정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price

곰님께서 소개한 글에서 이런 문장을 발견했다.

전 세계에서 일단 믿고보는 몇 명의 교수중 하나인 쉴러교수의 얘기이다.
대중에 먹히는 narrative라는 관점에서 경제현상을 풀어가는 방식은 십여년 째 변함이 없다.

https://www.nytimes.com/2017/05/18/upshot/how-tales-of-flippers-led-to-a-housing-bubble.html?mcubz=3

The problem for economists is that these changes don’t correspond to movements in the usual suspects: interest rates, building costs, population or rents. The Consumer Price Index for Rent of Primary Residence, compiled by the United States Bureau of Labor Statistics and corrected for inflation, went up only 8 percent in 1997 to 2005, so unmet demand for housing services can’t explain the huge increase in real home prices. It doesn’t explain the 29 percent rise in real home prices since 2012 either, because inflation-adjusted rents increased only 10 percent in that period. So what has been driving the wild ride in home prices?

물가를 조정한 임대료 cpi의 상승은 겨우 8% 상승에 그쳤기 때문에, 주택서비스의 충족되지 않은 수요가 실질집값의 엄청난 상승(위에서 언급 75%)을 설명할 수 없다.

이전 글에서 임대료등가치를 사용가치, 나머지를 투자가치로 구분한 것이 가장 믿을 만한 부동산지수, 가장 믿을 만한 주식시장에 대한 평가법을 개발해서 노벨상을 수상한 교수가 부동산 시장에 대해 생각하는 바와 다르지 않다. 이 얼마나 고무적인 것이냐?

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

'임대료는 사용가치 혹은 실수요, 임대료를 제외한 집값은 투자가치 혹은 투자수요를 나타낸다'는 가정을 쉴러교수도 받아들이고 있다고 믿고 임대료 혹은 OER과 집값의 비교를 더 진행할 수 있게 되었다. 여기서 중요한 것은 물가는 빼야 한다는 것이고, 그렇게 하면 항상 미국 주택의 거품이 더 명확해진다.

OER이라는 개념은 한국에서는 익숙치 않은데다, 1982년부터의 자료밖에 없지만 임대료자료는 훨씬 길어서 비교하기 좋다.

이제 좀 더 길게 미국주택시장의 과거를 자신있게 볼 수 있게 되었으니, 미래도 조금 더 길게, 좀 더 자신있게 내다 볼 수 있다.

이전에는 '미국 주택시장 붕괴'의 가능성에 대해서 탐구중이라고 얘기했지만, 지금은 '미국 주택시장 붕괴'의 현실성에 대해서 탐구중이라고 얘기할 수 있다.

붕괴의 강도와 시점은 미국주택가격을 날리고 있는 모기지 이외의 금융에 대해 더 파악할 수 있어야 가능할 것으로 본다.
달러가 미국 밖에서 기축통화역할을 하면서 미국으로 돌아와 거품을 일으킬 때 같은 금액이 돌아올까 아니면 미국 밖에서 신용창조를 통해 규모가 수십배로 늘어나 돌아오게 될까?
그것을 미국이 통제할 수 있을까?
이런 문제들은 아직 내가 대답할 수 있는 문제가 아니다.

앞에서 살펴보았던 몇 개의 명목가격들이다.
82년을 기준으로 정렬한 것은  OER(소유주임대료등가치)와 비교하기 위해서였다.

그냥 rent와 비교하는 것으로 충분하다면 더 긴 주택가격을 쓸 수 있다.
쉴러주택지수, 평균판매가격, 중앙판매가격을 비교해보면 쉴러지수가 좀 더 낮은 수준을 유지하는 것을 볼 수 있다.
그러나 서브프라임위기를 가져온 주택거품의 정점에서 거의 일치한다.
위에서 보인 쉴러지수의 특성이 평소에 현실을 보수적으로 평가한다는 것이다.
그럼에도 불구하고 방향의 변화는 일치하고, 고점, 저점의 위치도 일치한다.


이제 더 과거로 가기 위해 쉴러지수는 제거한다.

63년을 기준으로 평균판매집값과 중앙판매집값, cpi, rent, OER을 표시했다.
OER은 뺄 수도 있지만 rent와 비교를 위해 82년의 rent와 일치시켰다.
장기적으로 레벨에 큰 차이가 없다는 것만 기억해 두자.

이제 주택가격상승을 사용가치와 투자가치로 구분해보자.

임대료가 물가보다 아래에 있다.
한번도 역전된 적이 없다.
그래서 사용가치는 물가기준으로 마이너스이다.
그 많은 우여곡절에도 불구하고 미국에서 세사는 것은 집사는 것보다 쉬운 일이었다.

real house price = (house price / rent cpi)  * (rent cpi / cpi)

real house price' = (house price' - rent cpi') + (rent cpi' - cpi')

이 관계는 명확하다.

total value = investment value * use value

total value' = investment value' + use value'

인간의 언어로 바꾸면 전체가치가 투자가치와 사용가치의 곱으로 나타난다.
이것은 상상력이 필요하고, 또 조심해야 한다.
그러나 전체가치변화량은 투자가치변화량과 사용가치변화량의 합으로 나타난다.
이것은 쉽다.
전년동월비, 미분값만 변화량이 아니라 기준값을 '통일'하면 이후의 모든 값은 기준시점으로부터의 변화율을 나타낸다. 고정된 기준시점에서만 적용되는 범용성이 떨어지는 불리한 값이지만 이런 경우 적절하다.



기준점을 정해 모든 수치를 증가율로 표시하면(위 그림은 63년 기준의 변화율을 표시) 각각의 변화율를 빼거나 더할 수 있다.
gdp= mv = pq를 계산하면서 두개의 요소로 뭔가를 설명할 때 겪는 것과 비슷한 것이라고 일단 둔다.



전체가치는 cpi기준으로 사용가치는 rent기준으로 측정하기로 했으니, 사용가치가 마이너스이면 전체가치보다 투자가치가 커지는 것은 당연하다.

이제 눈계산의 편이성을 위해 물가를 뺀다.
(다시 말하지만 실질가격계산과 전혀 다른 것이다. 개념만 유사한 것이다.)

이 그림을 보고 기가 막혔다.
미국집값이 안정적이라는 imf, 하버드연구소, 프레디맥의 연구는 도대체 뭘 보고 있는 것이냐?
일부 지역의 과열이라고. 개풀 뜯어먹는 소리.


집값에서 rent cpi를 빼 봤어야 했다.
그러나 그럴 필요도 없다.
미국집값은 눈이 빠질 정도로 비싸다.
금융위기직전과 비교할만큼 비싸다.

그래도 쉴러교수님 방식대로 실질주택가격과 실질 rent를 비교해보자.
확실히 깨달음을 주는 그림이다.

미국의 임대료는 물가보다 여전히 낮지만 1980년을 기점으로 꾸준히 상승중이다.
세사는 것이 집사는 것보다 여전히 쉽지만, 과거보다 어려워진 것은 사실이다.

또 실질집값의 상승이 그림처럼 이어진다.
미국 주택시장 붕괴의 시점을 예측하는 것은 어렵지만, 레벨을 예측하는 것은 어렵지 않다.
넉넉하게 15% 상승하면 끝이다.
이것은 앞에서 쉴러지수로 계산한 값과 거의 비슷하다.
서로 다른 주택가격지표들이 비슷한 현상을 반영하고 있을테니, 우연일 가능성은 없다.
그러나 82년이 아니라 63년부터의 자료이기 때문에 장기적으로 더 믿을만하다.
최소한 두개니까 더 믿을 만하다.

Robert J. Shiller, 진짜가 나타났다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/robert-j-shiller.html

며칠 전 쉴러교수가 미국 주식시장에 약세장의 경고를 날렸다.
나는 쉴러교수의 주택지수와 쉴러교수의 상식에 기반해서 미국 주택시장 붕괴를 경고한다.





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관련

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html