전세비율 고점 vs 미분양 저점

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html
아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html
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전세비율의 한계가 존재할까
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전세비율이 끝없이 증가하고 있다.
살고 있는 동네 30평대의 전세비율은 27/31 로 거의 90%에 육박하고 있다.
상식적으로는 전세의 위험이 과도해서 월세로 전부 전환되어야 마땅할 것 같지만, 월세매물은 없고 전세매물만 차고 넘친다. 10평대, 20평대에 전세, 월세가 골고루 나오고 있는 것과는 차이가 있다. 4000만원이면 30평대 아파트를 보유하고 가격상승에 베팅할 수 있다는 생각들을 하고 있는 것일까?

늙어가는 한국에서 소비수요도 찾기 어렵다는데, 주택에 대한 수요를 그것도 장기적인 관점에서 얘기하는 것이 무의미하다고들 한다. 그래서 공급측면에서 주택가격을 보는 경우 단기싸이클에 관심을 보인다. 그러나 2000년대에 두드러진 한국경제의 2년짜리 단기 재고싸이클과 부동산 경기가 관련이 있을지는 몰라도 단기싸이클은 부동산에 큰 의미가 없다.

매미는 왜 땅속에서 17년을 기다릴까?http://www.hani.co.kr/arti/science/kistiscience/219245.html

매미의 17년싸이클처럼 부동산에 17년짜리 장기싸이클이 존재한다고 하지만, 한국에 그런 싸이클이 있는지도 의심스럽다. 위기시마다 저점을 확인했고 대략 10년 전후의 간격으로 저점을 보인다.

수요와 공급이 가격을 결정한다는데, 한쪽이 상수라면 다른 쪽이 결정한다. 유효수요는 돈 있는 사람, 돈 빌릴 수 있는 사람이 결정한다. 집값의 90%를 주고 전세사는 것보다 30%만 묻고, 2%대에 대출받아서 5%의 수익을 낼 수 있으면 주거비용을 커버하고도 남는다. 이런 세상이 올 줄을 누가 상상이나 했겠나?

한국 감정원의 아파트 매매가격지수, 전세가격지수이다.
1986년부터 국민은행이 만들던 자료였지만, 2012년부터는 한국감정원으로 이관되었다.
실거래가격지수는 만들어진지는 기껏해야 10년이 안된다.

함께 발표되는 여러 지표중 전세비율이 있지만, 2012년 이전 것을 찾을 수 없다.
그래서 전세지수를 매매지수로 나누고 최근값을 기준으로 보정했다.
약간의 차이가 존재하지만, 추세와 싸이클을 확인하는 목적으로는 충분하다.

위 그림에서 2001년의 높은 전세비율을 확인할 수 있다.
그런데 위의 그림과 달리 1990년대 초반에도 한국주택의 전세비율은 매우 높았다.
노태우정권의 신도시 건설붐 끝물에 전세값이 집값을 넘어서고 전세금을 빼줄 수 없는 집주인들이 세입자에게 등기비용만 내고 가져가라는 얘기들을 하던 시절이 있었다.

한국은행에서 받은 전국 미분양 물량이다.
큰 봉우리 하나를 만든 것처럼 보이지만, 지역별로는 매우 두드러지는 봉우리 세 개가 별도로 존재한다.
자료가 짧아서 한 싸이클의 시작과 끝조차 확인할 수 없지만, 현재 미분양 물량이 2002년 저점과 큰 차이가 나지 않는다는 것은 알 수 있다.

가구수, 인구가 늘었는데 미분양 물량이 이전과 비슷한 수준이다.

뒤집어서 전세비율과 비교했다.
2002년 전후, 20009년 전후, 2015년 전후.
미분양물량이 주택의 수급을 나타내는 지표이고 전세비율과의 관련성이 그때문이라면 전세비율의 고점이 멀지 않았다고 볼 수 있다.