미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

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이 제목은 낚시가 아니다.

미국 주택 시장은 거품이 우려되는 캐나다, 호주, 홍콩 부동산시장보다 더 심각한 상황에 놓여 있다.
중국돈이 휩쓸고 다닌 지역들의 부동산 가격이 온통 거품이라고 하지만, 중국돈이 아니어도 돈이 빠지면 어디든 값은 내려간다.
거품이 크면 더 내려갈 뿐이다.

미국 부동산 시장은 의외로 비싸다.
역사적인 채권시장의 거품에 비할 바는 아닌 것으로 보인다.
고평가가 우려되는 미국주식시장보다 덜 위험할 수도 있다.
그러나 연준이 두 시장에 대한 약간의 완충역할을 할 수 있는 것에 비하면 부동산 시장은 일단 시장이 무너지기 시작하면 연준이 버팀목 역할을 충분히 할 수 있는 곳이 아니다.
부동산 싸이클은 일반적으로 더 길고 견고한 것으로 의심되어 왔고, 이미 그 가능성을 확인해 본 적도 있다.

If [the US] is forced to defend itself or its allies, we will have no choice but to totally destroy North Korea. -트럼프
만약 [미국]이 스스로 또는 동맹국들을 방어해야한다면 북한을 완전히 파괴 할 수밖에 없다. - google
만일 미국이 스스로를 방어할 수 밖에 없다면 우리는 북한을 완전히 파괴할 수밖에 없을 것이다. -naver

트럼프가 어젯밤 또 한 건 했다.

보좌관들이나 북한전문가들이 뭐라고 쉴드를 치든 전 세계 언론이 가장 주목한 것은 '완전히 파괴'하겠다는 바로 그 말뿐이었다.

그런데 나는 지금 북한과 옆에 붙은 남한을 걱정하기보다는 미국 부동산을 걱정하고 있다.
미국이 걱정할 것도 북한의 핵미사일이 아니라 미국 주택시장의 2차 붕괴이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/12/house-price-vs-exchange-rate-law-of-one.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-exchange-rate-20170910.html

2012년 기준으로 bis에서 제공하는 전세계 집값을 달러로 환산한 것이다.
fred에서 제공하는 다른 지수보다 bis자료가 가격상승률이 이상하게 낮아서 미국 집값은 bis자료가 아니라 케이스쉴러지수로 바꾸었다.
더구나 위 자료가 다른 나라 주택가격을 달러기준으로 바꾼 것이니 미국 것은 유명한 것을 그냥 쓴다고 무슨 대수겠나?


16년 말에 주택가격의 일물일가현상을 확인했을 때 원래 bis에서 제공하는 2010년이 아니라 2012년을 기준으로 달러환산지수를 정렬했던 것은 금융위기로 인한 가격급변동의 영향이 남아있는 기간을 벗어난 시점을 기준으로 하기 위해서였다.

그렇게 해보니 미국의 집값만 유난히 높은 것처럼 보였고, 그것이 과한 오지랖에서 비롯된 오류였다고 의심했다.
그래서 며칠전 확인할 때는 bis가 제공하는 그대로 2010년을 기준으로 정렬했다.
덕분에 선진국 주택가격이 좁은 범위에서 움직인다는 사실은 명확하게 볼 수 있었다.

그러나 진실이 무엇일까?
미국 주택가격이 정말 전세계 다른 국가보다 더 비싼 것일까? 아닐까?
만약 비싼 것이라면 채권시장, 주식시장과 더불어 미국의 주요 자산의 가격이 전부 비싸다고 볼 수 있는 것일까?


fred의 주택관련 자료를 5년만에 정리해보니 좀 많다.
그래서 생각할 시간이 필요했다.

결론은 미국 주택시장은 위험하다는 것이다.




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관련 내용은 최대한 짧게 2-3개 이내의 글로 정리할 예정이다.