미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html


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building permit은 미국 부동산 지표 중 가격 다음으로 중요한 지표일 것이다.

경기선행지수, 착각, 착각, 완전한 착각
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/blog-post_12.html

종종 경기선행지표로 인정받는다.
oecd에서는 한국과 미국의 경기선행지수에 건설지표를 포함하지 않는다.
한국경기선행지수에는 건설수주가 포함된다.

https://www.census.gov/construction/nrc/index.html

This page provides national and regional data on the number of new housing units authorized by building permits; authorized, but not started; started; under construction; and completed.

https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf

발표 내용은 위 사이트에서 확인할 수 있다.
permit, start, completion, under construction을 1, 2-4, 5이상 유닛으로 구분해서 발표한다.

일단 fred가 제공하는 그림을 보자.

우상향 좋다. 

많이 올라왔는데도 과거 싸이클의 바닥권이라서 올라갈 여지가 많다고 볼 수도 있다.
허가, 착공은 거의 시차없이 동행한다. 경기와도 동행한다.
완공은 허가, 착공에 후행한다.
'건설중'은 완공에 후행하고 레벨이 낮다.

그런데 각 지표의 고점은 경기싸이클 초반이 고점이다.
경기 중반에는 내리막이 정상인 것이다.
금리차가 경기후반까지 지속감소하는 것과 비슷하다고 볼 수 있겠다.
올라가면 좋은 줄은 알겠는데 내리막이라고 자체로 문제라고 하기 어렵다.

게다가 it버블 붕괴 시 부동산경기는 일시적인 정체후 지속상승해서 역사적인 금융위기의 단초가 되었다.
따라서 허가, 착공, 완공은 좋은 지표가 아니다.

그렇다고 방법이 없는 것은 아니다.
허가와 완공을 비교해보면 오를때도 내릴때도 둘 간의 차이는 경기를 명확하게 반영한다.
현재 하락추세가 진행 중이다.
그런데 좀 약하다.

그래서 permit/completion ratio를 구했다.
이것은 반도체산업의 Book to Bill ratio (BB ratio, 주문/출하비율)와 개념상 같다.

이렇게 보면 it버블 붕괴시의 부동산경기 둔화도 더 명확하게 보인다.
전세계의 금융전문가, 부동산전문가들이 금과옥조처럼 보는 building permit, housing start가 포착하지 못하고 있는 것을 permit/completion ratio가 보여준다.

중요한 점은 저점에서는 허가, 완공과 비슷하게 턴하지만 고점은 명백히 빠르다.
70년 이후 싸이클에서 예외가 없다.

지금이 부동산 경기의 어디쯤인가?
후반이라는데 설명이 필요한가?

unit 별 건축허가이다.
1 유닛은 단독주택, 5유닛 이상은 연립 혹은 아파트에 해당되는 모양이다.

건축허가의 회복은 아파트에서는 금융위기 이전 수준을 회복했지만, 1유닛에서는 아직 이전 수준의 반에 불과하다.
미국, 유럽 포함 전세계 많은 지역에서 자가보유가 감소하는 현상과 1 유닛의 감소현상이 관련이 있을 것으로 본다.

2000년대에 미국에서 주택의 과잉공급이 발생한 것은 주지의 사실이고 그것은 it버블붕괴후에도 금융위기 전까지 지속적으로 증가하는 허가/착공/완공주택 수에서 확인할 수 있다.

그럼 1 유닛 공급이 전고점보다 낮으니 부족한 것인가?
아니면 엽립 공급이 벌써 포화되었으니 공급이 전체적으로 충분한 것인가?

나는 위에서 확인한 완공 대비 건축허가의 비율이 낮아지는 것이 공급이 충분하다는 사실을 지지한다고 본다.

건설 지출.
한국에서는 건설 투자에 해당될 것으로 본다.
비거주용 건설은 2년이 넘게 이전 고점권에서 포화된 수준을 유지하다 하락을 시작했고, 거주용은 여전히 상승중이다.
합계는 직전 고점을 살짝 넘겨서 꺾이고 있다.

미국 상업용 부동산 가격의 과열은 잘 알려져 있고, 중국 한국 포함 상당한 눈 먼 자본이 투입되었다.

거주용 건설 지출이 지속해서 증가할 것인가?
아니면 건축허가에서 보는 것처럼 내부적으로는 이미 둔화되고 있는 것인가?
지표 자체를 더 분해하는 것도 가능하고 부채와 비교하는 것도 가능하다.

그런데 5 unit 이상의 주택은 거주용이지만 보유용보다는 임대용에 가깝고 자금의 흐름면에서는 비거주용으로 분류된 녹색선과 관련성이 있을 것이다.
거주용이 아니고 투자용이라는 것이다.
비교해보자.

15년 이후 횡보하고 있고, 아직 방향을 판단할 수 없다.
그러나 우연히 2008년, 2015년의 spike가 비거주 지출의 고점과 일치한다.



여기까지 1승 1무.





건축 데이타를 봤으니, 판매 데이타를 확인해보자.
그리고 나서 비교해보자.

https://www.census.gov/construction/nrs/index.html

판매완료 sold, 판매중(재고) for sale으로 나뉜다.
또 건축단계에 따라 착공전 not started, 건설중under construction, 완공completed으로 나뉜다.

단계별로 판매중인 주택 합계를 보면 증가 중이다.
여기까지만 보면 주택 경기 한 가운데라고 볼 수 있다.
한창 핫한 주택가격과 잘 맞는 것 같기도 하다.


그러나 위에서 허가/완공 비율로 실제 부동산 경기를 잘 관찰할 수 있었으니, 비슷한 조작을 해 보자.

한가족주택(1 unit에 해당하는 주택)의 판매량과 재고이다.
(정확한 개념을 파악하는 것은 미국에서 살아보지 않은 사람에게는 시간이 많이 걸리는 일이다. 그러나 결론과는 상관없다.)

판매량과 재고의 비율이 무엇인가?
재고순환이다.

파란선은 50년이 넘는 기간 동안의 미국의 주택재고순환에 해당한다.
재고순환은 선행지수에 포함되기도 한다.

판매량도 재고도 증가하는데 sold/for sale의 비율은 내려가고 있다.
이것이 미국의 주택경기를 잘 반영하나?
나는 허가/완공 비율과 함께 보기를 바란다.



fred에서 제공하는 자료로 미국의 주택의 순환을 명확히 볼 수 있는 비율을 두개 만들었다.

모두 미국 부동산 경기는 상승에서 벗어난지 2년이상 라는 것을 보여준다.

이것은 건축허가와 판매의 관련성을 증명하는 그림이다.

building permit = homes sold - homes for sale + alpha

정확하게 일치한다.

이게 무슨 뜻인가?
한 쪽을 알면 다른 쪽을 예측할 수 있고, 건축과 판매에서 각각 확인한 부동산 경기의 하락은 우연히 일치한 것이 아니라는 뜻이다.
그럼 두 개가 똑같으니 여전히 1승 1무인가?
그건 아니다.
허가받는다고 다 착공하지도 않고, 착공한다고 다 완공되는 것도 아니고, 안 팔려서 빈 집도 생기니 각각의 지표는 나름의 존재이유가 있는 것이다.




미국 주택 시장은 붕괴할 가능성이 있다.
트럼프때문에 망할 것이라고 얘기하는 것은 아니다.
서브프라임사태처럼 진행될 것이라고 얘기하는 것도 아니다.

다만 금융위기 이후 부동산 회복이 지속되었고, 가격은 고점을 넘겨서 초호황의 단계에 진입했지만 여전히 과거 싸이클의 중간 수준에 불과한 지표들로 인해 끝이 다가오고 있다는 것을 잊으면 안 된다는 것이다.
또한 주택시장의 파괴력을 고려하면 다른 자산 시장이 독야청청할 수 없다는 점은 명확하다.
연준이 금리를 올리거나 자산을 축소하는 문제는 경기에 맞춰 진행되는 것이라 솔직히 신경쓸 가치도 없다고 본다.
그러나 부동산시장의 내부에서 벌어지고 있는 하락은 50년의 역사가 보여주는 것처럼 반복된다면 외부요인의 영향을 받을 것으로 보이지 않는다.
내부의 힘으로 착륙하고 있기 때문에 외부에서 방아쇠를 당길 필요도 없어보인다.
연착륙이냐, 경착륙이냐 그것만 문제일 뿐이다.




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이어서