미국 집값이 다시 오르고 있다고 한다.
관련해서 버핏옹께서 미국의 주택 공급 업체 (건설업체라기보다는 시행사에 해당한다고)에 투자한 것에 대해 미국주택가격 상승에 베팅한 것으로 보는 사람들이 있다.
나는 미국주택가격 상승보다는 미국 신규주택 공급의 급증기에 시행사의 이익이 증가할 것을 기대하는 것으로 본다.
비슷해 보이지만 같은 얘기는 아니다.
아래는 관련 그림.
문재인 정부에서는 한국의 부동산 가격 통계를 주도적으로 조작했다. 빵투아네트도 조작의 피해자였을 수 있다.
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2023080715410003456?did=NA
끝까지 파야 할 ‘국가통계’ 조작
2020년 김현미 당시 국토부 장관은 “3년간 서울 집값이 11% 올랐다”고 주장했지만 체감 실거래가는 물론, 민간기관의 조사(52%)와도 납득하기 어려운 큰 차이가 났다.
예전에 국민은행에서 만들던 주택 가격 지수는 학문적 엄밀성이 떨어져도 일관성을 유지해서 믿을 만하다고 보지만, 이것을 넘겨 받았던 감정원의 주택 가격 지수는 참고는 할지언정 믿을 수는 없게 되어 버렸다.
조작된 수치들을 사후에 손본다고 했던 것 같지만, 그냥 국민은행 지표를 쓰는 것이 안전하다고 본다. 한국은행 통계사이트도 그렇게 하고 있는 것 같다.
이에 반해 미국에서는 주택 관련 다양한 지표들을 여러 기관, 회사에서 독립적으로 제공한다.
fred에서 확인가능한 주택 가격 지표만 해도 최소 4가지가 있고, 위에 표시되어 있다.
신규주택가격은 평균값과 중위값 두가지를 제공한다.
주식가격, 주택가격에 대한 연구과 지표개발로 유명한, 거품 탐지의 대가이자 노벨상 수상자인 쉴러교수의 케이스-쉴러 지표는 기존 주택 관련한 지표이다. 새로운 거래의 가격을 이전에 거래된 동일 주택의 가격과 비교하기 때문에 분양가격, 신규주택 가격은 포함될 수 없다.
여기에 이름만 들어도 모든 거래를 포함하는 all-transaction index도 존재한다.
정리하자면 이렇다.
신규 주택 가격 : 500,000불이면 약 6억5천만원
Average Sales Price for New Houses Sold in the United States
Median Sales Price for New Houses Sold in the United States
기존 주택 가격
S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index
신규+기존 주택 가격
All-Transactions House Price Index for the United States
이 중 아래 두개는 가격이 아니라 인덱스라서 비교를 위해 임의의 배수를 곱해서 2006년의 고점 가격을 기준으로 맞추었다.
이렇게 2006년을 기준으로 맞추고 보니, 2022년의 고점이 일치한다.
3가지 전부 다 일치하는 것을 보면 우연이라고 하기는 어렵다.
부동산 지표들이 한국처럼 쓰레기가 아니라는 것이다.
2010년대 중반에 신규주택 가격이 기존주택 가격보다 높은 시기가 상당기간 유지되었지만, 주택 호황기에 볼 수 있는 일이다.
중요한 것은 2022년 이후 신규주택과 기존주택 가격의 추이가 다르다는 것이다.
기존주택은 고점을 넘기고 있지만, 신규주택은 고점대비 10-15% 이상 내려와 있다.
많은 이들이 공신력이 높은 쉴러 인덱스를 보면서 미국주택의 과열을 짐작하거나 우려하지만 기존주택뿐 아니라 신규주택의 가격을 봐야 현재의 상황과 버핏의 베팅을 제대로 이해할 수 있다고 본다.
위 그림에 미국의 30년 고정금리 모기지를 함께 표시했다.
불과 2년 전 3% 아래로 내려갔던 금리가 지금은 7% 중반이다.
2010년대의 평균치인 4%를 기준으로 해도 2배에 육박한다.
미국에서 주택 구입에 가격의 80% 이상의 대출을 사용하는 경우가 많다고 한다.
서브프라임 사태 이전에 비해 투기적인 대출이 적어져서 고정금리가 많고, 이자뿐 아니라 원금을 동시에 상환하는 경우가 많다고 한다.
그런 경우 정상적인 가계에서는 소득의 1/4 혹은 1/3 이하를 대출금 상환에 쓰는 것이 적절하다고 한다.
이러면 2년 전에 비해 같은 소득을 가진 주택구매자는 정상적으로 반값 혹은 2/3 이하 가격의 주택을 구매해야 과도한 대출의 위험을 피할 수 있다.
기존 주택 보유자는 매도 후에 신규주택을 구입하기 위해 이전보다 2배 가까운 높은 모기지 금리를 부담해야 하기때문에 매도하려면 당연히 높은 가격을 기대하고, 소득이 일정한 주택 구매자는 훨씬 낮은 가격의 주택을 구매할 수 밖에 없는 조건이다.
당연히 거래는 감소하고 주택 매수보다는 임대의 수요가 높아지는데, 장기적으로 집값이 내려가고, 월세가 올라가면서 균형을 맞추게 될 것이다.
이것은 시간이 걸릴 수 밖에 없는데, 금리가 내려간다면 시간을 줄일 수 있을 것이다.
그런데 여기에 싼 신규 주택 (여건이 나쁘거나, 멀거나, 작거나, 낮은 옵션이거나)이 대량으로 공급된다면 균형을 좀 더 빨리 찾을 수 있게 된다.
실제로 위의 그래프에서 그런 현상이 나타나고 있다는 것을 짐작케 하는 조짐이 보인다.
22년 이후 기존 주택 거래 가격이 고점이거나 고점을 넘고 있는 동안 신규 주택 거래 가격은 고점에서 10% 이상 하락했다. 특히 중위값의 하락이 더 큰 것은 저가주택의 공급이 더 활발하다는 것이다.
미국 실리콘 밸리 지역에서는 이미 17년부터 서울시 이상 규모의 땅을 매수해서 신도시를 건설하려는 계획이 it계의 큰손들에 의해 비밀리에 추진되었다고 한다. 17년이면 2006년의 주택가격 고점을 뛰어넘으로는 시기였으니 이해할만하다. 놀라운 것은 그런 넓이의 땅을 1조 전후에 매입할 수 있었다는 것이다. 한국에서는 한전부지가 14년에 10조 전후에 거래되고 있었다. 당시에 파주정도면 서울시만한 땅이 얼마였을까?
이런 땅에 100만 가구쯤 분양하면 시행사는 얼마나 벌까?
한국에서 시행사가 대장동 몇천 가구로 수천억 조단위로 번다고 보면, 소소하게 10만가구만 분양을 완료하면 가구당 몇억씩 해서 수십조는 어려운 일이 아닐 것이다.
기존 주택 가격이 "고금리로 인해" 공급이 되지 않아서 고점을 넘기고 있으니, 신규주택을 적당한 가격에 싸게 공급한다면 "고금리에도 불구하고" 수요가 나타날 수 있다.
과열된 시장을 식히는 데는 공급만한 것이 없다.
비싼 물건에 대한 수요가 공급부족으로 더 비싸지는 조건에서는 공급을 담당하는 일등 기업에게 기회가 생길 수 있다.
주택 공급 업체에 불리한 상황이라면
1) 고금리가 빠르게 반전되어서 기존 주택 공급이 늘어나고
2) 신규로 주택 시장에 진입하는 구매자들이 감소하고
3) 신규주택 원가 (땅값, 자재가격, 인력난)가 더 높아져서 싸게 주택을 공급하기 어려워져야 한다.
https://runmoneyrun.blogspot.com/2023/06/us-auto-house-sales-and-inventories.html
그러나 나는 미국의 고물가 고금리가 과거와 같은 상황으로 돌아가기 어렵다고 본다.
또한 미국의 신규주택 공급 상황은 금융위기 이전 초호황 수준으로 돌아간 적이 없고, 절대 인구수나 인구구조의 변화방향이 다른 경제 대국보다 유리해서 장기적으로 공급 부족의 가능성이 높다고 본다.
또한 신규 주택 원가 중에서 자재가는 벌써 1-2년전 고점에서 많이 내려왔고, 코로나로 인한 인력부족은 점차 해소되고 있는 중이다. 미국 도심지 땅값이야 내려오기 어렵겠지만, 적당한 원거리의 저가 택지 공급이 한국보다 훨씬 쉬울 것으로 본다.
요약
버핏의 베팅으로 대장동같은 떼돈은 모르겠지만, 손해보기도 어렵다고 본다.
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추가
https://www.hankyung.com/article/2023091064735
'공급 부족' 어느 정도길래…부동산 바닥에 베팅한 현인 [바이 아메리카]