대한민국에서는 무엇이든지 가능하다.
1) 한국의 주택 시가총액은 gdp 대비 사상 최고 수준을 기록하고 있다.
2) 그럼에도 불구하고 다른 선진국과 비교하면 평균수준에 머물고 있다.
3) 가계 총자산, 가계순자산, 가계 주택 자산의 증가율은 금융부채의 증가율보다 낮다.
https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html
이것은 2022년이 아니라 2018년의 기록이다.
이후로 4년이 넘게 지났다.
중간에 부동산, 주택 관련 많은 변화가 있었지만 주택 시장에 대한 변화를 통계 숫자로만 파악하는 나에게 중요한 것은 이전 정권에서 자신들의 정책을 위해 많은 데이타를 정말로 조작했을 것이고, 조작된 데이타에 기반한 정책들은 시장을 많이 왜곡했을 것이라는 점이다. 현 정권의 감사원이 어디까지 진실을 드러낼지 두고 볼 일이다.
주택 관련 통계 중에서 kb에서 나오는 것은 86년 이래 일관성을 유지하고 있다고 보고 일단 가장 믿을만할 것으로 기대한다.
감정원으로 이관되었다가 이전 정권에서 오염된 자료들은 일단 버린다.
실거래가도 이래저래 노이즈가 많지만 그래도 쓴다.
통계청에서 만들어지는 주택관련, 소득관련, 고용관련 자료들은 일단 세번 거르고 나서 치워둔다. 특히 문재인 정권에서 만들어진 자료들은 누군가가 전부 재검수할 필요가 있다고 본다.
민간 조사업체의 아파트 관련 자료들은 시장이 검증할 것으로 보고 얻을 수 있으면 일단 본다.
한국은행에서 만들어진 자료나, 비록 의심스러운 출처라도 한국은행에서 한 번 걸러진 자료라면 일단 사용한다.
그런 점에서 한국은행이 제공하는 주택 시가총액 관련 자료나 gdp m2같은 것은 시장과 거리가 있다고 해도 장점이 있다.
통계가 아니라 주택 얘기로 돌아가서...
https://runmoneyrun.blogspot.com/2019/12/2018-gdp-2019.html
19년 말에 나는 한국 주택시장의 장기 고점에 있다고 믿었다. 틀렸다.
https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/vs-gdp-20210917.html
2021년 gdp 대비 주택 시가 총액의 비율은 3.2배로 과거보다 매우 높다. 가격 상승은 시장 메카니즘을 통해 주택 공급을 유도하지만, 현 정권은 공급증가보다 투기수요 억제에 매달렸고 공급을 늘릴 기회를 차단한 것으로 보인다. 수요자들이 가격을 감당하기 어려운 수준에서 선택할 수 있는 방법은 구매를 포기하거나, 높은 레버리지를 쓰는 것이다. 새로운 가계 형성을 포기시키는 것은 한국의 미래를 위축시키고, 가계 부채가 높아지는 것은 한국의 미래를 위험하게 한다.
21년에는 민주당 정권이 한국의 미래를 망치고 있다고 믿었다. 맞았나?
22년 지금 많은 사람들이 주택시장의 고점이 21년에 지나갔다는 것을 확인하고 있는 중이다.
시가총액과 M2를 비교하면 다르게 볼 수 있다.
22년 M2는 4.7% 상승하는 것으로 본 추정치이다.
만약 17년 이후 유동성의 증가에 비례해서 주택시가총액이 상승한 것에 불과하다면 유동성 증가가 둔화되면 시총 상승도 둔화될 것이다.
만약 M2가 연단위로 감소하는 한국에서 수십년동안 발생하지 않은 불가능한 것은 아닌 상황이 발생한다면 시총도 감소할 수 있을 것이다. 다만 한해 수십만채의 주택 증가가 여전히 지속되는 것을 고려하면 시총의 감소까지는 나타나지 않을 수 있다.
전제는 명목 gdp (실질 + 물가)가 우상향을 유지해야만 한다는 것이다.
가능하다고 본다.
정리
1) 주택시가총액, 명목GDP, M2는 우상향한다.
2) 주택시가총액은 10-20년 주기의 장기 싸이클을 보인다.
3) 2021년은 주택시가총액, M2 증가율의 고점이다. 명목gdp 증가율이 고점이 될지는 아직 모르겠다.
4) 건물은 성장 (명목gdp), 토지는 유동성 (M2)와 관련성이 더 높다. 덜 명확하니 안 보였다.
5) 주택시가총액과 명목 gdp의 갭은 장기간에 걸쳐 축소될 것이다.
6) 주택 공급에 유리한 시절을 민주당 정권이 통계조작하면서 날려 버려서 이번 정권 지나서 빨라도 다음 정권에나 새로운 공급싸이클이 시작될 것이다.
7) M2의 향방이 주택시총에 단기적인 영향을 줄 것이고, 이때문에 정부, 한은, 야당이 많이 싸울 것이다.
말씀하신 바와 같이 전반적으로는 떨어질 것이나
답글삭제공사원가의 급격한 상승으로 인해 기존 신축의 가치(?)가 높아질수도 있을 것 같고
지난 몇년간 서울 등 주요 수도권. 많은 이들이 원하는 장소는 기존 공급량이 많지 않아 양극화가 진행될 것같다는 의견도 타당해보이고
혼란스럽네요.
네. 양극화는 이미 상당히 진행중인 것으로 보입니다. 자료가 충분하면 극단적인 수준인지도 알 수 있겠지요.
삭제감사합니다. 쓰신글을보며 많은 도움을 받고있습니다.
답글삭제지금은 무주택자라 수준에 맞게 사면되는데
조금더 싸고 조금더 좋은곳을
언제 어디를 살지 항상고민하는지라!!!