미국 기준금리인상과 한국집값, 한국주가, 바뀐 것이 없는 세상

여러 자료를 보고 많은 생각을 해도 확실한 그림 하나면 정리가 된다.
한국, 미국의 환율, 금리, 주식, 부동산을 보면서 가장 단순하고 확실한 그림을 하나 고르라고 하면 아래 그림이 포함 될 것이다.
2달전 그림이지만 정치는 혼란해도 경제는 바뀐 것이 없다.
미국 기준금리는 올라가는 추세, 주가지수는 횡보, 주택가격도 횡보. 수출은 대박.
그러니 그림을 새로 그릴 이유가 없다.

16년에 미국이 금리를 지속적으로 올리면 한국주식이 상승할 확률 4/4, 주택가격이 상승할 확률 3/4 이라고 했다.
1년 사이 주식은 20% 올랐다.
부동산이 차이를 좁힐 것으로 보았으나 정부가 틀어 막기 시작했다.
주식은 5/5로 바뀌었으나, 주택은 정부가 성공할지 실패할지 모르니 판단을 미루고 3/4으로 두자.

한국의 많은 환율전문가는 아직도 미국금리가 올라가거나, 한국금리가 내려가면 외국인들이 채권을 매도하고 달러원 환율이 올라간다고 믿고있다.
한국에서는 반대의 일이 생긴다.
한국주식, 채권에 투자할 이유가 나타나면 원화를 사고 주식, 채권을 산다. 환율이 내려가고, 금리가 내려가고, 주가가 올라간다.
한국주식, 채권에 투자할 이유가 사라지면 주식, 채권을 팔고 원화를 판다. 금리가 올라가고, 주가가 내려가고, 환율이 올라간다.

미국이 금리를 올릴 때의 채권시장, 환율시장 동향같은 것은 10여년째 정신못차리는 전문가들에게 맡기고, 주택가격이 오를 때 나에게 문제가 생기지는 않는지 생각해 보는 것이 좋다.

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

1) 전세비율의 하락이 정해져 있다면, 주택가격이 내릴 때 전세가격이 오르는 것이 아니라 더 내려간다. 
2) 전세비율의 하락이 정해져 있다면, 주택가격이 오를 때 전세가격은 주택가격보다 덜 오를 뿐 내려갈 수도, 올라갈 수도 있다.


정부가 집값상승을 막을 수 있는가?
이런 판단은 내가 보기에는 별로 중요하지 않다.
미국이 기준금리를 올리면 어떤 일이 생기는지 아래 그림을 보고 기억해두는 것으로 충분하다.

미국 기준금리인상 -> 한국 주가상승 (5/5) 100%
미국 기준금리인상 -> 한국 집값상승 (3/4)   75%


미국금리인상이 한국시장에 어떤 영향을 주냐고 묻는다면?
*라 좋다고 말할 수 있다.
최근에 한국을 파는 외국인들이 무슨 짓을 하는 중이냐고 묻는다면?
금리같은 것때문이 아니고, 한반도에 환멸을 느꼈을 가능성이 있다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/elongated-interest-rates-vs-ngdpmb.html

미국 금리인상을 걱정하는 짓은 그만하고, 미국이 금리를 못 올리겠다는 상황이 발생하면 그 때 걱정하자.



http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/real-apt-real-kospi-federal-rate.html



위는 17년 7월의 그림.

아래는 16년 8월의 그림.
주가와 집값이 올라가는 것이 정해진 것과 다름없었다.
그러나 집값은 주가에 비해 오른 것이 거의 없다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/real-apt-rea-kospi-fed-rate.html

house price vs mortgage/monthly supply - price, demand/supply

http://informationtransfereconomics.blogspot.kr/

위의 싸이트에 나오는 식을 이용해서 한국의 기준금리, 명목 gdp, m1을 연결시킬 수 있었다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/korea-interest-rates-vs-money-velocity.html

이 그림이 너무 신기해서 집값에 적용시켜볼수 있을 지 고민을 좀 했다.

http://informationtransfereconomics.blogspot.kr/2013/08/the-interest-rate-in-information.html

c log r = log (1/k* NGDP/MB) --(1)
c: arbitrary constant
k: fit parameters
r: effective fed funds
NGDP: nominal GDP
MB: monetary base

위의 식은 아래와 같은 price, demand, supply를 연결시키는 식에서 출발한 것이다.

P = 1/k * Qd/ Qs -- (2)

이 식에 적합한 가격과 수요와 공급을 찾을 수 있다면 성립하는지 확인해볼 수 있다.

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

최근에 들여다 본 지표 중 몇개를 수요와 공급을 대표하는 숫자로 시험해봤다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

monthly supply는 재고순환의 역수에 해당하지만 미국사람들에게는 주택의 공급.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

가계의 모기지 부채는 주택수요에 비례.

몇번의 시행착오를 통해 수요는 mortgage로, 공급은 monthly supply를 넣었더니 그 중 괜찮은 그림을 보여준다.

c log P = log (1/k* HM/S) --(3)

P: house price
HM: household mortgage ~ demand for house
S : monthly supply ~ supply of house

(1)번을 주택가격에 맞게 변형을 한 것이다.
fred에 적용가능하도록 조금 더 변형을 하면 아래처럼 된다.

log P = w + log (HM/S)^(1/c) --- (4)

price는 real price, nominal price, raw index, yoy를 이것저것 넣어보고, c값도 이것저것 넣어보았다.

아래는 그 중에서 좀 괜찮은 것.

Shiller index보다 average sales price가 식에 더 잘 맞는다.
시차가 더 큰 것 같기도 하지만 최근의 횡보가 더 잘 맞는다.
모기지등의 가계부채와 집값을 비교해보는 일은 흔히들 하지만 최근에는 모기지가 덜 증가해서 안심된다는 한가한 소리를 하는데나 사용될 뿐이다. 위의 그림이 나타내는 것은 그런 비교와는 질적으로 다른 것이다.

permit/completion ratio, sold/for sale ratio도 시행착오로 찾아낸 것이니 위의 이론을 몰랐어도 아마 수요를 공급으로 나누는 시도는 해볼 수 있었을 것이다.
mortgage/monthly supply도 비율은 언젠가는 확인해보았을 것이다.

그러나 아무런 이론적 배경이 없이 (1/1.8)제곱을 취해서 비교해보거나, 여기에 log를 취해 보는 것은 여간 미친놈이 아니라면 일어나기 어려운 일이다.

실질지수를 써 본 것인데 명목지수와 차이가 있다.



명목, 실질주택가격에 전년증가율을 넣어보기도 했으나, 마이너스를 처리하려면 임의의 수를 더하거나 절대값을 취하거나 뭔가 수를 써야 하니 목에 걸리는 느낌이 있다.

fit에 의존하는 상수들도 더 잘 찾아낸다면 더 그럴듯한 그림이 되었을 수도 있다.
또 주택시장의 수요와 공급을 반영하는 더 적확한 지표를 시험해 볼 필요도 있다.
또 rent와 주택가격을 비교해볼 필요도 있다.
또 한국 주택시장에 적용해볼 필요도 있다.


어떤 상황에서든 가격, 수요, 공급을 파악할 수 있다면 시험해볼 수 있으니 가히 만능이라고 할 만하다.
어떤 지표가 수요에 해당하는지 공급에 해당하는지는 동전의 양면과 같아서, 미리 정해진 것이 아니다.
식에 넣어보면 예상과 달리 반대로 나오거나, 하늘로 날아다니거나 땅으로 꺼지는 (아마 발산하는) 지표들이 있다.
지표의 성격이 다르다는 뜻일 것이다.