bubble index

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

House/cpi = House/Rent * Rent/cpi 전체가치 = 투자가치 * 사용가치

Rent/House = (Rent/cpi)/(House/cpi) 전세비율 = 사용가치/전체가치

전세값은 사용가치에 비례하고, 집값은 사용가치와 투자가치를 포함하는 전체가치에 비례한다.

주택의 전세/매매비율(전세비율)은 전체가치에서 사용가치가 차지하는 비중이다.

역수인 매매/전세비율(PRR, Price to rent ratio)은 투자가치에 비례하는 비례상수로 볼 수 있다.

https://www.nytimes.com/2017/05/18/upshot/how-tales-of-flippers-led-to-a-housing-bubble.html?mcubz=3

via http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

참고로 쉴러교수도 실질임대료의 상승은 주택서비스에 대한 충족되지 않은 수요가, 그 이상의 집값상승은 투자/투기 수요가 설명한다고 보고 있다.
전세냐 월세냐의 차이가 존재하지만 한국이나 미국이나 기본 개념은 다를 이유가 없다.

PRR = Price / Rent
PRR ' = P' - R'

매매/전세비율 = 매매가 / 전세가
매매/전세비율 변화율 = 매매가 변화율 -  전세가 변화율

이것이 서양사람들이 쓰는 PRR을 월세대신 전세에 적용한 것이다.

우연히 유명한 부동산 전문가가 만든 버블지수라는 것을 보게 되었다.

버블지수
=(특정 지역의 매매가 상승률 – 전국 평균 매매가 상승률) – (특정 지역의 전세가 상승률 – 전국 평균 전세가 상승률)

조그만 바꾸어 보자.

bubble index
=(특정 지역의 매매가 상승률 – 특정 지역의 전세가 상승률) - (전국 평균 매매가 상승률 – 전국 평균 전세가 상승률)

= 특정지역의 매매/전세비율 변화율 - 전국평균 매매/전세비율 변화율

= 특정지역 PRR' - 전국평균 PRR'     (미국식)  

= 전국평균 전세비율' - 특정지역 전세비율'     (한국식)

위 식을 요약하면 이렇다.

PRR 상승률이 전국평균보다 많이 높으면 거품.
전세비율 상승률이 전국평균보다 많이 낮으면 거품.

그런데 이것은 주식의 PBR 변화율이 평균보다 높으면 고평가이고, 낮으면 저평가라고 하는 것과 같다.

PBR이나 PER가 자신의 역사적 평균보다 높은지 낮은지 비교하는 것은 상식적이다.
PBR이나 PER가 현재의 시장 평균보다 높은지 낮은지 비교하는 것도 상식적이다.

그러나 PBR의 변화율이 시장평균보다 높으면 거품이라고 하는 것은 그럴듯하게 들리지만 줄넘기로 치면 2단뛰기도 아니고 3단뛰기를 하는 것처럼 보인다.

변화율을 거품지수로 쓰면 거품의 등장을 더 빠르게 포착할 수도 있다.
그러나 거품이 고점에서 한동안 유지되는 고원기(plataeu)가 나타날 경우 거품이 저절로 사라지고 있는 것처럼 착각할 수 있다.
또 특정지역의 PRR이나 PIR은 전국평균보다 수십년이상 높을 수 있다.


부동산에 거품지수가 필요하다면 PIR과 PRR을 평균과 비교하는 정도가 적당하다고 본다.

B1 = 특정지역PIR/전국평균PIR * 100
B2 = 특정지역PRR/전국평균PRR * 100

혹은 

B3 = B1과 B2의 적당한 평균

저렇게 시계열을 구해놓기만 해도 필요한 정보는 충분하다고 할 수 있다.

사실 price도 충분히 많은 정보를 담고 있고, PIR, PRR도 넘치게 많은 정보를 담고 있다.
여기에 전국평균으로 나누고, 변화율까지 구해야 거품인지 알 수 있다면 그것은 너무 수준높은 거품일 것으로 보인다.