주택 시가총액, 토지, 주택, M2, GDP - 20251215

 

https://runmoneyrun.blogspot.com/2022/12/gdp-m2-20221217.html

https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html

한국은행의 국민대차대조표에 95년 이후 주택시가총액이 나온다.

주거용건물, 주거용건물부속토지를 구분해서 확인할 수 있다.

24년 자료까지 나와있고, 아래의 25년 수치는 25년 건물 4%, 토지 5%, 시가총액 4.6% 상승으로 추정한 것이다.

25년 명목 gdp는 3.6%, m2는 8.6%로 추정했다.

주택 시가총액은 21년 고점을 찍고 24년까지 조정이 진행되었다.

토지가격이 조정 국면에서 완전히 회복하지 않은 것에 비해, 건물가격은 건축비용(건자재, 인건비 등)의 지속적인 상승에 지속적으로 증가하고 있다.

시가총액은 25년 이미 21년의 고점을 넘어섰을 가능성이 높아 보인다.

29년까지 특별한 변수가 없다면  우상향할 것으로 볼 수 있다.

(특별한 변수는 아마도 한국 내부가 아니라 외부에서 나타날 것이다.)

주택 가격에서 토지가격이 차지하는 비중을 도시한 것이다.

94년 이전은 토지가격이 제공되지 않지만, 주택시장의 호황국면에서 일반적으로 토지가격 비중이 증가한다. 조정 국면에서 감소하고 23년, 24년 낮은 수준을 유지하고 있다.

25년 이미 회복 국면이 시작되었고 29년까지 유동성 증가국면이 지속된다면 과거고점인  70% 수준까지 올라갈 수 있다.

https://runmoneyrun.blogspot.com/2025/10/korea-market-cap-vs-m2-20251026.html

m2 유동성이 주식시장뿐 아니라 주택시장에서도 효과를 확실히 보이는가?

m2와 주택시장 시가총액을 비교하면 알 수 있다.

주택 시가총액과 m2를 비교한 것이다.

한국에서 m2와 주택시장총액은 장기 우상향을 유지하고 있고, m2 가속국면에서 주택 시장총액의 증가속도는 더욱 빨라진다.

주택시총/m2 비율은 90년대 이래 일정한 범위에서 움직였다.

위의 두 그래프는 한국의 주택싸이클과 일치한다. 

선진국에서 주택, 혹은 부동산 싸이클은 10년 이상 14년, 17년 등 일반 경기싸이클 대비 긴 것으로 알려져 있다. (매미싸이클 17년)

한국에서 1990년, 2007년, 2021년 전후를 주택시장 고점으로 볼 수 있다. 

21년 고점이후 조정국면이 25년까지 진행해서 현재 수준은 저점권이다.

이상의 관찰이 시사하는 바는 향후 10년 이상 한국의 주택 싸이클은 바닥권에서 벗어나 고점에 도달하는 움직임을 보일 가능성이 높다는 것이다.

m2와 건물, 토지, 주택 시가총액의 전년동월비를 비교한 것이다.

m2가 건물, 토지에 영향을 주지만, 토지가격에 대한 영향이 빠르고 2-3배 크게 나타난다.

만약 이번 정권에서 충분한 유동성을 지속적으로 공급하면 주택시장, 주식시장 모두 우상향할 수 있다.

그런 경우 여러가지 정책 중에서도 주택공급, 주식공급과 세금관련 제도에 따라 두 시장의 속도와 폭에 큰 차이가 나타날 것이다.

주식시장과 gdp를 비교해서 버핏레이쇼라고하는 것처럼 주택시장과 gdp를 비교할 수 있다.

2018년 한국은 과거의 박스권을 로켓처럼 돌파했다.

이것은 정권의 역할을 제외하면 설명할 수 없다.

긴축과 유동성 축소로 경제활력을 감소시켰다는 비판을 받았던 전 정권의 영향이 이미 사라졌기 때문에 향후 한국에서 높은 주택시가총액이 뉴노멀이 될지, 일장춘몽일지 미리 알 수 없다.

다만 한국에서 유동성이 성장을 이끌지는 않아도 물가, 주택, 주식의 가격을 끌어올리는 역할을 했다는 사실은 명확하다.

따라서 해외 변수가 안정적이고, 한국에서 유동성을 꾸준히 증가시키면 환율, 가계부채, pf 등의 요인이 상존해도 한국 주택, 한국 주식만의 급속한 추락 가능성이 높다고 볼 수 없다.

3년 전에 정리했던 내용을 업데이트했다.


1) 주택시가총액, 명목GDP, M2는 우상향한다.

2) 주택시가총액은 10-17년 주기의 장기 싸이클을 보인다.

3) 2021년 주택시가총액, M2 증가율, 명목gdp 증가율이 고점이다.

4) 토지는 건물보다 유동성 (M2)와 관련성이 더 높다. 

5) 주택시가총액과 명목 gdp의 갭은 21년에서 24년까지 4년동안 축소되었다.

6) 주택 공급에 유리한 시절을 문재인 정권, 박원순 시장이  날려 버리고 유동성공급만 늘렸다. 이재명 정권에서도 반복될 가능성이 높다.

7) M2의 향방이 주택시총, 주식시총에 단기적, 장기적인 영향을 주고 있다. 상대적인 강도와 속도는 정책 방향에 좌우된다.




요약

m2가 주택시장에도 중요하다.