2017 GDP 대비 주택 시가총액 비율

2017년 국민대차대조표(잠정) 작성 결과

한국은행의 국민대차대조표에서 경제주체별 자산규모와 추이를 파악할 수 있다.
이 자료로 한국의 주택시가총액 규모, 가계및비영리단체가 보유한 주택의 규모를 95년부터 파악할 수 있다.
2016년에는 보도자료에서 주택시가총액과 GDP의 비율을 보여주었으나 2017년 자료에서는 보이지 않아서 직접 비교했다.

주택 시가총액은 주거용건물과 부속토지로 구분된다.
2017년말 기준 주택 시가총액은 4022.5조이고 건물은 1418.9조, 토지는 2603.5조를 차지한다.

2017년 전체 주택 중 가계(및비영리단체)가 보유한 주택자산은 3761.5조이고 전체 주택의 93.5%를 차지한다.
가계가 보유한 주택의 비중은 95년 이래 93% 수준을 유지했고, 최근 5년간 이 비율은 거의 변동이 없었다. (93.6%, 93.6%, 93.7%, 93.6%, 93.5%)

주택은 대부분 가계가 보유하고 있다고 보면 된다.

95년 이래 주택시가총액과 gdp 모두 장기적으로 우상향을 보였다.

2017년 명목 gdp는 1730.4조이고, 주택 시가총액 4022.5조와의 비율을 구하면 2.32이다.


2.32라는 숫자가 어떤 의미를 갖는가?

주택시가총액과 gdp의 비율은 2001년 저점인 1.53까지 하락한 후 2009년 2.30까지 상승했다.
금융위기 이후 2010년 2.22까지 감소한후 안정적인 수준을 유지했으나 14년부터 상승하기 시작해서 2016년 2.28, 2017년 2.32로 증가했다.

대한민국의 주택 시가총액이 gdp 대비 역사상 가장 높은 수준에 도달한 것이다.

한국의 주택시장은 지난 몇년간 수도권-지방, 서울-기타로 양극화가 심화되고 있으나, 전체적으로는 사상 최고의 호황을 기록하고 있는 것이다.

gdp는 증가율로 보는 것이 보통이니 둘 다 전년대비증가율로 바꾸었다.

2002년부터 2007년까지의 부동산 호황기에 주택시가총액 증가율은 gdp증가율을 2-3배 이상 뛰어넘고 있다.

이후 약 7년간 gdp증가율과 동행했으나 16년부터 차이를 벌리고 있다.
시가총액/gdp 비율도 비슷하게 16년부터 가속되기 시작한 것과 비교할 만하다.

13년의 대차대조표에 실려있는 국제 비교를 보면 한국의 gdp 대비 주택시가총액 비율은 유럽, 호주보다 현저히 낮고, 미국, 일본, 캐나다에 비해서는 높다.

최근 데이타를 구할 수 없으니 추측해보면 지난 4년간 캐나다, 미국의 주택가격은 사상 최고치를 넘기고 있었고, 일본의 부동산가격도 상승했기 때문에 17년의 자료를 구할 수 있다면 한국이 역사적 최고치라고 해도 상대적으로 높은 수준이라고 볼 수 없을 것이다.




이상 gdp 대비 주택시가총액의 상승률이 높다는 것을 확인했다.
주택가격이 상승하기 위해서는 부채가 증가할 필요가 있고, 실제로 한국 가계의 부채가 꾸준히 상승하고 있는 것은 주지의 사실이다.

가계 부채는 17년 120조가 증가했고, 총자산은 650조가 증가했다.
가계의 레버리지 투자는 그 대상이 무엇이든 성공하고 있다고 볼 수 있다.


그런데

2010년 이래 가계의 부채 증가율에 비해 총자산증가율이 지속적으로 낮다.
순자산 증가율은 더 낮을 수 밖에 없다.

부채증가율>총자산증가율>순자산증가율

14년 이후의 가계 자산과 금융부채를 비교한 것이다.
위 표에 계산되지 않은 가계 주택자산의 증가율은 5.1%, 5.4%,  6.4%,  7.5%이다.
역시 금융부채의 증가율보다 낮다.

한국의 가계는 금액으로 보면 부채를 통해 그보다 큰 자산의 증가를 경험하고 있다.
그러나 부채증가율에 비해 자산증가율이 낮기 때문에 위험은 증가하고 있다고 볼 수 있다.
그래서 위험이 얼마나 증가하고 있나?


금융부채/순자산 비율이 2009년 저점 17.5%에서, 2017년에 20.9%로 증가했다.


그러나

금융부채/금융자산 비율이 2008년 50.6%에서 2009년 46.5%로 감소한 후 2017년에 46.0%로 일정한 수준을 유지하고 있다.

또한

금융자산/총자산 비율도 2008년 29.4%에서 2017년 37.6%로 증가하고 있다.


전체적으로 가계의 위험이 증가하고 있다고 보기 어렵다.
왜 이런가?

가계가 빚을 내서 부동산 투자/투기만 하는 것은 아니기 때문이다.
비금융자산보다 금융자산의 증가율이 더 높기 때문이다.
또한 금융부채보다 금융자산의 증가율이 더 높기 때문이다.
가계의 금융자산은 그것대로 분석해볼 가치가 있으나, 여기서는 그만.

기억할 것은 부동산, 비금융자산만 보면 위험을 실제보다 더 크게 인식할 수 있다는 것이다.

가계 순자산이 국가 전체에서 차지하는 비중이 2011년을 저점으로 증가하고 있다.
가계 순자산대비 주택이 차지하는 비중이 75.4%로 선진국 중에서 높은 수준이라서 주택 시가총액의 상승은 이 비율에 그대로 영향을 주게 된다.

즉 주택시가총액/gdp 비율은 가계순자산/전체순자산 비율과 비슷한 흐름을 보인다.

그러나 가계순자산/전체순자산 비율은 2005년 고점(60.6%)에 미치지 못하고 있다.
금융위기 이후 it 화학 자동차 산업의 일부 수출기업의 빠른 회복과 성장에 기인한 비금융법인의 순자산 증가(2007년 10.6%에서 2011년 13.1%)를 아직 가계가 따라잡지 못하고 있는 것이다.




요약

1) 한국의 주택 시가총액은 gdp 대비 사상 최고 수준을 기록하고 있다.
2) 그럼에도 불구하고 다른 선진국과 비교하면 평균수준에 머물고 있다.
3) 가계 총자산, 가계순자산, 가계 주택 자산의 증가율은 금융부채의 증가율보다 낮다.
4) 가계의 금융부채를 금융자산과 비교하면 낮아지고 있고, 순자산과 비교하면 높지 않다.
5) 가계의 금융자산을 총자산과 비교하면 낮아지는 것이 아니라 오히려 높아지고 있다.
6) 가계의 순자산이 국가 전체에서 차지하는 비중이 높아지고 있으나, 과거 고점대비 낮다.



감상

한국 주택 시가총액이 gdp 대비 사상 최고 수준이고, 한국 가계의 금융부채가 빠르게 증가하고 있으나, 순자산, 총자산, 금융자산의 증가속도와 비교하면 얼마나 위험이 증가했는지  판단하기 어렵다.

정부는 17년 이래 서울을 중심으로 한 주택가격의 급상승을 투기수요에 의한 것으로 보고, 여러 규제책을 내놓고 있다.
대체적으로 2000년대 중반 노무현 정권에서 보았던 상황이 반복되고 있다고 볼 수 있다.
비서울, 비수도권의 수요를 끌어낼 수 있는 정책을 정부가 내놓지 않으면 공급이 제한된 서울의 주택가격은 미국 이외 전세계 금융시장의 동시다발적이고 강력한 긴축이 나타날 때까지 높은 수준을 유지할 것이다.


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