집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다

집값과 가계부채의 높은 관련성은 국내 자료로 몇년 동안 여러번 확인했었다.
그것을 bis에서 제공하는 가계관련부채를 통해 다시 한번 몇개의 선진국에서 확인했다.

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_19.html

가계신용, 예금은행총대출, 주택담보대출 등의 몇가지 가계대출과 아파트 혹은 주택 가격을 비교하면 집값이 선행 혹은 동행한다.

가계대출 총량이 1500조에 육박하기 때문에 2400조 수준의 M2(통화량)과 비교하면 한국의 신용창조의 반이상은 가계의 대출을 통해 이루어진다는 것을 알 수 있다.

전체 은행대출의 반을 차지하는 가계대출이 M2의 최소 반을 결정하고 그것이 집값과 직접 관련되어 있다.
집값이 움직여서 신용창조를 가능하게 한다고 보거나, 통화량이 증가해서 집값이 오른다고 보거나 어떤 설명도 가능하다.

M2와 집값을 비교하니 관련성이 가계대출보다 떨어진다고 M2와 집값의 관련성을 낮게 보는 것은 M2자체의 근원이 가계대출인 상황에서 어불성설이다.

bis에서 제공하는 가계와 비영리단체의 총신용과 집값을 비교한 것이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-exchange-rate-20170910.html

bis의 집값자료는 여기 

위에서 비교한 아파트가격과 총대출을 비교한 것과 질적으로 같다.
여기에 다른 설명이 더 필요하지 않다.



bis가 영국, 캐나다, 미국에 대해서는 집값과 가계부채자료를 길게 제공한다.
아래에서 비교한다.




영국.
동행한다. 집값이 가계부채에 선행한다고 볼 수도 있다.

캐나다.
집값이 선행하거나 동행한다.

미국.
미국 집값은 쉴러지수이다. 가계부채와 동행한다.


다시한번 가능한 설명을 찾아보자.
1) 가계대출 혹은 M2가 집값을 결정한다.
2) 집값이 가계대출을 결정하고, M2를 결정한다.


만약 그 나라의 M2, M3(혹은 Lf같은 광의의 통화)에서 가계대출이 차지하는 비중이 한국처럼 큰 나라가 있다면 2번의 설명이 더 중요해진다.

이게 왜 중요한가?
집값을 때려잡으면 통화량이 늘어날 가능성이 사라지고 경기가 좋아질 가능성도 낮아진다는 것이다. 한국같은 나라에서 특히.
금융위기 이후 전세계에서 통화유통속도가 증가한 나라를 찾기 힘들기 때문에 통화량이 감소하면 명목GDP가 감소한다. 명목gdp가 감소하면 디플레이션이나 저성장을 경험하거나 혹은 저성장과 디플레이션을 동시에 경험할 가능성이 높다. 결국 총체적으로 어려운 상황을 피할 수 없다.

M2' + V' = 명목gdp' = 실질gdp' + 물가'(deflator) 

가계부채가 부담스러워서 집값을 잡는 것을 피할 수 없다면 살기 어려워지는 것도 감수해야 한다.
한국에서 집값이 내려가거나 정체되었을 때 살기좋았던 적은 한번도 없다.
다른 선진국도 위 그림을 보면 크게 다르지 않을 것이다.

이런 상황에서 남의 세금을 뜯어내서 복지를 늘리려는 수작은 단기적으로는 가능해도 길게봐서는 택도 없다.
내가 보기에는 총체적인 사기극에 가깝다.
더구나 북한도, 중국도, 미국도 한국 등치기 바쁜 상황이라면 더 어려울 수밖에 없다.

한국에서 경쟁력이 높은 일부 업종의 수출이 받쳐주는 상황이 아무리 오래가도 2-3년을 넘길 수 없다.
현실적으로 2년 내에 한국경제가 내부에서 개선되는 상황을 발견할 수 없다면 매우 조심해야 할 것으로 본다.


시민정신이  유아기를 벗어나지 않은 한국에서 지옥을 경험하지 않으면서 유일하게 가계대출의 부담에서 벗어나는 길은 (가계대출/명목GDP)에서 분모에 해당하는 명목GDP(물가+실질gdp)를 늘리는 것이다.
분자를 줄이는 것이 아니고.