반복되는 정책 실패 - 서울 아파트 가격과 거래량 변화 20180117

서울 아파트의 가격 탄력성
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서울 지역 아파트의 공급곡선이 2013년 이후 S1에서 S2로 변화했다.
다시 말하면 공급의 가격탄력성이 2.5배 증가했다.
만약 공급곡선이 원래의 S2로 돌아가고 수요가 투기적으로 증가하면 균형가격은 P1에서 P2로 움직이는 것이 아니고 P3로 갈 수 있다.
이러한 과정은 과거 10년처럼 가격과 거래량이 비례하면서 나타나는 것이 아니고, 거래량의 감소와 함께 가격이 증가하는 비전형적인 형태로 나타날 수 있다.

저 글을 올린 직후 정부의 부동산 정책이 발표되었다.
만약 2013년 이후 나타난 공급곡선의 변화가 많은 전문가들이 얘기하던 것처럼 공급과잉이 아니라 공급부족의 정상화과정이었다면 서울의 아파트 공급은 다시 부족해지고 있던 것이고, 정부의 투기억제책은 서울지역의 수요(실수요+가수요+투기수요)를 늘리는 조치였다고 볼 수 있다.

서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/11/20171127.html

두 달전에도 이미 가격과 거래량의 변화가 정부의 의도와 다르게 움직이고 있다고 짐작할 수 있었지만, 지금은 누구나 알 수 있는 상황이 되었다.

가격(kb)은 12월까지, 거래량(감정원)은 11월까지

10월에 이미 거래량이 감소하면서 가격이 상승하고 있었다.

그것이 정부가 실패하고 있는 증거라는 것이 11월에 이미 명확했다.

또한 그것은 비전형적임에도 불구하고 한국부동산 시장이 수요와 공급에 의해 지배되는 정상적 시장이라는 증거였다.

다수가 공급과잉에도 불구하고 투기때문에 가격이 상승한다고 믿었고, 여전히 그런 생각을 하는 사람이 많지만 내가 보기에는 틀렸다.

지금까지 틀렸으니 앞으로도 틀릴 것이다.

더구나 지금은 전세계경제가 금융위기에서 본격적으로 회복하고 있는 시기이다.

또한 10년만에 전세계가 인플레이션을 경험할 가능성이 있는 시기이다.

또한 전세계의 경기회복과 인플레가 전세계의 통화유통속도 증가에 의해 뒷받침될 수 있는 시기이다.

물가와 m2 - 한국과 미국
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http://runmoneyrun.blogspot.kr/2018/01/gdp-gap-job-openings-rate-20180110.html

2007년 이후 서울 아파트 가격과 거래량.
17년 이후의 가격(yoy, 전년동월비)과 거래량(ttm, 12개월 누적)은 과거의 공급곡선에서 벗어나고 있다.
그러나 방향을 바꾸려면 몇개월의 시간이 더 필요하다.

2013년 이후 서울 아파트 가격과 거래량.
반면 12개월 변동, 12개월 누적이 아니라, 전월비와 월별거래량을 보면 이미 수요의 변화가 명백하게 드러나고 있다.

10월, 11월 거래량 감소와 동반된 가격의 급등이 13년 이후 처음 나타났다.

최초의 예측은 D1과 비슷한 것이었다.

거래량 감소가 1-2년 지속되면서 가격상승이 초반에는 느리다가 후반에는 빠르게 진행되는 것.

그러나 지금은 변화가 가속되고 있고, 경로를 D2처럼 가파르게 바꿀 가능성이 높아졌다. 

공급 곡선의 변화를 투기꾼의 투기수요로 평가하고 대응했던 문재인 정권이 크게 기여한 것으로 기록될 것이다.

내가 보기에는 정책 실패의 예이다.
그러나 아파트 가격의 상승을 원하던 사람들에게는 성공적인 정책이었다고 볼 수 있을 것이다.