2018년 6월 23일 토요일

서울아파트 가격과 거래량 - 완성되어 가는 중 20180623



서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/11/20171127.html

반복되는 정책 실패 - 서울 아파트 가격과 거래량 변화 20180117
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/20180117.html

서울 아파트가격과 거래량 1월 추정 20180129
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/1-20180129.html





월별 거래량과 아파트 가격의 월별 변화율이다.
이 관계는 '주택보유자는 가격이 내리면 안 판다'는 것으로 정리할 수 있다.
감정원의 거래량 자료가 있는 2005년부터 이 관계는 변하지 않았다.




아파트가격 전년동월비와 이에 대응하는 1년 거래량의 합계를 비교한 것이다.
13년 이전과 비교시 13년 이후부터 17년 중반까지 거래량 대비 가격 변화율이 낮다.
왜?




2013년 이후 수요의 가격 탄력성이 증가했다. (S1에서 S2로 이동)
가격의 작은 변동으로도 공급이 탄력적으로 증가하는 상황.
미분양 재고와 기존 주택 보유자의 매물이 그러한 역할을 했을 것이다.
그 재고가 소진되면 공급곡선은 13년 이전의 S1으로 돌아갈 수 있고 크게 벌어진 거래량과 가격은 차이를 좁히게 된다. (S2에서 S1으로 이동)

D1은 최초에 생각했던 비전형적 수요 곡선.
D2는 거래량이 여간해서 줄지 않으면서 수정한 곡선.

양도세 중과와 관련된 거래량 감소라는 단기적인 노이즈가 발생하고 있지만 16년 이래 벌써 네번째이다.
노이즈를 줄이기 위해 1년 거래량 합계로 보면 현재 상황은 본격적인 거래량 조정이 없이 가격이 점차 올라가고 있는 것이다.
공급의 감소와 수요의 증가가 공히 나타나고 있다고 보는 것이 가장 쉬운 설명이고, 이것은 가격 상승의 동력이 수요, 공급 어느 한 쪽이 아니라는 것을 시사한다.
그러면 구부러진 공급곡선같은 것을 상상하기 위해 머리를 쥐어 짤 필요도 없다.

지금 위 그래프의 y축은 가격이 아니고 가격변화율이다.
이것은 이론으로 끄집어 낸 것이 아니고 자료가 지시하는 대로 그린 것이다.
만약 이 데이타가 서울 아파트 시장의 현실을 제대로 반영하고 있는 것이라면 부동산 가격을 통제하려는 정부의 수요 억제책은 지속적으로 실패할 가능성이 있다.

1) 거래량 자료가 존재하는 2005년 이후 가격 상승률의 꼭지는 전년대비 25%였다. 서울 아파트 값이 지역에 따라 연간 40-50% 오른 곳이 많다고 해도 전체로는 아직 10%밖에 올라오지 못했다. 거래량이 크게 감소하지 않고 단거리로 S1과 만나려면 16%이상의 상승률에 도달해야 한다.

2) 가격변동에 따라 공급이 탄력적으로 증가하던 시기는 17년 중반에 끝이 났다. 앞으로는 공급이 증가하기 어렵다는 것(탄력성의 변화)을 시장이 반영한지 1년 밖에 지나지 않았다. 이것은 아파트값의 바닥을 찍은 13년초(yoy) 혹은 13년말(원래값)과 4년의 차이가 있고 얼마만에 좁혀질 것이라고 예단할 수 없다.

3) 정부의 수요억제책이 단기적으로 효과가 나타날 수 있지만 공급부족을 뛰어넘을지 알 수 없다. 82부동산대책에 의한 거래급락은 4개월 지속되었을 뿐이다. 양도세 회피 때문이든 다른 이유때문이든 필요하면 거래는 발생한다.



요약

2005년 이래 서울 아파트 가격이 내려가면 거래가 감소하고, 가격이 올라가면 거래가 증가하는 관계를 유지하고 있다.
공급의 가격탄력성이 13년에 한 번, 17년에 한 번 변했다.
과거수준으로 돌아가는 다양한 경로 중 시장은 단거리 지름길을 선택했다.
이 선택은 정부가 강요하고 있는 것으로 보인다.





댓글 2개:

  1. 서울 아파트 공급부족임에도 개발확대 정책으로 안가는 이유가 수도권 미분양 해소를 위한 고육지책이 아닌가 하는 생각도 듭니다.

    답글삭제
    답글
    1. 16년 초에 경기지역 미분양이 증가했었지만 17년 중반까지 몇천호 수준으로 급감했기 때문에, 수도권 전체의 미분양이 문제였던 것이라면 현 정권 들어서는 정책을 바꾸었어도 되는 것같기도 합니다. 지방과 수도권의 부동산 싸이클이 금융위기 이후 달라져서 거의 독립적으로 움직인지 꽤 시간이 지났는데 아직은 달라질 기미가 보이지 않네요. 수도권 내에서도 차이가 벌어지는 것처럼도 보이구요.

      삭제