us house price, oer, rent -여기는 이제 시작 20220806

 

https://www.bls.gov/news.release/cpi.t01.htm

미국 물가에 주거(shelter)비용이 차지하는 비중이 32.3%이다.

oer이 23.7%, rent 7.2% 외 기타 비용이 포함된다.

전체 cpi가 9.1% 상승한 것에 비하면 shelter는 5.6% 상승한 것에 불과해서 물가 상승에 억제요인으로 작용하고 있다.

그러나 이것은 오직 cpi가 주거비용보다 더 상승할 때에 해당하는 것이다.

물가가 주거비용보다 낮게 내려가려고 할 때에는 주거비용이 물가상승을 이끌거나 하락을 막는 요인으로 작용하게 된다.

음식(13.4%), 에너지(8.6%), 자동차(8%)처럼 주거에 비해 상대적으로 비중이 적지만 일년 이상 물가 상승을 이끌었거나, 현재 이끌고 있는 요인들이 피크아웃하면서 물가를 낮추는 것만으로는 연준이 목표로 하는 2%는 고사하고 4%도 달성이 불가능하다.

아래 그림에서 집값과 주거비용(oer, rent)의 장기 추이와 관련성을 확인할 수 있다.

집값이 지금 당장 피크아웃해도 주거비용의 피크아웃은 1년 반에서 2년이 걸리고 이 기간 물가 상승률을 주거비용 상승률보다 낮추려면 정부와 중앙은행의 엄청난 노력이 필요하다. 

82년을 100으로 집값, 주거비, 물가를 표준화.

집값은 2가지 보임.

케이스 쉴러는 80년대 이후, 평균 가격은 60년대 이후. 적당히 조정하면 동일 추세.

주거비용 2가지.

oer에 대한 설명은 여기. rent와 장기 추세는 동일. 비중은 훨씬 큼.

물가는 비교를 위해 cpi만 보임.

미국 집값의 피크는 조만간 나타날 가능성 높지만 아직.

모기지 금리 높고, 경기 침체 가능성 높고, 주택 공급이 전에 없는 속도로 진행중이고, 판매대비 재고도 매우 높은 점 등을 고려하면 미국에서 집 사는 것은 도박.

물가 대비 주거비의 상승은 느림. 80년대 이후 지속된 금리하락추세가 중요한 원인일 수도.

금리 추세가 바뀌면 차이는 축소될 것. 

https://www.dongascience.com/news.php?idx=48043

동그라미는 17년짜리 매미 싸이클의 고점.

브루드 텐이 울면 미국 집값 주의. 이것은 농담?

전년 동월비로 표시하면 3번의 집값 고점이 두드러지지는 않음.

집값 고점이후 2년 간 렌트비 상승은 80년대 이후 반복.

집값과 렌트비의 격차를 줄이는 과정이고 평균회귀의 일종.

oer과 rent는 구분하기 어려울 정도.

70년대에는 렌트비가 변동성이 크지 않게 꾸준히 높게 유지되었고 고점은 2차 오일 쇼크까지 지속.

물가가 렌트비에 닿으면 반등. 렌트비 아래로 내려가기 어려웠다는 것.

임금 상승률도 렌트비보다 조금 높은 수준으로 유지.

cpi, rent만 따로.

70년대에 rent상승률이 물가상승률의 바닥.

이것이 반복될 가능성 주의.

요약

oer, rent가 장기간 매미처럼 시끄러울 듯.