주택공급부족 이제 해소 중

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/house-price-nominal-real.html


이렇게 과거의 숫자와 그림을 들여다 봐서 당연히 과거에 대해 잘 알게 되는 것이 있지만, 더 흥미있는 것은 미래에 대한 힌트를 얻을 수 있다는 것이다.

기껏 그려놓고 헛된 망상을 하지 않으려면 상식이 필요한데, 그 상식은 평균이라고 할 수 있다.
범위가 몇년보다는 몇십년으로 긴 것이 좋고, 작은 숫자보다는 큰 숫자가 좋다.
그러니 많은 지역을 포괄하는 것이 더 좋다.

길고 넓은 것이 좋다는 점에서 한국의 주택 건설호수에 대한 숫자들은 간신히 기준을 넘어서는 정도라고 할 수 있다.

긴 싸이클이 보통 30년, 더 긴 것은 60여년에 이르기 때문에 30년을 겨우 넘는 이 자료는 경우에 따라 한 싸이클에 불과하지만, 아래 그림을 보고 있으면 적어도 두 개의 싸이클을 커버하고 있다는 것을 알 수 있다.

그래서 얻을 수 있는 결론은 한국의 주택공급은 역사적 평균과 비교하면 2015년에 바닥에서 벗어났다는 것이다.

주택 공급은 두 번의 싸이클을 보였고 이제 3번째 싸이클을 시작했다.
공급과잉이라는 얘기를 하는 자들은 주로 과거 공급량의 평균을 가지고 얘기한다.
(수요와 비교하는 것은 품이 많이 드니 기회가 되면)

위에 그은 1989년-2014년 평균 공급량 53만호보다 높으면 과잉, 낮으면 부족.
거기에 2009년 금융위기 이후 공급 부족분에 대한 억압된 수요 충족분까지 고려해도 16년까지 충분하고 17년에 본격적으로 15년 분양물량이 공급되면 공급과잉으로 부동산시장이 어쩌구저쩌구...
대략 이런 시나리오인데 그럴 수도 있다.

그러나 공급량 누적치를 보면 전혀 다른 것이 보인다.

1989년 이후 직선적으로 증가하고 있다.
그래서 누적공급량이 1600만호에 달한다.
2010년 한국 총 가구수 1730만에 육박하는 숫자이다.
한국 주택보급률이 100% 전후라니 기존 주택을 더하고, 멸실 주택을 빼면 얼추 비슷할 것이다.

이 중 아파트는 1100만에 조금 못미친다.
주택 전체보다 98년 이후 더 기울기가 낮아졌다.

직선이지만 자세히 보면 3번정도 꺾이는 지점이 있다.
공급이 빠른 시기와 느린 시기로 나누어진다는 것이고 그것은 연간 공급량에서 짐작할 수 있는 부분이다.

누적치의 저점은 89년, 14년이고 연결하면 위와 같은 직선이 된다.
이 선은 기본 공급량에 해당되고 많이 벌어지면 공급과잉이 발생할 수 있다.

둘 간의 차이를 구하면 97년, 2003년에 고점이 보인다.
전문가들이 언급하는 연간 공급물량을 평균과 비교한 것과는 전혀 다르다.
두 시점에 공급과잉이 있었다면, 공급부족은 위에 화살표로 표시한 시기에 발생했다.

지금은 가장 오래 지속된 공급부족에서 벗어나고 있다.
어디까지 갈지 추정할 수 있을까? 역사적 평균과 비교.

기본공급에서 60만호 이상의 차이가 벌어지면 과거의 고점권에 해당한다.
17년까지 죽어라 지어도 부족하고 18년까지 3년동안 70만호 이상을 지어서 누적으로 200만호를 넘으면 공급과잉의 가능성이 있다.

그런데 그렇게 짓기 위해서는 집값 상승세가 유지되어야 한다.
한국에서 집값이 꺾이면 가계부채증가가 따라서 꺾이고 집값도, 주택공급도 유지될 수 없다.
98년, 2008년에 온 국민이 이미 경험한 일이다.

그러니 주택공급과잉이라는 주장은 앞으로도 상당기간 주택가격이 오를 것이라는 주장과 다름없다.
나같은 무주택자에게는 피곤한 주장이다.
다행히 내가 확인한 바로는 주택공급과잉이라는 주장이 의심스럽다.

공급과 관련해서 아파트/주택 공급비율을 미분양과 비교해보면 지금이 어떤 시기에 해당하는 지 명백하다.
전체 주택 공급, 아파트 공급 비중이 증가하는 시기이다.
그러기 위해서 발생할 상황들이 일부 사람들이 기대하는 것과는 다를 수도 있다.