서울 아파트 가격과 거래량 20180902

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/11/20171127.html

반복되는 정책 실패 - 서울 아파트 가격과 거래량 변화 20180117
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/20180117.html

서울 아파트가격과 거래량 1월 추정 20180129
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/1-20180129.html

서울아파트 가격과 거래량 - 완성되어 가는 중 20180623
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/06/20180623.html

2017 GDP 대비 주택 시가총액 비율
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html

서울 아파트의 가격지수는 kb의 자료 8월치까지.
서울 아파트의 거래량은 감정원 자료 7월치까지 + 8월 추정 7000호.


적절한 비교를 위해서는 월별 거래량과 월별 가격 변동 혹은 1년 거래량과 1년 가격변동을 비교해야.
다른 방법은 좋은 결과를 얻기 어렵다.

06년 이후의 월별 거래량과 월별 가격 변동.
13년 이후 거래량 대비 가격변동 감소.

확대해보면 관련성은 잘 유지.

1년 거래량 (ttm)과 1년 간의 가격 변동.


13년 이후

거래량 대비 가격변동폭 감소.
혹은 가격변동폭 대비 거래량 2배 이상 증가

17년 후반 이후 관계에 변화 발생.

06년 - 13년: 공급의 가격탄력성 낮은 상태.
13년 - 16년: 공급의 가격탄력성 높은 상태.
17년 - 18년: 공급의 가격탄력성 낮은 상태.

사람들이 거래량 없이 가격이 폭등한다고 놀라는 상황.
but 13년 이전의 관계로 회귀하는 중.



가격이 올라도 공급이 증가하지 않는다.
왜?
17년 하반기부터 정부가 공급을 제한하는 정책을 공개적으로 펴기 시작했으니까.

s1: 13년 이전의 공급곡선
s2: 17년 후반까지의 공급곡선

분홍: 감소된 공급과의 균형을 찾는 과정.

현재 위치는 아래 그림의 D2와 근접.


가격상승률만으로 볼때 전년비로 10%에도 도달하지 못한 상황.
현정권들어 소득양극화 심화되면서 고소득층의 소득 급증, 저소득층의 소득 감소.
공급축소 정책은 최근 들어 공급 확대로 전환했으나, 현실성은 미지수.
실제 늘어도 정권 내에 가능할지 의심스러운 상황.
가계부채(주책담보, 전세담보, 신용) 모두 급증.
17년 들어 한국의 gdp대비 주택가격 시가 총액이 처음으로 전고점을 돌파.
한국주식시장, 가상화폐시장의 투기/투자 모두 지리멸렬.
해외투자도 고점위험성, 정보부족위험성 - 미국주식, 브라질채권, 홍콩els...

기호지세.
한숨 나오는 상황.
가격과 거래량이 동시에 증가하는 국면을 거칠 가능성이 그렇지 않을 가능성보다 높아 보임.
언제까지?
누가 알겠음.






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아래




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최초의 예측 D1





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수정한 예측 D2