세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시

세계 주택가격의 주기성. 14년 또는 17년

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/14-17.html

주택가격의 주기성 - 미국 14년, 일본 10년
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/14-10.html



너무 그럴듯하게 주택가격의 주기가 보여서 직접 확인하지 않고 주저리주저리 떠들었다.
그러고 나서 데이타를 받아서 직접 주기를 확인해 보았으나, 잘 보이지 않는다.
그래서 저 글 두개는 뻘글이 되었지만, 그냥 둔다.

No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012
Katharina Knoll
Moritz Schularick
Thomas Steger
AMERICAN ECONOMIC REVIEWVOL. 107, NO. 2, FEBRUARY 2017(pp. 331-53)

https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257/aer.20150501

아래는 위 논문에 딸린 엑셀에 있는 자료를 그대로 이용한 것이다.
일본 주택자료는 위 파일에는 없다.

이것은 논문에 있는 세계 실질집값평균지수이다.

파일에 있는 전세계 실질 주택가격 평균은 글자 그대로 11개 국가의 단순 평균이다.
논문의 그림과 내가 그린 그림은 같다.



위에는 가격과 5년 이동평균과의 차이를 확인했다.
아래는 가격차이와 전년동월비와 3년 변화율(노이즈를 줄이기 위해)을 표시했다.
모두 순환하는 성분을 잘 보여준다.
(참고로 high-pass필터를 쓰는 것도, 이동평균을 빼는 것도, 미분하는 것도 전부 저주파성분을 제거하는 과정이라고 볼 수 있다. 그러니 비슷하게 나오는 것이 당연하다. 쉬운 것을 쓰는 것은 자유)


그런데 한 눈에 봐도 주기가 규칙적이지 않다.
약 10년에 해당하는 주기가 6개 보이지만 최근에는 그보다 길어졌다.


왜 채훈우진아빠의 그림과 다른가?
데이타 조작과정에서 착오가 있었을 것으로 추정한다.

교훈은?
데이타는 스스로 찾아서 가공해야 한다는 정도.

미국의 실질주택가격이다.
1950년 이후의 데이타만 엑셀파일에 존재한다.

2000년의 it버블붕괴시 주택가격 조정이 있었다면 8-9년 전후의 주기가 나타나는 것으로 볼 수 있다.
그러나 나도 주기성애자는 아닌지라, 그렇게 주기를 만들 필요성이 느껴지지 않는다.

이 그림 역시 채훈우진아빠의 그림과 전혀 다르다.

앞의 글 두개를 내릴까 하다 교훈으로 삼기위해 둔다.

모든 자료는 스스로 확인한다.
확인 전까지는 작은 결론도 보류한다.




---

미국 주택자료에 주기성이 보인다는 느낌을 받았지만, 믿을 만한 좀 더 긴 자료를 얻기 전까지 순환주기에 대한 결론을 내리기 어렵다.

주택가격의 주기성 - 미국 14년, 일본 10년

정정

직접 확인해 본 결과 아래 그림에는 오류가 있는 것으로 보인다.
그래서 다시 그렸고, 언급한 주기성은 틀렸다.

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html


------------------------

세계 주택가격의 주기성. 14년 또는 17년
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/14-17.html

어제 올린 글에서 가져다 쓴 그림은 세계 주택 가격이었다.
미국으로 착각했다는 것을 오늘 새로 올라온 글을 보고 알았다.
죄송하다는 말씀을 드린다.

미국과 일본의 부동산의 사이클을 조사해보자!
http://blog.naver.com/hong8706/221075707734

논문의 저자들이 세계 주택 가격을 국가별 지수의 단순평균으로 구할 리는 없을 테니 당연히 부동산 시가총액, gdp등을 고려한 가중평균을 이용했을 것이다.
그러면 미국, 일본의 비중이 압도적으로 높아지게 된다.
세계 주택 가격에 사이클이 존재하고 약 14-17년의 주기를 갖는다면, 당연히 미국, 일본의 부동산 주기와 관련이 높을 것이다.


그런 관점에서 그림을 보자.
기존에 알려진 20년, 17년보다 작은 14년의 주기가 어디서 나왔는지도 확인해보자.

주기의 저점을 지나는 선을 표시한 것이다.

미국 부동산가격의 최근 저점 3개, 1942년 저점, 1920년대의 낮은 저점까지를 고려하면 14년 주기의 주택가격 순환이 나타난다.
20년, 17년보다 짧다.

1950년대부터 1980년대까지는 싸이클의 주기와 진폭이 작아서 14년 주기에 맞지 않는다.
이것은 무슨 뜻일까?

1980년대 이후 주택 사이클의 주기와 진폭이 증가한 것은 실제로는 1940년대 이전 과거 수준으로 회귀한 것으로 볼 수 있다는 것이다.

이것을 경제사적으로 설명하는 것은 내 역사적 지식으로는 무리이다.
그러나 위와 같은 상황을 비슷하게 묘사할 수 있는 그림을 보여줄 수는 있다.




https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Wave_interference_(beating).svg

비슷한 주기를 갖는 파동의 간섭 현상(맥놀이)이 그것이다.
우리는 미국경기가 약 10년이나 그 반에 해당하는 약 5년의 주기를 갖는다는 것을 알고 있다.
부동산 경기가 그보다 훨씬 길다는 것도 경험적으로 알고 있다.
주택가격 순환에 간섭이 보인다면, 경기 순환에도 비슷한 간섭이 나타나고 있을 것이라고 추정할 수 있다.


지난 100년간 미국 주택가격의 순환이 자체의 주기뿐 아니라 외부변수와 간섭을 보인것이라면 아주 쉽게 예측할 수 있는 것이 있다.
향후 주기가 짧아지고, 진폭이 줄어들 것이라는 것이다.
그러면 다음 꼭지는 이전보다 낮고, 더 빨리 나타날 것이다.

마찬가지로 주기의 저점을 지나는 선을 표시한 것이다.

일본주택가격에서는 이차대전 이전에는 주기성이 보이지 않거나, 매우 적다.
왜 그럴까? 당연히 모른다.
그러나 2차대전 이전 일본의 장단기금리, 금리차가 다른 선진국과 다른 특성을 보였다는 것이 힌트가 될 수 있을 것이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/06/term-spread-us-uk-germany-japan-etc.html

일본의 자본주의는 당시 서구의 자본주의와 전혀 다른 특성을 가지고 있었다.


이차대전 이후 20세기 초반까지는 평균 10년 주기를 갖는, 미국보다 규칙적이어서 그야말로 주기설을 주장할만한 그림이 나온다.
일본 부동산의 슈퍼싸이클 그림만 보다 이 그림을 보니 개안하는 심정이다.

순환, 주기설, 사이비
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_28.html

역시 순환과 주기에 관심있는 사람 눈에는 그것만 두드러져 보이는 모양이다.


그럼 앞으로는 어떨 것인가?
느낌적인 느낌으로는 일본의 방향은 진폭과 주기가 커지는 것이다.



-------------
* 잘 가공된 그림을 올려주시는 채훈우진아빠님께 감사드린다.
* 다음 그림이 기대된다.