세계 주택가격의 주기성. 14년 또는 17년

정정 2

직접 확인해 본 결과 아래 그림에는 오류가 있는 것으로 보인다.
그래서 다시 그렸고, 언급한 주기성은 틀렸다.

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html




정정

아래 그림은 미국이 아니라 세계 실질 주택가격이었다.
그래서 제목과 본문의 미국을 세계로 전부 바꾼다.


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History of Real Price - house, land, oil, gold
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/11/history-of-real-price-house-land-oil.html

http://www.voxeu.org/article/home-prices-1870
https://dl.dropboxusercontent.com/u/75787447/CEPR_DP10166.pdf

14년에 발표된 훌륭한 논문이 있었다.
이것이 리비전을 했는지 다른 잡지에 다시 발표된 모양이다.


그런데 그 논문에서 제공하는 자료를 가지고, 세계 실질 주택가격의 장기 추이에서 추세를 제거한 순환변동치를 확인해보니 주기가 발견되지 않는다고 한다.

부동산시장 20년 주기설은 사실일까?
http://blog.naver.com/hong8706/221074862978

그런데 내 눈에는 명백하게 주기가 보인다.
그래서 그림에 가공을 해봤다. (주인장 허락은 받지 않았지만 봐주실 것으로 믿는다)

첫 눈에 보인 것은 73년이후 가격의 꼭지가 규칙적이라는 것이다.
확인해보면 17년 주기를 보인다.
이전보다 진폭과 주기가 커졌다.

진폭과 주기가 동시가 커졌다는 것은 시장의 다이나믹이 변했다는 것이다.
왜냐고 묻는다면 정부와 연준의 개입으로 경기순환주기자체가 길어진 것과 같은 이유일 것같다는 정도.


그런데 주기를 조금 짧게 하고 불규칙성을 인정하면 더 긴 시간동안 주기성이 유지되었다고 볼 수 있다.

꼭지를 표시한 것인데, 1930년대부터 약 14년의 주기를 보인다고 할 수 있다.
역시 73년 이후 꼭지의 위치가 앞당겨진 것을 볼 수 있다.
그러나 꼭지의 위치가 아니라 저점을 보면 주기의 중간 위치에 그럴 듯하게 위치하는 것을 볼 수 있다.

주기의 저점을 표시해보면 역시 딱딱 맞지는 않고 차이가 존재한다.
그러나 주기의 중앙에 딱 하나씩 꼭지가 자리잡고 있는 것을 볼 수 있다.

지표 간의 관련성을 보기위해 상관계수를 확인하지만, 또한 cross-correlation을 확인할 수 있다.

지표 내부의 관련성 혹은 순환성이 존재하는 확인하기 위해 추세를 제거할 수 있지만, 그것만으로 명확하지 않으면 auto-correlation을 확인할 수 있다.
주기성이 존재하는 경우 해당 주기에 뾰죽하게 peak가 보인다.
위의 자료에서 1930년대 이후의 자료를 가지고 auto-correlation을 확인하면 14년-17년 사이에 높은 봉우리가 나타날 것이다.

그것이 세계 실질주택가격의 주기이다.

17년 주기라면 24년에, 14년 주기라면 21년에 세계 주택시장의 꼭지가 나타날 것이다.
73년 이후 주기와 진폭이 커졌다는 것을 고려하면 24년의 확률이 높다.
2-3년의 오차를 고려해도 20년 이후이다.


결론
세계 주택가격에는 14-17년의 주기가 존재한다.
다음 꼭지는 2021-2024년일 가능성이 높다.


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이어서

주택가격의 주기성 - 미국 14년, 일본 10년
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/14-10.html