미분양 vs 아파트가격

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

--------------


수요와 공급이 가격을 결정한다.
가격이 수요와 공급을 결정한다.

미분양물량과 아파트 가격의 관계를 지역별로 비교해보니, 가격과 재고의 동전의 양면과도 같은 관계를 확인할 수 있다.

전국 미분양주택은 09년에 고점이었으나, 지역별로 보면 차이가 크다.
지방의 고점은 09년 전후이지만, 수도권의 고점은 13년 전후이고 한국의 부동산경기가 이원화되어있었다는 점이 잘 드러난다.
지방에서도 수급에 따라 미분양의 고점이 05년, 13년 전후에 추가로 나타나는 지역이 존재한다.

아래에서 미분양과 가격을 지역별로 비교해본다.

전국을 비교하면 미분양과 주택가격(즉 주택의 수요와 공급) 사이에 관련성이 존재하지만, 높지는 않다고 볼 수 있다.

그러나 수도권과 지방이 다르다는 것은 누구나 아는 사실이니 나눠서 비교했다.
결과는 둘 간에 지나치게 관련성이 높다는 것을 확인했다.

경기, 인천, 서울, 수도권.
미분양 물량은 축반전.

서울은 미분양이 다른 지역보다 항상 적다.
인천은 최근까지 미분양이 증가했다.
경기지역은 매매가격 전년동월비와 2013년까지 거울처럼 움직였고, 선후관계를 따질 수 없다.

일반적인 재고싸이클, 투자싸이클에서는 수요와 가격, 가격과 공급간에 시차가 발생하는 것이 일반적이다.
그래서 주문, 생산, 재고, 출하, 수주잔고, 가격 등의 지표들이 시차를 두고 나타난다.
그런데 위의 미분양주택수(재고)는 가격과 시차가 거의 없다.

수요변동이 발생해도 신규주택의 공급에 2-3년이 걸린다는 것을 고려하면 재고감소와 가격상승이 동시에 나타나는 것을 납득할 수도 있다. 그러나 단기 변동의 진폭과 주기는 노이즈 수준에 불과하고 장기변동의 저점이나 고점은 5-7년의 주기를 보인다.


1. 주택가격이 상승하면서 수요가 증가하고(추격매수, 투기수요?) 미분양재고가 감소한다.
2. 주택공급대비 수요가 증가하면서 미분양재고가 소진되는 시기의 후반에 주택가격이 상승한다.

금융위기 이후 수도권의 공급이 낮은 상태로 유지된 것은 기지의 사실이다.
1번처럼 가격변동이 원인이라면 급격한 미분양 감소와 낮은 가격변동을 설명하기 어렵지만, 과거의 높은 가격변동이 비정상적이었다고 주장할 수 있기 때문에 전적으로 배제할 수는 없다.
2번처럼 제한된 공급과 수요의 회복이나 유지가 원인이라면 미분양이 일정수준 이하로 감소한 후 어떤 일이 나타날지는 1번과 다르게 예측하게 된다.

수요와 공급을 분리해서 볼 수 있다면 약간의 실마리를 얻을 수 있다.
수요는 인구수, 가구수, 대출, 주택보급률, 주택노후정도.
공급은 건설수주, 건설기성, 건축허가, 착공, 완공, 시멘트, 철근 사용량 정도.

수요의 요소에 대해서는 말이 많지만, 가계 대출이 증가하고 있다는 점은 확실하다.
공급 측면에서 금액, 면적, 동수, 톤을 들여다보면 '실질'공급이 일반적으로 생각하는 것보다 적었을 가능성을 의심하게 된다.

대구, 부산, 경남, 광주.
전부 미분양이 최저수준이고 수도권과 달리 몇년간 가격상승이 있었다.

가격이 하락할 때 미분양이 증가하고, 상승할 때 미분양이 감소하는 것은 비슷하다.
그런데 광주를 보면 미분양이 2년간 감소해서 최저수준에 도달한 이후에 가격상승이 나타나는 것을 볼 수 있다.

대구, 부산처럼 동행하는 경우도 존재하지만, 광주, 경남처럼 미분양재고가 선행할 가능성도 있는 것이다.

미분양이 감소해도 가격이 상승한다고 할 수 없으나, 가격이 상승할 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있다.

다시 수도권만 보면, 7년 동안 쌓이기만 하고 해소될 가능성이 보이지 않던 미분양이 급격히 감소해서 과거의 고점 아래로 내려갔다.
감소속도로 보면 반년 이내에 가격 급등이 나타났던 01년과 06년 수준에 도달할 것이다.

이것이 한국은행의 금리인하때문일까? 과하다.
관련이 있을까? 충분히 그렇다고 볼만하다.

한국에서 집값이 오르던 시기가 살기 어려웠나?
삼저호황기, 외환위기 이후, 금융위기 이전 수도권, 금융위기 이후 지방.

지금 한국 집값이 거품이라서 오르면 큰일이 나나?
가계부채와 경기를 포함해서 질문을 나누어야 답할 수 있지만, 통과다.
전 세계 부동산 가격을 비교한 아래의 이코노미스트 차트를 보고 나면 적어도 한국부동산거품설의 진위에 대해서는 짐작할 수 있다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/economist-house-price-chart-korea.html