작하던 2011년에 만들었던 것이고, 이전 글에서 수식부분만 따왔다. 단순하지만 전세비율 변화의 몇가지 특징을 설명할 수 있었다.

금리 = 전세이자수익률 + 기대상승률  ------------ (1)

전세이자수익률 = 전세비율*금리

전세비율 = 전세값/집값

다시 정리하면

금리 = 전세비율 * 금리 + 기대상승률

전세비율 = 1- 기대상승률/금리  --------------------- (2)          

기대상승률 = 금리 * (1 - 전세비율)  ----------------- (3)

당시에는 전세비율이 2000년 초반의 수준을 넘어서는 것도 상상하기 어려웠다.
최근처럼 금리가 2% 전후까지 내려올지 상상할 수 없었고, 경기 둔화가 4년째 지속되면서 경기싸이클의 2년 주기가 과거의 유물이 될지도 알 수 없던 때였다.
미국, 일본, 독일 등의 선진국 경제와 증시가 신흥국을 압도할지도 알 수 없던 때였다.

그렇지만 부동산 가격이 내려가지 않으면 가계부채가 줄지 않는다는 것, 가계부채는 한국경제에서 가장 약한 고리가 아니라는 것, 전세계 국가들의 부채와 비교해도 한국의 부채는 총량이나 경제주체 개별단위로 보나 최악이 아니라는 것, 다른 업종에서 문제가 생겨도 삼성전자, 현대차의 경쟁력은 한국인들이 생각하는 것처럼 낮지 않아서 상당한 버퍼가 된다는 것은 약간의 상식을 가진 사람이라면 당시나 지금이나 인정할 수 있는 내용이었다.

지금도 위의 모델이 시사하는 내용은 그대로 적용가능하다. 그러나 무시하기 어려운 현실의 변화를 반영하기 위해 두 가지를 추가로 고려해봤다.

경기도 변두리에서 전세의 월세전환이율은 6-7% 수준이고, 예금금리는 어디서나 2% 전후이다. 과거에도 전세의 월세 전환이율은 예금금리와 차이가 있었지만, 보통 2배 이내였고, 지금처럼 3배 이상 차이가 나지는 않았다.

금리 = 전세비율 * 금리 * k + 기대상승율 --- (4)
그래서 금리에 전환비율을 나타내는 변수 k(=월세전환이율/금리)를 곱했다.

금리를 명목금리로 놓는 것이 단순하기는 하지만, 투자에서는 물가대비 상대적인 수익율도 다른 투자수단과의 비교만큼 중요하고, 실제로 실질금리가 경제의 장기 트렌드에 결정적인 관련성을 갖는다는 것은 약 100여년 간의 미국경제에서는 부인하기 어렵다. 다른 시대, 다른 나라, 다른 경제에서는 더 확인이 필요하겠으나, 여전히 미국의 영향력이 일당백이니 그건 나중에라도 더 검증되기를 기다린다.

위의 식에 실질금리를 도입하는 가장 간단한 방법은 두 가지가 있다.
하나는 양 변에서 물가(cpi)를 빼는 것이고, 하나는 금리를 실질금리로 치환하는 것이다.

(금리 - cpi) = 전세비율 * 금리 * k + (기대상승율 - cpi) --- (5)

실질금리 = 전세비율 * 실질금리 * k + 실질기대상승율 --- (6)

5번은 논리적인 배경없이 수식만 계산하면 되는 장점이 있지만,  두 번째 항의 금리가 실질금리가 아니어도 좋은지 설명하기 어렵다.

6번은 인간의 경제활동 추진력이 상대적으로 높은 실질금리(실질이윤) 추구에 달려있다는 아이디어와 일치하나 실질금리, 실질기대상승률를 각각 정의할 필요가 있다.
어차피 상상에 기반한 것이니 편의상 아래와 같이 놓는다.

실질금리 = 금리 - cpi
실질기대상승률 = 기대상승률 - 기대인플레이션

cpi와 기대인플레이션(tips spread말고 한국은행 발표치) 중에 어떤 것을 어디에 사용할지도 선택이 필요한데, 금리는 항상 숫자로 확인할 수 있는 것이니 과거의 수치끼리, 집값의 기대상승률은 원래 미지수에 가까운 것이고 글자 그대로 기대감을 반영한 것이니 물가기대에 대한 일반인대상 조사치를 먼저 사용.


그러면 위의 2번식은

---------------------(7)

전세비율이 왜 상승하나? 혹은 어떤 조건에서 상승하나?
이것이 알고 싶은 것이다.

실질기대상승률이 +인 경우 전세비율은 실질금리(+인 경우)에 비례한다.
그러나 실질기대상승률이 -인 경우 전세비율은 실질금리(+인 경우)에 반비례한다.

지금은 어떤 시기인가?

전세비율은 지역적으로 다르나 높은 값에 해당하는 0.8 (80%)
k는 2 - 3. 일단 3
기대인플레이션 최근 2.6%.
금리는 적당히 2%.
cpi는 0.8%. (핵심에 해당하는 농산물석유류제외지수는 2.4%)

대입해보면
기대상승률 - 기대인플레이션 = -1.68%

기대인플레이션 2.6%를 고려하면 의외로 집값상승에 대한 기대감이 1% 전후로 유지되고 있는 것이다.
만약 cpi를 쓴다면 -1% 전후.
내가 체감하는 것은 -1%에서 1% 사이라면 다 상관없는 정도.

어느쪽이 현실에 가까울까?
분자도 복잡하지만, 이보다 더 쉬운 분모를 생각해보자.

시중 금리가 2%라고 하면 기대인플레이션, cpi, 핵심cpi 중 어떤 것을 쓰는 지에 따라 실질금리가 1.2%에서 -0.6%까지 차이가 크다.
만약 위 모델이 현실을 일부라도 반영한다면 분모가 -, 0, +를 오가는 현재의 상황은 집값상승에 대한 기대감이 낮기만 하면 전세비율이 하늘로 날라갈 수 있는 상황이다. (발산)
그러나 전세비율이 100%를 넘어서는 상황에서는 집주인의 지급불능이 발생할 가능성이 높아지기 때문에 원금보존이 가능하다는 전세의 장점은 실질적으로 사라진다.



주택, 전세시장을 둘러싼 우려에서 벗어날 조건은?

관련자들이 전세제도를 포기하는 것.
월세전환비율 k의 증가 (전세비율과 함께 상승해서 해석이 어렵다. 그러나 금리인하의 영향을 함께 받은 결과라고 일단 둔다).
물가대비 집값상승에 대한 기대감이 상승하는 것 (분자의 +전환).
금리가 cpi와 기대인플레이션 이상으로 상승하는 것 (분자가 마이너스인 조건에서 분모(실질금리)를 분자보다 확실히 크게).


위 모델의 한계는 명확하다.
반전세도 늘고 있고, 대출을 낀 경우에는 복잡성이 배가된다.
각각에 적용될 금리도 전부 달라야 하고 다양한 금리간의 관계는 자체로도 복잡한 문제이다.
수식은 간단하지만 요소들이 서로 독립적이지 않아서, 해석이 단순하지도 일의적이지도 않다.

그런데 일견 더 '구려진' 모델의 장점은 전세비율이 발산할 가능성을 보여주고 있다는 것이다.
전세비율에 한계가 존재할까?
많은 사람들이 100% 전후의 값이 그 역할을 할 것으로 생각하고 그 전후에 전세제도의 변화를 가정한다. 이게 상식에 가깝다.
그러나 만약, 정말 만약 집값이 무너지지 않고, 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없는 상황에서, 세입자들이 여전히 주택을 구입하지 않고 버티면?
전세비율은 100%를 지나 150%, 200%를 볼 수도 있을 것이다.

지금까지 진행된 전세비율의 상승이 많은 사람들의 우려를 끌어낸 정도라면 향후 저런 비율을 보게되면 온 국민이 혼돈의 카오스에 빠져들 수도 있을 것이다.
부동산 시장의 변화를 이해하고자 했던 시도는 새로운 의문만 만들어내는 악순환의 서클에 빠질 운명의 데스티니였던 듯.