미분양과 주택가격 다시 보기 - 부동산의 보이지 않는 진실

오늘 '부동산의 보이지않는 진실'의 공동저자인 봄날의 곰님께 책을 선물받았다.
매우 감사한 마음으로 궁금했던 부분을 읽었다.

5장 미분양과 주택가격의 함수

부동산 투자를 오래 한 사람들이 '미분양과 주택가격은 서로 밀접한 관계가 있다'는 미신을 가지고 있다고 언급한다.
또 미분양과 아파트가격이 음의 상관관계 혹은 양의 상관관계를 일부 보일 때도 있고 상관없이 흘러갈 때도 있다는 것을 확인할 수 있었지만, 그것이 고장난 시계처럼 어쩌다 맞는 것처럼 보인다고도 한다.

표17에 수도권, 표18에 대구지역 미분양과 매매가격의 추이가 비교되어 있다.

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html
아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html

나는 과거에 아파트 관련 내용을 시리즈로 분석하면서 미분양과 아파트 가격의 관련성이 지나치게 관련성이 높고 둘 간의 시차도 매우 적어서, 주택가격과 미분양을 비교하면 향후의 변화를 예측하는데 매우 중요한 지표로 쓸만하다고 봤다. 전세비율도 미분양과 장기적으로 동행하고 그것도 마찬가지로 중요한 역할을 할 것으로 '믿는다'.







포스팅 중의 그림이다.
위와 같은 그림을 보면서 하루에 두번 맞는 고장난 시계를 떠올리기는 매우 어렵다.
그러나 전국뿐 아니라 지역별로 확인을 하고나서야 결론을 내릴 수 있었는지는 이해할 수 있을 것이다.

가격을 수요와 공급이 결정한다는 명제를 부인하기도 어렵다.
정부가 공급을 결정하든 시장이 공급을 결정하든 위의 관계들은 변하지 않는다.




싸이클이라는 것의 존재를 인지하는데 필요한 최소한의 시간은 한 주기의 2배이다.

미분양의 장기추이를 84년까지 일부러 찾아서 연결한 것은 주택시장의 싸이클이 이후에도 지속될 수 있을지 예측하는데 필요한 자료를 얻기 위함이다.

조만간 미분양이 다시 증가하고 상당기간 지속되는 것은 위의 그림을 보고 내가 생각할 수 있는 거의 유일한 결론이다.
주택가격도, 전세비율도 그에 준해서 비교하고 결론을 내릴 수 있다.

정부가 단기적으로 노이즈를 발생시킬 수 있다.
정부든 민간이든 누군가에 의한 장기적인 공급과잉이나 공급부족이 수년간의 지속적인 시장 변화를 발생시킬 수도 있다.
그러나 강력한 관련성을 가지고 나타나는 시장의 순환을 넘을 수 없다.


저자들은 데이타에 기반해서 주택시장을 설명하려는 노력을 했다.
그러나 나는 여전히 데이타가 아니라 스토리가 지배하는 책이라는 인상을 갖는다.
왜?
위의 관계가 얼마나 강력한 데이타인지 제대로 평가하고 있는 것으로 보이지 않기 때문이다.

한국에서 주택시장 관련 데이타가 존재하는 30년 동안 벌어진 일을 설명할 수 있는 가장 단순한 수단이 앞으로 작동하지 않을 것이라는 증거가 이 책에 있을까?

공급이 늘고, 재고가 늘고, 공급이 감소하고, 재고가 감소하고...
다시 공급이 늘고, 재고가 늘고, 공급이 감소하고, 재고가 감소하고...

이렇게 두번 돌았다.
가격이 재고와 함께 시차가 없이 돌았다는 점이 바로 일반적인 믿음과 다른 부분이고, 미신이 타파되어야 할 부분이다.
(주택시장의 재고가 총주택수인지, 빈집인지, 미분양인지, 완공후 미분양인지, 건설중인 주택수를 어떻게 할 것인지는 한국의 주택전문가들이 구분할 일이다. 미국주택시장에 대해서는 그들의 기준이 존재한다.)



이제는 세번째 싸이클이 시작할지 주목할 시기이다.

미분양과 주택가격 간의 관계는 미신이 아니다. 고장난 시계도 아니다.
그냥 과거에 벌어진 일이고 앞으로도 벌어질 일이다.