서울 아파트 가격의 꼭지 Peak Seoul 20191218

14년 이후 진행된 서울 아파트의 가격 상승은 가격과 거래량의 관계를 바탕으로 판단하면 이미 꼭지를 확인했다.
이후의 가격 변동은 2008년부터 2011년 사이의 고원 형태일 가능성이 높다고 본다.
한국정부의 정책못지 않게 미국, 중국의 경기싸이클이 중요할 것이다.

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06년부터 19년 11월까지 서울 아파트 가격지수(kb,한국은행)와 거래량(감정원)이다.
거래량은 13년부터 가격은 14년부터 상승하기 시작했다.


두 변수의 관계는 월별가격상승률과 월별 거래량에서 잘 드러난다.
가격전년동월비와 거래량 12개월 합계(ttm)를 보면 동일한 관련성이 유지 된다.

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월별 거래량과 월별 가격상승률을 비교하면 가격이 상승하면 거래량이 증가하고 가격이 하락하면 거래량이 감소하는 것을 볼 수 있다.

자산, 상품의 가격 변동시 거래량의 증가는 높은 가격변화율과 관련성이 있고, 일반적으로 상승, 하락과 관계없다.
서울 아파트에서 가격-거래량의 그림같은 동행은 주택가격이 하락하면 매물을 거두어들이고 장기간 버티는 것이 가능한, 즉 매도자에게 일방적으로 유리한 시장에서 가능한 현상으로 본다.
서울 아파트 매도자의 행동을 한마디로 요약하면 '내리면 안 판다'이다.


거래량과 가격변화의 관련성은 동일하지만,  13년 이후부터 같은 가격변화에 대해 더 큰 거래량이 발생하기 시작했다.
가격변동대비 거래량이 약 3배정도 증가했고 그것이 17년까지 유지되고 있었다.

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12년 이후 시기를 확대해서 보면 이와 같다.

17년말 당시 이 현상이 금융위기 이후 시장의 침체로 인해 적은 가격상승에도 매물이 증가하는 상황(잠재적인 재고로 인한 공급의 가격탄력성 증가)으로 보았다.
금융위기 이후 서울지역에서 장기간 아파트 공급이 적었기 때문에 이 잠재매물이 해소되면 가격탄력성이 감소하기 시작하고, 적은 거래량으로 가격이 급등하는 현상이 발생하면서 12년 이전의 상태로 돌아갈 것으로 전망했다.

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

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어떤 경로를 거쳐서 원래의 가격-거래량 관계로 돌아갈지 알 수 없지만 공급부족이 가격상승의 핵심적인 요소라고 봤기 때문에 평범한 싸이클 형태보다 불안정한 평형점을 통과하는 8자모양의 경로를 전망했었다.


누구나 아는 것처럼 17년에서 19년 사이 약 3년간 서울지역 아파트 가격은 급등했다.
급등하면서 거래량은 감소했다.

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단기적인 정책과 시장상황에 따른 노이즈가 큰 월별 수치보다 12개월 거래량합계와 가격 전년동월비의 관계를 보는 것이 시장의 흐름을 파악하기에 좋다.

13-15년 사이 급등했던 거래량이 18년 이후 급감하고 있다.
더 중요한 것은 가격변화율대비 증가했던 거래량이 이전 시기보다 더 감소하고 있다는 것이다.

실제 누적거래량(ttm)과 가격변화율(yoy)의 관계를 보면 처음 예상했던 경로나 수정했던 경로와 차이가 보인다.
또한 가격과 거래량의 꼭지도 12만채 이상, 20% 이상에 약간 미달한 채로 감소했다.

2년 전의 예상과 일부는 맞고 일부는 틀렸다고 할 수 있다.
그래도 완전히 틀린 것은 아니니 같은 논리를 적용하면 서울 아파트 시장에 대해 어떤 전망을 할 수 있을까?


수없이 발표된 부동산 정책의 변화를 요약하면 공급도 조이고, 수요도 조이는 방향이었다.
공급을 늘리는 정책을 썼다면 이후 상황에 대한 판단이 상대적으로 쉬웠을 것이다.
그렇지 않은 상황에서 어느 쪽의 효과가 더 클지, 시차를 두고 나타날지, 지역별 가격대별로 다를지, 재건축 신축이 다를지 등은 내가 언급할 영역이 아니다.



다만 위의 수요공급곡선에서 보이는 가격과 거래량의 싸이클에 상식을 적용해보는 것은 가능하다.

1. 거래량은 역사적 고점을 쳤다. 적어도 몇 년에서 10년 가까이 회복되기 어렵다. 

2. 비슷한 12만채의 거래량 수준에서 가격상승률이 07년에는 25%, 18년에는 15%에 도달했으니 향후 가격상승률이 15%를 넘기는 것도 기대하기 어렵다. 

3. 초기 위치로 돌아온 후 가격변동이 S1, S2 중 어느 선 위에서 움직일지는 공급곡선의 정의상  공급에 의해 결정되는 것이고, 최근 1-2년간 급등기의 신규 매수자들이 손해를 감수하면서 하락시에 매물을 내놓는 것은 '내리면 안 판다'는 주택보유자의 절대원칙에서 벗어난다. 

4. 몇년간 가격-거래량이 S1 위에서 움직인다면 07년에서 12년 사이의 기간이 지침이 될 것이다.

06년 이전의 거래량 자료가 있다면 다른 가능성도 생각해 볼 수 있겠지만, 위의 자료로는 이것으로 충분하다.
서울을 권역별로, 구별로 나누어 본다면 일부 지역이 다를 수도 있으나, 선도했던 지역의 과열양상을 보면 그럴 필요도 없다.





결론

서울 지역 아파트 가격과 거래량은 꼭지를 찍었다.
이후의 가격 변동은 잠재매수자, 잠재매도자, 보유자에게 이전과 같은 흥분을 선사하지 않을 것이다.

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