2018 GDP 대비 주택시가총액 비율 - 2019추정

2017 GDP 대비 주택 시가총액 비율
https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html

gdp대비 주택시가총액의 비율이 주택의 상대적인 고평가를 알려줄지 확실하지 않지만 17년 수치로 확인해본 적이 있다.

18년도의 수치를 확인해본 김에 다 끝나가는 19년 수치를 추정해봤다.

한국은행에 따르면 18년의 주택 시가총액은 4709조이다.
17년의 4325조에 비해 8.9% 상승했다.
주택 시가총액에서 토지가 차지하는 비율은 10년째 65% 전후이다.
90년대보다 낮아졌지만 여전히 집값의 2/3는 땅값이다.

18년의 한국의 명목 gdp는 2015년 기준으로1893조이다.
전에는 긴 시계열을 보기위해 2010년 기준의 gdp를 썼지만 차이가 상당해서 둘 다 계산했다.

현재 주택시가총액은 gdp의 2.49배이다.
18년 들어서 확실하게 이전 고점을 뛰어넘었다.
얼마까지 올라갈 수 있을까?

금융위기 이전 유럽국가들은 3배 초반까지 올라갔었고, 미국은 2배 이하였다.
한국이 절대적으로 높다고 할 수 없다.

만약 명목gdp가 뒤늦게라도 따라 잡으면 차이는 감소하겠지만 그렇지 않다면 위험이 증가하는 것으로 볼 수 있다.

18년 명목gdp증가율은 3.1%에 불과했다.
19년도 크게 다르지 않을 것이다.
20년에 나아질 것이라고 보이지도 않는다.


19년 주택시가총액을 예상하기는 쉽지 않지만, 추정해볼 수는 있다.

1995년부터 2018년까지 주택지수(kb)가 2배 가까이 상승하는 동안 주택시가총액은 820조에서 4709조로 6배 가까이 증가했다. 시가총액이 지수보다 3배 정도 상승한다고 볼 수 있고, 서울지역아파트가 급등한 19년에 적용하면 5%의 시가총액 상승은 과도한 추정이 아니다.

19년 주택시가총액을 4950조, 명목gdp를 1950조로 놓으면 비율은 2.54이다.
실제로 이보다 더 높아질 것이라는데 500원 걸 수 있다.

그림에 임의로 추정치를 표시한 것이다.
2019년을 2007년 정도와 비교할 수 있지만, 당장 사단이 발생할 것처럼 보이지는 않는다.

서울 아파트 가격의 꼭지 Peak Seoul 20191218
https://runmoneyrun.blogspot.com/2019/12/peak-seoul-20191218.html

서울 아파트 가격과 거래량이 보여주는 미래보다는 덜 위험해 보인다.