http://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/815661.html
"국내 은행이 취급한 주택담보대출에서 담보인정비율(LTV)이 60%가 넘는 대출이 전체 주담대의 36%인 145조원으로 추산됐다."
http://blog.naver.com/hong8706/memo/221123865313
2014년 여름 이후 서울지역 아파트 평균매매가격이 30%나 올랐는데, 은행의 ltv 60%가 넘는 대출 비중이 18.2%에서 36%로 상승한 것은 모순된다는 주장.
그러나 나는 한국은행의 통계가 진실을 반영한다고 본다.
3년동안 전국 아파트값은 11.5%, 은행주택담보대출은 32.5% 증가했다.
ltv가 높은 대출의 비율이 증가하는 것이 당연하다.
3년동안 전국 아파트값은 11.5%, 은행주택담보대출은 32.5% 증가했다.
ltv가 높은 대출의 비율이 증가하는 것이 당연하다.
인용된 보고서의 그림과 같은 페이지에 주택담보대출 현황이 나와있다.
8월말 기준이니 14년 2분기 3분기의 중간이다.
그림의 보험회사는 예금은행, 비은행이 아니라 기타금융기관에 포함되나 비중이 크지 않다.
그림의 공적금융기관에는 주택금융공사의 보금자리, 안심전환, 적격대출등이 포함된다.
14년 2분기와 17년 2분기의 주택담보대출 상황을 비교해보자.
| 2014 2 | 2017 2 | 증가율 | 기사 | |
| 예금취금기관 | 432,039 | 560,142 | 29.7% | |
| 예금은행 | 338,314 | 449,426 | 32.8% | 402,778 |
| 비은행 | 93,725 | 110,716 | 18.1% | |
주택금융공사 | 73,154 | 133,073 | 81.9% | |
| 은행 ltv 60% 이상 | 18.2% | 32.3% | 36.0% | |
| 61,573 | 145,000 | 145,000 |
3년전 통계는 한국은행의 보고서의 그림과 적은 오차로 일치한다.
기사의 내용은 14년 61조에 해당하던 ltv 60%이상 대출이 17년 145조로 늘었다는 것이다.
이것에 해당하는 은행주택담보대출 총액은 403조이다.
만약 분모를 449조를 쓰면 32.3%가 된다.
그래도 18.2%에서 32.3%로 늘었다고 할 수 있다.
지난 3년간 은행의 주택담보대출 증가율이나, 전체 주택담보대출 증가율은 30%전후이다.
주택금융공사에서 취금하는 대출은 상대적으로 신용도가 높은 1금융권의 대출을 넘겨받는 것에 가깝고 은행권처럼 2007년 고점에서 성립된 대출이 적다.
따라서 ltv가 높은 대출의 비중은 낮을 것으로 추정된다.
한국 전체의 주택담보대출 증가율은 3년간 30%인데 집값상승률은 얼마인가?
최근에 확인한 바있다.
14년 이후 전국 아파트 가격은 국민은행 자료로 약 9%, 감정원 자료로 약 14%. 평균 11.5%
주택가격 전체변화는 항상 이보다 낮다.
대출 증가율보다 집값상승률이 높으면 ltv가 낮아지기 쉽다.
반대로 대출증가율이 더 높으면 ltv가 높아지기 쉽다.
3년동안 전국 아파트값은 11.5%, 은행주택담보대출은 32.5% 증가했다.
ltv가 높은 대출의 비율이 증가하는 것이 당연하다.
그것이 18.2%에서 32%로 증가하든 36%로 증가하든 이상할 것이 전혀 없다.
더구나 정부가 주택금융공사를 통해 개입을 늘리고 있는한 당연한 일이다.
13년 이후 거래량 증가율이 집값상승률의 3배로 증가한 것은 이미 확인한 바 있다.
또한 13년 이후 대출증가율이 집값상승률의 3배로 증가한 것도 확인했다.
그것이 은행의 LTV를 급격히 상승시키고 있다는 증거를 한국은행 통계를 통해 확인했다.
그런데 몰랐던 사실 하나를 확인하고 나니 딜레마가 생긴다.
대출이 증가할 때 집값이 조금 상승하는 것이 위험을 늘리는 것인가?
아니면 집값이 많이 상승하는 것이 위험을 늘리는 것인가?
상식적으로는 높은 집값이 더 위험한데, 정부와 한국은행은 높은 ltv를 더 걱정하고 있다.
만약 집값이 갑자기 전부 두배로 올라서 ltv가 훨씬 낮아지면 위험이 사라질 것인가?
타국가의 사례를 보면, 비율도 중요하고(100% 넘게 빌려준 대출들은 부도가 날 가능성이 높으니까요_한국은 어떤지 확실하진 않습니다) 또 속도 또한 중요한듯 합니다(이 부분이 높은 대출 증가율이 반영되었다 봅니다), 속도가 중요한 이유는 너무 빠른 대출 증가는 결국 대출 최전선(아마도 대출을 실행하는 은행이겠저)에서 먼가 대출 심사가 잘못되었거나, 누군가 위험도를 덜 평가했을 가능성을 내포하였다고 생각합니다.
답글삭제높은 LTV는 지금까지 높은 변동성을 야기했고(지난 여러 국가에서의 경험상), 한국의 GDP대비 가계부채 비율이 꾀나 높아서, 이것이 고민의 중심에 있지 않나 합니다.
이대로 GDP대비 가계부채 비율이 100%가 넘어가는 것은 막아보겠다는 노력이 아닌가 합니다.
넘어가서 머가 어떤가 생각해보면
정확이 그것때문에 망했느니는 알수 없으나,
서프라임 시절 직전의 미국이 대략 99%선이였고, 영국도 대략 그선에 도달했던것으로 알고 있습니다.
지금도 그 비율을 넘어선 국가들이 있지만, 그 국가들은 각자다 특이한 이유를 갖고 있어서
(북유럽 국가들은 모기지를 140년 상황할수도 있었습니다)
그들의 GDP대비 100%가 넘는 대출이 일반화 할수 있는 상황인지는 모르겠습니다.
^^
"마지막에 주신 집값이 두배 오르면 안전한가"
에 대한 대답은 전에 보셨던 스페인에서 답이 나왔을것 같습니다.
집값이 두배 올라서, 고정자산 대비 부채는 적었으나, 꾸준한 부채 축적으로(고속의) 결국 위기에 약한
경제 체질을 갖게 된것으로 생각이 됩니다.(이때 변동금리도 한목했지요)
언급하신 내용들은 대개 공감합니다.
삭제가계부채수준 gdp대비 비율이야 익히 알려진 내용인데 시중은행의 LTV가 저렇게 높아져 있다는 것을 모르고 있었고 그것이 정말인지 확인해보려고 했지만 한국은행이 국회에 보고했다는 자료는 못찾겠네요.
그럼 저 LTV 수준을 믿어야 하나라는 문제가 남는데, 그래서 관련자료를 확인해본 것이고 모순된 점도 없고 정황상 믿을만 하다고 봅니다.
한국의 가계부채가 여러나라에서 문제가 되었던 수준까지 올라간 것은 어떤 이유로든 걱정할 이유가 된다는 점은 명확합니다.
그런데 같은 부채수준에서 집값이 높은 것이 더 위험한가 낮은 것이 더 위험한가는 그 차이가 어떤 기준으로도 20% 안쪽이라면 애매하네요.
두배높다면 당연히 더 위험하겠지요. ㅎㅎ.
한국의 가계부채가 위험하다고 가정할 때 위험을 현실화시키는 요인이 무엇이 될까 생각해보면 큰 두번의 조정에 해당하는 외환위기, 금융위기는 부동산 외부의 문제였다고 봅니다. 금융위기는 전세계의 문제였으니 말할 것도 없지만, 외환위기는 한국내부의 구조적 문제와 아시아, 러시아를 덮친 자본 유출의 문제가 겹친 것으로 볼 수 있기는 하나, 90년대 내내 조정을 받고 있던 한국의 주택가격이나 가계부채는 문제가 되지는 않았습니다.
삭제그래서 만약 가계부채 부동산 문제가 한국에서 정말 크게 터진다면 그게 한국내부의 문제로 인한 것일지, 아니면 과거처럼
외부적인 요인에 의한 것이 될지, 혹은 시너지가 발생하면서 심각해질지 알기는 어렵다고 봅니다.
지금 한국의 주택, 부동산 가격이 비싼가? 거품이 있는가? 에 대한 명확한 대답이 가능하면 가계부채문제의 심각성도 명확하게 판단할 수 있을텐데 제 생각은 한국 전체로 볼 때 비싸지는 않다. 거품도 없다입니다.
그래서 가계부채 위험의 실체가 가계부채가 아니라 다른 부문의 위험을 가계부채와 부동산가격에 투사하고 있는 것으로 봅니다.
한국의 지하경제 규모는 oecd 국가중 그리스 다음이라고 합니다.
삭제카드사용이 증가하면서 비중이 줄었다고 하나 자영업의 비중이 여간해서 줄지 않는 것을 보면 여전히 gdp의 20-30%에서 크게 줄었을 것 같지 않습니다.
투명한 나라와 불투명한 나라의 gdp는 보이는 것과 다를 수 있습니다.
한국은 불투명한 나라에 속하고 정부의 gdp보다 실제의 gdp는 클 수 있습니다.
그렇다면 가계부채비율은 공식통계보다 상당히 낮을 수도 있습니다.
이런 가설을 어떻게 확인할 수 있을까? 아직은 모르지만 누군가 언젠가 확인해주지 않을까 기대합니다.
연장선에서 한국에서 가계부채로 잡히는 자영업 대출 중에 다른 국가라면 기업부채로 잡힐 것이 얼마나 될까?
이것도 딱히 확인할 방법을 찾지 못했고, 규모가 짐작되지 않지만 한국의 가계부채가 높게 평가되도록 만들수는 있을 것 같습니다.
가계부채/GDP 에서 한국이 변하면 분모를 늘어나고, 분자가 감소할 여지가 있다고 봅니다. 이것은 정부의 가계부채 종합대책에는 없어도 장기적으로 영향을 줄 수는 있을 것 같습니다.
삭제그런 저런 이유로 한국의 가계부채 집값은 스스로 터질 가능성보다는 다음 하락 싸이클에서 함께 조정 받는 수준이 되지 않을까 기대합니다. 결과적으로 현재수준의 가계부채와 집값에서는 경착륙보다는 연착륙의 가능성이 높다고 봅니다. 정부가 특별히 개입을 하지 않아도요.
지난 몇달간 드러난 정부의 부동산 정책은 서울 특히 강남의 부동산가격상승으로 인한 국민들의 불만을 잠재울 목적의 매우
삭제정치적인 행위였다고 봅니다. 경제적으로는 단기적인 수요감소, 장기적으로는 공급감소를 유발하는 자충수가 될 가능성이 있을 것 같네요.
귀한말씀 감사합니다.
답글삭제지하경제 부분은 생각을 못했습니다.
그 부분을 넣으면, 또 다른 생각이 가능할듯 하네요
지하경제 규모를 알수 없다는게. 정말 아쉽내요..
말씀해주신 내용을 조금 적어보도록하겠습니다
항상 감사드립니다..^^
답글삭제저도 글을 몇자 적어 보았습니다.
http://blog.naver.com/rladudrl78/221127077935
글을 쓰면서도 듀프레인님께 예전에 배운 내용들이 많이 나오는걸 느낍니다..^^
오늘 하루도 즐거운 하루 되세요
가서 읽고, 답글도 달았습니다. 쓰신 글만 정리해도 자체로 한국의 부동산 현황에 대한 리뷰가 될 정도로 명확하게 한국의 경제
삭제상황을 파악하고 계신 것 같다는 생각이 들었습니다.