world housing market 20181221

아래는 금융위기의 영향을 크게 받지않고 주택 가격이 지속해서 급등했던 국가들의 목록이 다.
17년 이후 하나둘씩 가격상승이 꺾이기 시작해서 지금은 대부분의 나라들에서 부동산 가격의 하락이 나타나고 있다.
호주, 캐나다, 홍콩, 뉴질랜드처럼 중국 자본 유입이 상당히 영향을 준 나라도 있지만, 스웨덴, 덴마크, 노르웨이처럼 그렇지 않은 나라도 있다. 영국, 스위스처럼 중국 자본의 영향이 있더라도 상대적으로 크지 않았을 나라도 있다(? 확인 필요).

전세계의 침체가 임박하다면 부동산 시장의 하락은 자본유출과 심리악화라는 측면에서 침체를 가속화시키는 중요한 매개가 될 수 있다.
임의로 찾아본 나라들은 대개 관련된 위험에 대해 충분히 걱정하고 있고, 나름의 대비책을 준비하고 있는 모양이다.
대비의 효과는 겪어봐야 아는 것이지만, 금융위기의 교훈이라면 교훈일 수 있겠다.


https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-09-13/australia-one-of-the-four-riskiest-housing-markets-oxford-says

https://www.riksbank.se/en-gb/financial-stability/financial-stability-report/2018/financial-stability-report-20182/

https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/fsr/engelska/2018/fsr-181121/financial-stability-report-2018_2.pdf

스웨덴

https://www.businessinsider.com.au/australia-property-market-sydney-melbourne-prices-2018-12

호주

https://www.huffingtonpost.ca/2018/12/12/house-price-index-canada-october_a_23616249/

https://housepriceindex.ca/2018/12/november2018/

캐나다

https://www.theguardian.com/money/2018/dec/17/housing-market-average-uk-asking-price-dips-10000

영국

https://wolfstreet.com/2018/11/17/housing-market-downturn-seattle-bellevue-king-county-active-listings-price-reductions/
시애틀

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관련

일물일가 - 선진국주택가격 house price and exchange rate 20180920
https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/09/house-price-and-exchange-rate-20180920.html

미국 주택 거품 US housing bubble 20180920
https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/09/us-housing-bubble-20180920.html

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추가

https://www.visualcapitalist.com/biggest-real-estate-bubbles-2018/

연준의 긴축과 금리차 역전 Quantitative tightening 20181221

https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/12/yield-curve-inversion-20181205.html

장단기금리차 역전이 일부 구간에서 발생했었고, 다가올 침체에 대한 우려를 자극했다.
5년물보다 2-3년물의 금리가 더 높은 상황이 발생하는데 연준이 기여했을 가능성을 언급했었다.
확인해보니 실제로 영향을 주었을지 모른다는 심증이 더 강해졌다.

아래는 이유.



금융위기 이후 연준의 QE, OT 등의 비전통적인 정책은 기준금리를 통해 주로 단기금리에 영향을 주고 시장에 신호를 보내던 전통적인 수단에 비해 직접적으로 채권시장과 장기금리에 영향을 주게된다.

그렇다고 연준이 사면 오르고, 팔면 내리는 단순한 관계를 보이지는 않았고, 앞으로도 그런 기대를 하기는 어렵다.
연준이 금융위기 이후 새로운 큰 손이지만, 전통의 강자였던 기관투자자와 일본, 중국 등의 초대형 외환보유국 등의 역할을 과소평가할 수는 없다.



연준의 국채와 모기지 잔고를 보자.

17년 11월 이후 연준의 긴축은 일정한 속도로 진행되고 있다.

https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/06/qt-1.html

https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/03/term-spread-20170309.html

https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/02/operation-untwist-20170227.html

금융위기 이후 시행했던 세번의 QE와 Operation twist 그리고 명시적이진 않지만 실제로 진행된 Operation untwist의 유산을 빠르면 6년 혹은 더 오랜 기간에 걸쳐서 돌려놓는 과정이 진행될 것이다.

긴축직전 가장 많이 들고 있던 채권을 긴축과정에서 가장 많이 줄여야 한다.
만기가 시간에 따라 감소하는 것을 고려해도 그 사실은 변함이 없다.
또한 만기 10년 이상의 채권금액이 일정하게 유지되는 것을 보면 긴축은 패시브하게 진행되는 것이 아니라 액티브하게 진행되는 것으로 보인다.

초록색 선으로 표시한 만기 1-5년의 채권보유액은 다른 구간의 감소보다 최소 두배 이상이다.
만기는 평균 2-3년에 해당할 것이다.
우연히 금리차 역전이 발생했을 때 5년보다 높았던 바로 그 구간에 해당한다.


채권 보유액을 금리와 비교했다.

17년 11월부터 QT의 효과가 나타나기 때문에 그 구간에서 채권 보유량을 비교한 것이다.
연준이 보유량을 줄이면 금리(역축)의 상승은 비례해서 나타난다.

연준이 5-10년 만기채권의 보유액을 조금 줄이고, 1-5년의  보유액을 2배 이상 줄이면 기대되는 정도의 금리변화가 1년 동안 나타난 것으로 볼 수 있다.
일정한 속도로 인상한 기준금리(파란선)보다 2년물 금리(녹색선)가 훨씬 빠르게 상승하는 것은 이상한 일이 아니다.

그 결과 10년-2년 금리차(파란 화살표)는 더 빠르게 감소했다고 볼 수 있다.


향후에도 별일이 없는 한 비슷한 상황이 지속될 것이고, 그럴수록 1-5년 채권금리의 변동이 시장의 심리를 자극하는 강도는 약해질 것이다.

장단기금리차를 경시할 수 없으나, 10년물-기준금리(혹은 3개월)로 보는 것이 쓸데없는 노이즈를 그나마 덜 느끼는 방법이다.

china, mexico, korea - oecd cli 20181221

둘러보면 부정적, 비관적인 징후나 지표가 많은 것이 사실이다.
그러나 그 와중에 긍정적으로 볼 만한 것도 없는 것은 아니다.

https://data.oecd.org/leadind/composite-leading-indicator-cli.htm

https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/10/oecd-cli-vs-naver-goog-amzn-20181027.html

oecd cli의 하락추세는 변함없이 유지되고 있고, 12년 저점을 뚫을 기세이다.
그러나 중국, 멕시코의 cli는 이미 몇 개월 전에 바닥까지 확인하고 턴하려는 조짐을 보이고 있다.

멕시코는 트럼프가 대통령후보가 되고 장벽에 대한 공약을 내놓은 시절부터 지지율에 따라 환율과 기타 지표들이 악영향을 받었던 나라였다. 최근까지도 트럼프는 멕시코이민, 혹은 멕시코를 통한 중남미이민을 막기위해 골몰하는 것처럼 보인다.

중국과 미국의 무역전쟁은, 3개월의 고율관세 유예기간에도 불구하고 높은 긴장상태를 유지하고 있고, 미국에 협조하는 국가라면 한국이든, 캐나다이든 상응하는 댓가를 지불하도록 하고 있다.

19년 이후 미국 경제가 과열을 지나 하강국면으로 접어들게 된다면 트럼프로부터 직격탄을 받았던 두 나라가 한박자 쉬고 하락을 지속할지 아니면, 선조정 이후 내수버프를 받아서 다른 나라들보다 빨리 회복단계로 접어들게 될지 관심을 둘 필요가 있다.

한국의 oced cli가 중국, 멕시코와 비슷한 수준에서 바닥을 확인하게 된다면 현재 속도로 19년 2분기에 저점에 도달하게 될 것이고, 늦어도 1분기에는 하락속도가 둔화되는 신호를 확인할 수 있을 것이다.




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관련

그림: https://tradingeconomics.com/mexico/inflation-cpi

멕시코 내년 최저임금 16% 인상…하루 102페소
https://www.yna.co.kr/view/AKR20181218008500087?input=1195m

멕시코, 기준금리 8.25%로 인상…2008년 이후 최고
http://www.newspim.com/news/view/20181221000032

닛산자동차, 멕시코 공장 두곳서 직원 1,000여명 일시해고
http://news.g-enews.com/view.php?ud=2018122109454114679ecba8d8b8_1&md=20181221094942_K

[여기는 남미] 반려견의 수난…개 마저도 강도당하는 멕시코
http://nownews.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20181221601002&wlog_tag3=naver

미국, 밀입국 불법이민자 전원 멕시코로 보내 대기시킨다
http://www.radiokorea.com/news/article.php?uid=303746

美, 중미·멕시코 남부에 약 12조원 투자…"캐러밴 원천 차단"
https://www.yna.co.kr/view/AKR20181219007800087?input=1195m

美하원 국경장벽 포함 새 예산안 가결…상원 부결 확실(종합)
http://www.newsis.com/view/?id=NISX20181221_0000509758&cID=10101&pID=10100

https://www.nbcnews.com/news/us-news/house-passes-stopgap-funding-bill-5-billion-trump-s-border-n950666