전세값, 집값이 빠른 속도로 오르고 있고, 국민이 이해 관계에 따라 나뉘어 있다.
가계부채도 매우 빠르게 증가하고 있고, 충분히 걱정할 만한 속도와 수준으로 보인다.
gdp 대비 주택 시가 총액은 과거의 수준을 초월해 고공행진 중이다.
2017 GDP 대비 주택 시가총액 비율
2018 GDP 대비 주택시가총액 비율 - 2019추정
집값 수준을 확인하기 위해 gdp와 비교해본 적이 있었고, 이전에 없던 일이 진행 중인 것처럼 보였다.
여기에 한 가지 더 주목할 것이 있다.
주택 가격을 건물가격과 토지가격으로 구분해보면 상당기간 토지가격 비율이 일정하게 유지되고 있었지만, 지금은 매우 빠르게 상승하고 있다.
사람들이 원하는 지역에 집을 지을 땅이 부족하다는 것이다.
그것을 많은 사람들이 알고 베팅하고 있는 중이라는 것이다.
과거 두 번 꺾인 적이 있다.
노태우 대통령 시절 200만호 공급이 진행된 이후, 금융위기로 전세계 모든 지역에서 대출이 매우 어려웠던 시기 두 번이다.
주택 가격이 장기간에 걸쳐 상승하는 시기에는 집값 상승이 실수요 감소를 유발하기 보다는 투자수요, 투기수요를 자극하면서 대출이 증가하고, 차입자금으로 무장한 매수세력이 다시 가격을 쳐올리는 양성 되먹임 고리가 발생한다.
고리를 차단하려면 가계부채의 증가를 직접적으로 억제하거나, 주택 공급을 획기적으로 늘리고 수요를 지역적으로 분산시키고, 억제하는 정책을 동원한다.
공급 증가는 수요 억제보다 효과가 나타나는데 훨씬 오래 시간이 걸리지만 오래 지속된다. 현 정권은 공급에 유리한 시간을 흘려버려서 아무리 빨라도 2-3년은 지나야 눈에 보이는 변화가 나타날 수 있다.
이미 토지 가격이 오랫동안 높은 수준으로 상승해서, 공급을 위해 더 많은 비용이 필요하고 투입된 유동성은 공급의 결과가 나타나기까지 상승을 부채질할 수 있다.
그럼 그 전까지 지금같은 급등 상황이 지속될까?
모른다.
만약 그렇다면 부동산시장의 연착륙, 아름다운 조정을 기대할 수 없을 것이다.
아래 그림의 21년 수치는 뇌피셜.
20년의 주택시총 상승률 13.1%가 21년에도 유지된다고 가정.
20년의 부속토지시총 상승률 17.3%가 21년에 16.1%로 약간 감소한다고 가정.
이 경우 건물 시총 상승률은 20년 4.9%에서 21년 6.6%로 상승.
21년 명목GDP는 5% 증가하는 것으로 가정.
주택 시가총액에서 토지의 기여가 20년 들어 급증했다.
21년 주택가격의 상승은 최근 20년보다 가속되고 있다고 하니, 연말까지 상승률이 전년과 비슷하다고 보면 크게 틀리지 않을 것이다.
토지가격 상승은 가속되고 있고, 서울이나 한 시간 이내 서울 도심으로 출퇴근 가능한 수도권 지역의 택지 공급 능력은 갈수록 제한적이라는 것을 고려하면 21년에도 토지가격 상승이 가파를 것으로 볼 수 있다. 그러면 올해도 토지 시총의 비중이 더 증가할 것으로 봐도 무방할 것이다.
올해 주택 시총은 gdp의 3.2배에 육박할 것이고, 2001년의 1.6배에 비해 두 배로 증가한 것이다.
이 비율이 거품을 보여주고 있을까? 역시 모른다.
이 비율이 다시 내려올 수 있을까? 영원히 올라가는 것은 없다.
위 그림에서처럼 주택 싸이클은 4-5년, 혹은 10년의 경기 싸이클보다 길다.
한국, 미국, 기타 나라들에서 대개 비슷하다.
비슷한 싸이클이 이어진다면, 대책없는 현 상황이 불꽃쇼를 마치고 나서 2025년에서 2027년 사이에 1998년, 2012년과 같은 골짜기를 형성할 것으로 본다.
주택 시총 증가율이 높은 시기 토지 시총 증가율은 더 높고, 주택가격 중 토지가격의 비율은 증가한다.
90년대 초반 이전 상황은 자료가 없지만 중반 이후 지속적으로 토지가격비율이 내려오고 있기 때문에 주택 200만호가 공급되기 직전 고공행진하던 주택가격도 토지비중 상승과 동행했을 가능성이 있다고 본다.
만약 건물, 토지, 주택 가격 상승률의 고점과 비슷한 시기에 고점이 나타난다면 위의 분홍 점선보다 빠르게 변할 수 있다.
부동산 침체기에 들어가기 전까지 주택 공급 증가가 필연적으로 나타날 것인가?
투자/투기 수요가 더 이상 나타나기 어렵다면 젊은 실수요자들이 뛰어들어야 하는데 현재의 주택가격과 대출 억제 상황을 실수요자들이 감당할 수 있을까?
건물 공급이 아니라 택지 공급이 핵심적인 문제라면 이것을 해결할 방안을 정부가 제시하고 있는가?
정부 주도의 공급이 실패하고, 시장 주도의 공급이 진행되려면 주택가격이 몇 년은 빠지지 않고 유지되거나 상승해야 할텐데 가능할까?
서울 수도권과 지방 핵심 지역의 토지가격이 몇년 동안 10% 이상씩 뛰면 이것이 강력의 인플레이션 혹은 스태그플레이션의 시발점이 될 것인가?
주택공급을 늘리는 동안 토지 가격의 추가적인 상승을 억제하려면 금리와 통화량을 매우 빡빡하게 조절해야 하지 않을까?
5-6년 후 주택 싸이클 고점이 지나고 나면 한국 인구 감소가 본격적으로 진행 중일텐데 향후 몇년 동안의 공급이 침체기 이후 과잉 공급이 되지 않도록 조절할 방법이 한국에 있을까?
2021년 gdp 대비 주택 시가 총액의 비율은 3.2배로 과거보다 매우 높다. 가격 상승은 시장 메카니즘을 통해 주택 공급을 유도하지만, 현 정권은 공급증가보다 투기수요 억제에 매달렸고 공급을 늘릴 기회를 차단한 것으로 보인다. 수요자들이 가격을 감당하기 어려운 수준에서 선택할 수 있는 방법은 구매를 포기하거나, 높은 레버리지를 쓰는 것이다. 새로운 가계 형성을 포기시키는 것은 한국의 미래를 위축시키고, 가계 부채가 높아지는 것은 한국의 미래를 위험하게 한다.
요약
한국 주택 시장은 새로운 역사를 쓰고 있다.
