믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent

정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

real house price = (house price / rent cpi) * (rent cpi / cpi)
real house price' = (house price' - rent cpi') + (rent cpi' - cpi')

주택가격을 위와 같이 두개로 분해할 수 있다.

total value = investment value * use value
total value' = investment value' + use value'

소유주임대료등가치(OER)는 사용가치, 집값과 OER의 차이는 투자가치를 의미한다는 것이 처음 생각이었고, 쉴러교수의 글에서 비슷한 견해를 발견할 수 있었다.

실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/130-history-of-us-home-price-by-shiller.html

길게 보기 위해 일부러 쉴러교수의 집값을 내려받아 그렸으니, OER대신 사용할 임대료만 추가하면 주택의 사용가치와 투자가치의 역사를 확인할 수 있다.
처음이 어렵지 추가하는 것은 조금 쉽다.

그려보고 나니 글자 그대로 미국 임대료를 믿을 수 없다.

그런데 믿지 않을 수도 없다.

왜 그런지 보자.

미국의 rent cpi를 fred에서 내려받아서 쉴러교수의 명목주택가격지수, cpi에 추가했다.
1915년부터 제공하기 때문에 기준은 1915 = 100으로 바꾸었다.
쉴러지수가 52년까지는 연단위 이후에는 월단위로 제공되기 때문에 그것도 똑같이 맞추었다.

파란 박스, 그 이전과 이후는 조금 다르다.
파란 박스 기간에는 세 가격이 일정하게 움직였다.
1941년부터 5년 동안 집값과 물가가 뛰는 시기를 제외하면 1915년부터 1990년대 중반까지 비슷하다고 볼 수도 있다.
파란 박스 이후는 서브프라임거품기라고 볼 수 있다.

굳이 박스를 표시한 것은 그 기간동안 집값, 임대료, 물가가 같이 움직인다는 것을 강조하기 위함이다.
로그축이라서 같은 기울기는 어디서나 같은 변화율을 나타내는 것이고 yoy볼때보다 노이즈에 현혹되는 일이 적다.

80년대 후반부터 집값이 더 올라갔으나 만약 90년대 후반 이후 서브프라임모기지사태까지의 급등이 없었다면 특별히 언급할 필요도 없었을 것이다.

다시 정리해보자.
1940년대의 몇년을 제외하면 1915년부터 1990년대 중반까지 집값, 임대료, 물가는 비슷하게 움직였다.
같은 방향이었고 속도도 비슷했다.

그런데 실질가격을 확인해보면 90년대 중반 이후의 미친 집값보다 더 눈에 들어오는 것이 있다.

임대료가 1915년부터 1980년까지 물가보다 덜 올라가서 반토막이 났다.
실제로 급하게 실질임대료가 내려가는 구간은 1910년대의 몇년, 1940년대의 몇년이다.

1910년대는 미국에서 최고의 호황(new era, 1990년대의 신경제보다 더한 붐)이라고 할 수 있는 1920년대를 맞이하기 직전이다.
1940년대 초중반은 1960년대 말까지 다시 한번 장기 호황을 맞이하기 직전이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html

채권과 주식의 10년 실질총수익률을 비교한 것이다.
생생한 비교를 위해 연간수익률로 환산하지 않았다.
미국 주식 최고의 10년은 대공황 전에 지나갔다.

틈만 나면 들여다보는 그 글에서 또 따왔다.
미국주식, 채권시장의 실질 총수익률을 rolling 10yr return으로 비교한 것이다.
실질 임대료가 내려가는 시기는 '우연히' 엄청난 시기 직전이었다.

게다가 두 그림을 비교해보면 따로 볼 때는 두드러지지 않던 시기가 두 개 눈에 들어온다.
1980년 직전, 2010년 전후 실질임대료가 덜 화끈하게 내려가는 것이 보인다.
real rent 하락기가 호황기 앞에 혹은 근처에 있는 것이 cpi때문일 수도 있고, rent때문일 수도 있고, real rent때문일 수도 있고, 전혀 다른 공통의 원인 때문일 수도 있다.
그러나 뒤에 벌어진 일까지 고려하면 우연일 가능성은 없다.



일단 요약
미국에서 실질임대료의 하락은 호황의 서막일 수 있다.
지금은 그런 시기가 아니다.



이제 임대료 감상은 마치고 원래의 관심사로 돌아가자.
멀리 있어 불편하니 한 번 더 붙인다.

전에 주택의 투자가치, 사용가치를 쉽게 확인하기 위해 물가를 (나누지 않고) 빼주는 조작을 했다.
장기 자료에 그런 수를 부려보니 변화율이 너무 커서 로그를 취하지 않고는 전반부를 볼 수 없다.로그를 취하려면 실질임대료의 마이너스를 잘 처리해야 하는데 상당히 번잡하고 더 심한 꼼수로 보이게 된다.
결국 실질 임대료가 100년동안 하락하는 믿을 수 없는 일이 벌어졌기 때문이다.


그래서 그냥 실질지수에 화살표로 경기확장기의 투자가치가 드러나게 표시했다.
임대료는 사용가치이고, 화살표로 표시한 부분이 투자가치이다.

차이를 표시해보면 70년대말, 80년대말의 투자가치 증가폭이 이전보다 크지만 일상적인 변동수준이다.
파란 점선으로 표시한 부분은 실제로 침체를 겪지 않았지만, it버블붕괴의 영향을 받았다면 기록되었을 고점 위치에 가상의 고점을 표시한 것이다.
이후의 굵은 화살표는 첫번째 버블과 가상의 두번째 버블을 표시한 것이다.

가상의 부동산버블.
현실화될지 지켜보자.



이제 내가 왜 미국의 실질 임대료를 믿을 수 없다고 했는지 얘기할 차례이다.
100년이라는 기간 동안 실질집값은 두배가 되었고, 임대료는 반이 되었다.
일단 반토막이 되었다는 것도 믿기 쉽지 않다.

그런데 그 덕에 투자가치가 집값에서 차지하는 비중이 과거에 0%에서 지금은 70%가 되었다.
이게 정말일까?

임대료 cpi가 현실을 반영하고 있는 것일까?
고급주택은 임대료 산정에서 아예 제외하나?

만약 저 그림이 진실을 얘기하고 있다면 어떻게 해석할까?

미국은 1940년대에 어마어마한 투기광풍이 불었고, 집값의 50%를 투자가치로 채워버렸다.
착각하지 말 것은 임대료가 내려갔다는 것은 아니고, 집값이 엄청 올라가서 그렇게 되었다는 것이다.
그 거품이 전혀 빠지지 않다가 90년대 이후 다시 한 번의 투기광풍이 불어서 그 거품이 두배로 커져버렸고, 이제 원래 그 자리에 있던 것처럼 버티고 있는 중이다.

만약 대공황에 버금가는 상황이 발생한다면 2012년의 150근처가 저점이 아니고 60 근처가 저점이다. 그래야 수영장에 물에 빠진 후 빤스를 내리고 있는 모습이 나타나는 것이다.

지금도 거품이 완벽하게 사라진다면 200에서 60까지 내려가야 한다.
70%가 빠질 수 있다는 것이 믿어지나?
만약 더 올라서 300에서 내려온다면 80%가 빠져야 한다.
미국이 망하면 가만히 혼자 죽겠나?

미국에 부동산버블이 다시 붕괴한다면 그것은 서브프라임으로 겪은 붕괴수준이 아닐 것이다.
그러니 그런 일이 발생하게 두면 안 된다.
이상하게 찾아보면 찾아볼수록 미국 부동산시장의 무서운 모습이 보이는 것 같다.
착각이었으면 좋겠다.
그냥 미국 임대료, 미국 물가가 미국정부의 조작이라고 해도 좋겠다.

만약 위의 실질임대료, 실질집값이 현실을 정확히 반영한다면 미국과 전세계의 미래를 위해 임대료가 빨리 집값을 따라잡는 것이 최선이다.
집값이 상승하거나 횡보하는 것인 최선인 상황은 고려의 대상이 아니다.
이미 거품이 너무 크다.
이것이 최선이라는 것을 미국의 고통받고 있을 세입자들이 받아들일 수 있을지는 다른 문제이다.






http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html
이 30여년간의 그림을 보면서 걱정했던 것은 애교였다.
12년에 거의 바닥까지 내려왔다고 생각했던 것은 완전한 착각이었다.



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추가

1915년 기준의 명목집값, 명목임대료, 물가 들간의 차이를 구하면 이렇게 된다.
상승률의 차이를 얘기할 수는 있다.
그러나 이대로 로그를 취할 수 없으니 자꾸 확대해 볼 수 있지만 전체를 파악하기 어렵다.
그래서는 힘들게 연장한 보람이 없다.
너무 길어져서 빼버릴까 하다 감상용으로 추가한다.

이 그림의 노란선은 투자가치를 나타내는 선이다.
위의 화살표 잔뜩 붙은 그림으로 투자가치를 판단하는 한계나 잠재적인 오류의 가능성은 갖지 않는다.

total value = investment value * use value
house/cpi = (house/rent) * (rent/cpi)
파란선 = 노란선 * 분홍선

맨 위에 언급한 것처럼 이렇게 곱해진 식이 의미하는 바는 머릿속에 직관적으로 들어오지 않는다.
그러나 노란선이 내가 주장했던 투자가치의 변화를 가장 잘 반영하고 있을 가능성도 있다.
또 이전 그림들보다 세상이 안전해 보인다.
또 임대료가 올라야 지구가 망할 가능성이 감소한다는 얘기를 이해하기 쉽다.

실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller

fred에서 제공하는 케이스쉴러전국주택지수는 1970년대 이후이다.
다른 부동산지표들과의 비교는 편하게 했으나, 역시 역사는 길게 봐야 맛이다.

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

쉴러교수가 제공하는 주택가격으로 1890년까지 과거로 돌아갈 수 있다.

이 주택가격의 기준을 앞서 그렸던 1982년 12월 기준으로 바꾸어서 fred의 자료와 같은지 확인했다.

이것은 쉴러교수 홈페이지의 엑셀자료로 그린 것이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

이것은 fred의 자료로 그린 것이다.
두개가 똑같다.

노이즈 정도의 차이가 나는 것은 아마도 cpi sa(계절조정)와 nsa(안 계절조정)의 차이로 보인다.
그러니 다시 그릴 필요는 없다.
계절조정자료는 전월비 그리는 경우가 아니면 이래도 저래도 상관없다.

두 자료가 같다는 것을 확인했으니 다시 길게 보자.

쉴러교수가 2000년에 '이상과열'(1판, 이강국 역, 2003)을 출간하면서 주식시장의 과열을 경고(실제로는 붕괴 선언)했다.

2005년에 '비이성적 과열' 2판(역시 이강국 역)을 출간하면서, 종종 인용되는 위의 그림을 넣고 부동산시장의 과열을 경고(실제로는 또 다시 붕괴 선언)했던 것 같은데 나는 2판을 보지 않았다.
제목이 같았으면 봤을까 하는 아쉬움은 있다.

내가  보지 않았던 비이성적 과열 2판에만 이 그림이 나오는 모양이다.
1판은 아무리 뒤져도 안 보인다. 2판은 도서관에서 찾아볼 생각이다.

그런데 2판이 문제가 아니라, 나는 쉴러교수가 조만간 비이성적 과열 3판을 내지 않을까 의심스럽다.
주제가 최근에 경고한 주식인지, 혹은 부동산인지, 채권인지, 모든 자산일지 그것은 모르겠다.

명목가격, 물가를 비교한 것이다.
둘의 가격상승이 수십배이기 때문에 로그축에 표시했고, 2배 상승에 불과한 실질가격은 바닥에 깔려있다.

필요하면 쉴러교수같은 고수는 위에서처럼 섞어서 비교할 수 있지만, 나같은 초보는 원칙대로 명목은 명목끼리 비교해 볼 필요가 있다.
그러니 물가와 명목집값을 보자.


장기추세는 같다.
그러나 1940년 이후 차이가 벌어지기 시작해서 80년째 벌어지고 있다.
물가가 지속적으로 오르는 것도 인류역사에서 최근에 나타난 '역사적인 현상'이지만, 많은 실질가격들이 지속적으로 오르는 것도 '역사적인 현상'이다.
당연하지 않은 것을 지금은 다들 당연하게 받아들이고 있다.
나는 아직 왜 당연한지 잘 모르겠다.
만약 당연하지 않은 것이 사실이라면 '먼' 미래는 잔 계산이 필요없을 정도로 명확하다.


1920년대의 미국 플로리다의 부동산과열은 역사에 기록된 현상이다.
그러나 위의 명목, 실질 집값에 흔적이 없다.
오히려 물가상승이 급격했던 (1차대전때문일 수도) 1910년대를 넘기고 20년간 물가는 대호황, 대공황 전체를 관통하면서 하락했고, 집값의 추이는 물가와 같다.
물가가 다시 오른 것은 40년부터이고 미국주택의 본격적인 상승도 이 시점에 시작했다.
그러니 플로리다는 제주도같은 특별한 장소일 수도 있다.


대 호황은 물가와 금리가 동시에 낮을 때 온 적이 없다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html

저물가, 저금리가 지배하는 시기의 시장이 이렇게 비싼 적이 있나?

저물가: **, 20, 30, **, 50, 60, **, 80, 90, **, 2010
저금리: **, **, 30, 40, 50, **, **, **, **, **, 2010

그래서 대문에 걸어놓고 배째고 있는 저 글에서 유치원생의 손계산을 열심히 했던 것이다.
저물가, 저금리가 심했던 30년대, 50년대는 어떤 면에서 봐도 장기 경기의 바닥이다.
실질금리는 이 상황을 더 잘 드러낸다.

금융위기 이후 2010년대가 저물가, 저금리, 마이너스 실질금리로 특징지어지는 시기가 맞다면 침체기인 것은 아닐까?
특히 2014년 이후는 그 점이 더 확실하다. 마치 1930년대인 것처럼.


지금 자산가격은 20년대와 비슷하고, 물가는 30년대와 비슷하다.

그래서 지금이 불황인가? 호황인가?
불황에 역사적인 초대형 거품이 발생했다가 꺼질 수 있나?

낮게 측정되는 물가, 낮아보이는 금리가 실제로는 그렇지 않은 것일까?
다시 말하면 채권이 보기보다 싼 것은 아닐까?

cape 30을 뚫은 고평가된 주식도 사실은 평가방법을 바꿔야할 시기가 온 것은 아닐까?
실제로는 주식도 보기보다 싼 것은 아닐까?

내가 보고 있는 대부분의 데이타는 미국 주택시장의 붕괴가 아무때나 발생해도 이상하지 않다고 한다.
그러나 다른 더 큰 그림들은 현재 미국에 거품이 잘 어울리는 조합이 아니라고도 한다.
1920년대 플로리다처럼 미국 일부의 핫한 지역에 국한된 사건이 발생하고 있는 것일까?
그것이 우연히 미국 거시지표에 태풍이 지나가면서 노이즈를 남기듯이 노이즈를 남기고 있는 것일까?

부동산, 자동차의 내구재 등이 미국 gdp의 70%를 넘게 차지하는 소비를 대표한다면 나머지 30%는 무엇인가?
투자. (미국 순수출, 정부지출은 고자)
최근 미국의 투자지표에서 나타나는 희망의 신호는 무엇인가? 노이즈인가?

충돌하는 데이타, 충돌하는 역사.
머릿 속에서 충돌하는 정보 중 어떤 것을 행동의 근거로 삼아야 한다면 무엇을 고를 것인가?


나에게 다시30년을 투자할 시간에 주어진다면 어디에서 판을 벌일 것인가?
미국인가? 유럽인가? 한국인가? 중국인도베트남인가?
5년 전에는 쉬웠고, 지금은 어렵다.

그냥 5년을 투자한다면 미국 집중은 꿈도 안 꾼다.
그렇다고 한국 집중도 겁나지 않는 것은 아니다.
나이먹으면 점점 겁이 많아지나 보나.

1925 내셔널 지오그라픽의 광고.

미국 GM 자동차 수출 대박.

1925 내셔널 지오그라픽의 광고.
캘리포니아로 살러 오세요.
10년 전에 온 사람들은 지금 부자됐어요.



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추가

도서관에 가서 책을 빌려 확인해 보니 2판은 미국에는 2005년에, 한국 번역판은 2014년에 나옴.
2013년 노벨상 수상 후 관심이 올라가니 나중에 나온 듯.

2판에는1장 '역사적 관점에서 본 주식시장의 수준' 다음에 2장 '역사적 관점에서 본 부동산시장'이 추가 됨. 위의 그림도 그 챕터에 나옴.