2017년 11월 27일 월요일

서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127


서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_19.html





서울 지역 아파트의 공급곡선이 2013년 이후 S1에서 S2로 변화했다.
다시 말하면 공급의 가격탄력성이 2.5배 증가했다.
만약 공급곡선이 원래의 S2로 돌아가고 수요가 투기적으로 증가하면 균형가격은 P1에서 P2로 움직이는 것이 아니고 P3로 갈 수 있다.
이러한 과정은 과거 10년처럼 가격과 거래량이 비례하면서 나타나는 것이 아니고, 거래량의 감소와 함께 가격이 증가하는 비전형적인 형태로 나타날 수 있다.


왜 이런 예측을 했나?
신규 아파트 공급은 감소하고 있고, 수요는 감소하지 않고 있고, 전세비율은 고점을 찍고 내려가고 있고, 미분양은 거의 사라져 버렸고, 가계부채는 증가하고 있었다.

정부의 강력한 대책이 발표된 이후 어떤 변화가 발생했나?

확인하기 전에 관련된 글 먼저 확인.

집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs.html

가계부채와 집값은 비례한다는 것이다.
가계부채의 부담을 덜 괴롭게 벗어나는 길은 가계부채를 잡는 것보다 명목gdp(실질gdp+물가)를 늘리는 것이다.

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

한국의 전세비율과 미국의 집값/임대료 비율을 비교했다.
미국의 집값/임대료 비율은 거의 전적으로 집값이 결정하지만 한국은 그렇지 않다.
한국의 전세비율은 고점에서 하락하기 시작한지 1-2년에 불과하지만, 미국은 5년이 지났다.

은행의 LTV 비율은 증가했을 것이다 - 한국은행의 통계도 진실일 것이다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/10/ltv.html

지난 3년동안 전국 아파트값은 11.5%, 은행주택담보대출은 32.5% 증가했다.
ltv가 높은 대출의 비율이 증가하는 것이 당연하다.
이것은 서울 지역 아파트의 가격탄력성 변화와도 일치한다.

은행의 LTV 관련 검토(WITH 듀프레인)
http://blog.naver.com/rladudrl78/221127077935
은행의 LTV 관련 검토2 (WITH 듀프레인)
http://blog.naver.com/rladudrl78/221127113452
1) 가계부채/gdp의 관계에서 한국의 불투명한 경제 구조상 분자는 크게, 분모는 짧게 나올 수 있다.
2) 지역적으로 집값이 오른 지역이 아니라 못 오르거나 내린 지역이 문제이고, 최근 대출이 증가했을 서울수도권이 아니라 경기가 둔화되어 대출 증가가 높지 않을 지방이 문제이다.
3) 정부가 주택금융공사를 통해 가져간 100조가 넘는 안심전환, 보금자리, 적격대출이 아니라 제1, 제 2 금융권에 남은 대출이 문제이다. 결과적으로 ltv가 높은 대출만 남겼을 테니, 민간금융기관의 ltv가 올라갈 수 밖에 없는 구조.
4) 특히 15년의 안심전환대출 40조는 정부의 의도적인 경기부양책이고 일부계층에 특혜를 준 권력 남용으로 보인다.
5) 곰님의 지역별 집값 그래프에서도 보이듯 강남의 집값만 장기간 특별히 더 오른 것이고, 이지역의 ltv가 특별히 더 높을 것인지 더 위험할 것인지는 의심스럽다.
곰님과 가계부채와 ltv에 대해 나눈 얘기들.


노무현 정부 시절과 비슷한 가격흐름과 정부정책이 이어지다보니 데자뷰같은 느낌도 든다.
집값과 가계부채가 한국경제에 위험이 되는 상황을 예방하고자 정부가 노력한다고 믿더라도 실제목적에 부합하는 정책을 쓰고 있는지는 알 수 없다.

정부가 그들이 원하는 결과를 달성하고 있다면 나의 예측은 빗나가기 쉽다.
아래에 10월까지 숫자를 업데이트해서 그림을 다시 그렸다.




월거래량은 월간 가격상승률(mom)에 비례한다.
12개월 누적 거래량(ttm)은 연간 가격상승률(yoy)에 비례한다.


아직도 대다수의 부동산 전문가들이 저렇게 비교해야 한다는 것을 모른다.

아파트값이 전년대비 여전히 5%의 상승률을 유지하고 있다.
정부가 집값을 잡으려면 더 강한 무기를 꺼내야 한다.
보유세 카드를 쓰고나면 정부가 더 이상 할 수 있는 일이 별로 없고, 뭘 해도 소용 없게 된다.
이미 노무현 정권에서 벌어졌던 일이다.




아직 거래량ttm이나 가격yoy가 크게 움직이지 않았다.
최근의 변화를 확대해도 마찬가지다.

그런데 방향이 수상하다.
또 점 간의 간격이 많이 벌어졌다.





아직 빨간 선을 따라 움직일지, 파란선을 따라 움직일지 결론을 낼 수 없다.
그러나 거래량이 크게 감소하는데도 가격상승률이 유지되는 상황에서 나의 예측을 바꿀 필요가 전혀 없어보인다.


다만 관련된 사람들에게는 행운을 빌어주고 싶다.
문재인 정권, 나를 포함한 무주택자들...




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추가 20171129

공급이 충분하니 투기수요만 억제하면 된다고 헛발질만 하던 정부가 드디어 공급확대를 들고 나왔다.
위치와 공급량만 적절하다면 효과가 장기적으로 나타날 것이다.


http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95079992

< 주택 100만호 공급계획(만호) >
주택 100만호 공급계획(만호)
구분’18’19’20’21’22합계연평균
합계18.819.919.920.520.9100.020.0
공공임대(준공)13.013.013.013.013.065.013.0
공공지원(부지확보)4.04.04.04.04.020.04.0
공공분양(분양)1.82.92.93.53.915.03.0



"무주택 서민에 100만호 공급"…'주거복지로드맵' 확정
http://www.nocutnews.co.kr/news/4884672

[주거복지로드맵]공공분양 15만채..신혼에 혜택 집중
http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=34981



댓글 4개:

  1. 저도 무주택자라서..ㅠ.ㅠ
    집을 사야하는데요...

    즐거운 하루되세용..^^

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    1. 그럼 행운을 빌어드리겠습니다. ㅎㅎ.

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  2. 좋은글 감사드립니다. 아직 공부가 많이 필요하지만요.ㅋ
    앞으로 서울 부동산 가격이 가파르게 올라 갈 가능성이 매우 높다는 말씀이신거죠?

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    1. 미국이 망하기 전까지 한국문제로 내파되기는 어려울 것 같네요.

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