Run Money Run: 09/20/17

2017년 9월 20일 수요일

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

-----------------

미국 주택시장이 위험한 상황에 놓여있다는 점을 확인하고 있다.

전세계 주택가격을 달러로 환산해서 비교하면 미국 주택 가격이 2010년, 2012년 기준으로 가장 많이 상승했고 금융위기 이전의 고점을 넘어섰다.

미국 주택의 건축허가/완공 비율, 판매완료/판매중 비율은 경기선행지표로 사용되는 재고순환지표와 비교할 만하다. 이전의 모든 경기하락시 침체이전 빠르게 하락을 시작했고, 이번 싸이클에서는 이미 5년전 고점을 확인했다.

아래에서는 고점을 경신하고 있는 명목주택가격이 미국의 실제 상황을 보여주고 있는지 확인한다.

건축허가를 주택가격과 비교하면 미국의 부동산 상황은 참으로 안정적으로 보인다.
고점을 넘긴 주택가격의 과열에도 불구하고 과거의 평균 수준에 불과한 건축허가/착공/완공이 안정적인 공급을 반영하고 있는 것으로 볼 수 있다.
서브프라임 사태 발생 이전까지의 과열에 의한 공급과잉이 경기침체기 동안 해소된 것이라면 미국 부동상의 황금시대는 이제부터 다시 시작이라고 볼 수도 있다.

명목주택가격이 아니라 실질주택가격을 구해서 건축허가와 비교하면 둘 간의 높은 관련성이 드러난다.
이전 시기의 평균에 불과한 건축허가는 하락폭의 반에 불과한 주택가격상승과 잘 일치하는 것처럼 보인다.

확대해보면 둘의 조정과 상승폭이 그럴듯하게 일치하는 것을 볼 수 있다.

왜 물가를 조정해야 건축허가와의 관련성이 드러나는가?
물가는 중력과 같다는 비유가 여기에서도 적절한 것으로 본다.

주택에 대한 수요는 집값이 물가를 이겨내야 증가한다.
만약 어떤 국가의 물가가 낮거나 집값과의 차이가 크다면 물가의 영향이 없는 것처럼 보일 것이다.
그러나 우리가 실질가격을 보는 것이 어려워도 시장을 지배하는 것은 실질가격이다.

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html

가격의 장기적인 변동은 특히 실질가격을 확인해야 진실에 접근하는 경우가 많다.

2편에서 확인한 건축허가, 완공과 허가/완공 비율을 명목주택가격변화율과 비교했다.
훨씬 관련성이 높다는 것은 확실하나 어느 쪽인지 애매하다.

노이즈를 줄이기 위해 허가/완공비율을 분기평균으로 바꾸고, 실질집값상승률과 비교했다.

나는 지금 이 그림을 통해 미국의 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 확인했다고 얘기할 수 있다.

price'- cpi' ~ permit/completion

price' ~ k* cpi' + permit/completion

미국의 집값은 물가와 허가(수요)와 완공(공급)이 결정한다.
경제에 딴 게 뭐 있겠나?

언제 어디서나 수요와 공급의 차이는 공급부족이나 공급과잉으로 나타난다.
축적이 되는 상품의 경우 재고의 증가나 감소로 나타난다.

앞에서 판매량과 재고의 비율을 구했고, 그것이 재고순환과 같은 개념이라고 했다.
미국사람들이 주식시장에서 PE라는 뒤집어진 개념을 쓰듯이 주택시장에서도 monthly supply라는 뒤집어진 개념을 쓴다.

이것이 왜 이상한가는 별도로 일단 확인하자.

미국 주택 재고(혹은 재고순환)를 나타내는 monthly supply는 homes for sale을 sold homes로 나눈 것이다.

아래에 실질주택가격변동률과 비교했다.
글의 흐름을 이해한 사람이라면 저런 놀라운 그림이 예상될 수 있다.

솔직히 나도 저정도로 비슷할 줄은 몰랐다.
너무나 대칭이다.
그런데 나는 비교를 하는 경우 반대방향이 같은 방향보다 불리하다는 경험을 반복적으로 하고 있다.

미국산업생산, 가동률, 재고/매출비율, 태풍 us huriccane
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/us-huriccane.html

미국인들이 산업분석을 위해 사용하는 inventories to sales ratio는 재고순환을 뒤집은 것이다.

미국인들이 주택시장분석을 위해 사용하는 monthly supply는 똑같이 재고순환을 뒤집은 것이다.

그래서 뒤집었다.

뒤집어야 바로 선다.
바로 서야 제대로 비교할 수 있다.

실질집값변동률과 1/monthly supply(역수)를 비교한 것이다.

price' ~ k* cpi + sold/for sale

미국주택시장은 재고 부담으로 가라앉기 시작한지 몇년 지났다.
이제 다시 한번 가라 앉을 가능성이 높다고 본다.

만약 미국사람들의 머릿속을 이해했다면, monthly supply라는 개념을 반대로 만들어 내기 위해 오래 고민할 필요가 전혀 없었을 것이다.

요약

명목가격은 실질가격으로 바꾸어야 집값을 제대로 파악할 수 있다.
가격은 변화율로 바꾸어야 다른 주택 지표들과의 관련성이 드러난다.
실질주택가격변화율은 물가, 수요, 공급, 재고순환이 결정한다.

관련된 지표는 모두 미국의 주택시장이 꺾인지 4년은 족히 지나고 있다는 것을 일관되게 보여준다.
이전 싸이클에서 발생한 미국주택시장의 공급과잉이 충분히 해소되지 않았을 가능성이 있다.
혹은 수요(1 unit) 자체가 사라졌을 가능성이 있다.

어느쪽이든 미국주택시장은 이번 경기싸이클의 끝까지 회복없이 둔화될 것이다.
높은 명목가격이 지속되면 큰 충격이 나타날 것이다.
안타깝지만 미국자동차시장의 우울한 미래와 딱 겹쳐진다.

-----------
이어서

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio

경기선행지수, 착각, 착각, 완전한 착각
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/blog-post_12.html

종종 경기선행지표로 인정받는다.
oecd에서는 한국과 미국의 경기선행지수에 건설지표를 포함하지 않는다.
한국경기선행지수에는 건설수주가 포함된다.

https://www.census.gov/construction/nrc/index.html

This page provides national and regional data on the number of new housing units authorized by building permits; authorized, but not started; started; under construction; and completed.

https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf

발표 내용은 위 사이트에서 확인할 수 있다.
permit, start, completion, under construction을 1, 2-4, 5이상 유닛으로 구분해서 발표한다.

일단 fred가 제공하는 그림을 보자.

우상향 좋다.

많이 올라왔는데도 과거 싸이클의 바닥권이라서 올라갈 여지가 많다고 볼 수도 있다.
허가, 착공은 거의 시차없이 동행한다. 경기와도 동행한다.
완공은 허가, 착공에 후행한다.
'건설중'은 완공에 후행하고 레벨이 낮다.

그런데 각 지표의 고점은 경기싸이클 초반이 고점이다.
경기 중반에는 내리막이 정상인 것이다.
금리차가 경기후반까지 지속감소하는 것과 비슷하다고 볼 수 있겠다.
올라가면 좋은 줄은 알겠는데 내리막이라고 자체로 문제라고 하기 어렵다.

게다가 it버블 붕괴 시 부동산경기는 일시적인 정체후 지속상승해서 역사적인 금융위기의 단초가 되었다.
따라서 허가, 착공, 완공은 좋은 지표가 아니다.

그렇다고 방법이 없는 것은 아니다.
허가와 완공을 비교해보면 오를때도 내릴때도 둘 간의 차이는 경기를 명확하게 반영한다.
현재 하락추세가 진행 중이다.
그런데 좀 약하다.

그래서 permit/completion ratio를 구했다.
이것은 반도체산업의 Book to Bill ratio (BB ratio, 주문/출하비율)와 개념상 같다.

이렇게 보면 it버블 붕괴시의 부동산경기 둔화도 더 명확하게 보인다.
전세계의 금융전문가, 부동산전문가들이 금과옥조처럼 보는 building permit, housing start가 포착하지 못하고 있는 것을 permit/completion ratio가 보여준다.

중요한 점은 저점에서는 허가, 완공과 비슷하게 턴하지만 고점은 명백히 빠르다.
70년 이후 싸이클에서 예외가 없다.

지금이 부동산 경기의 어디쯤인가?
후반이라는데 설명이 필요한가?

unit 별 건축허가이다.
1 유닛은 단독주택, 5유닛 이상은 연립 혹은 아파트에 해당되는 모양이다.

건축허가의 회복은 아파트에서는 금융위기 이전 수준을 회복했지만, 1유닛에서는 아직 이전 수준의 반에 불과하다.
미국, 유럽 포함 전세계 많은 지역에서 자가보유가 감소하는 현상과 1 유닛의 감소현상이 관련이 있을 것으로 본다.

2000년대에 미국에서 주택의 과잉공급이 발생한 것은 주지의 사실이고 그것은 it버블붕괴후에도 금융위기 전까지 지속적으로 증가하는 허가/착공/완공주택 수에서 확인할 수 있다.

그럼 1 유닛 공급이 전고점보다 낮으니 부족한 것인가?
아니면 엽립 공급이 벌써 포화되었으니 공급이 전체적으로 충분한 것인가?

나는 위에서 확인한 완공 대비 건축허가의 비율이 낮아지는 것이 공급이 충분하다는 사실을 지지한다고 본다.

건설 지출.
한국에서는 건설 투자에 해당될 것으로 본다.
비거주용 건설은 2년이 넘게 이전 고점권에서 포화된 수준을 유지하다 하락을 시작했고, 거주용은 여전히 상승중이다.
합계는 직전 고점을 살짝 넘겨서 꺾이고 있다.

미국 상업용 부동산 가격의 과열은 잘 알려져 있고, 중국 한국 포함 상당한 눈 먼 자본이 투입되었다.

거주용 건설 지출이 지속해서 증가할 것인가?
아니면 건축허가에서 보는 것처럼 내부적으로는 이미 둔화되고 있는 것인가?
지표 자체를 더 분해하는 것도 가능하고 부채와 비교하는 것도 가능하다.

그런데 5 unit 이상의 주택은 거주용이지만 보유용보다는 임대용에 가깝고 자금의 흐름면에서는 비거주용으로 분류된 녹색선과 관련성이 있을 것이다.
거주용이 아니고 투자용이라는 것이다.
비교해보자.

15년 이후 횡보하고 있고, 아직 방향을 판단할 수 없다.
그러나 우연히 2008년, 2015년의 spike가 비거주 지출의 고점과 일치한다.

여기까지 1승 1무.

건축 데이타를 봤으니, 판매 데이타를 확인해보자.
그리고 나서 비교해보자.

https://www.census.gov/construction/nrs/index.html

판매완료 sold, 판매중(재고) for sale으로 나뉜다.
또 건축단계에 따라 착공전 not started, 건설중under construction, 완공completed으로 나뉜다.

단계별로 판매중인 주택 합계를 보면 증가 중이다.
여기까지만 보면 주택 경기 한 가운데라고 볼 수 있다.
한창 핫한 주택가격과 잘 맞는 것 같기도 하다.

그러나 위에서 허가/완공 비율로 실제 부동산 경기를 잘 관찰할 수 있었으니, 비슷한 조작을 해 보자.

한가족주택(1 unit에 해당하는 주택)의 판매량과 재고이다.
(정확한 개념을 파악하는 것은 미국에서 살아보지 않은 사람에게는 시간이 많이 걸리는 일이다. 그러나 결론과는 상관없다.)

판매량과 재고의 비율이 무엇인가?
재고순환이다.

파란선은 50년이 넘는 기간 동안의 미국의 주택재고순환에 해당한다.
재고순환은 선행지수에 포함되기도 한다.

판매량도 재고도 증가하는데 sold/for sale의 비율은 내려가고 있다.
이것이 미국의 주택경기를 잘 반영하나?
나는 허가/완공 비율과 함께 보기를 바란다.

fred에서 제공하는 자료로 미국의 주택의 순환을 명확히 볼 수 있는 비율을 두개 만들었다.

모두 미국 부동산 경기는 상승에서 벗어난지 2년이상 라는 것을 보여준다.

이것은 건축허가와 판매의 관련성을 증명하는 그림이다.

building permit = homes sold - homes for sale + alpha

정확하게 일치한다.

이게 무슨 뜻인가?
한 쪽을 알면 다른 쪽을 예측할 수 있고, 건축과 판매에서 각각 확인한 부동산 경기의 하락은 우연히 일치한 것이 아니라는 뜻이다.
그럼 두 개가 똑같으니 여전히 1승 1무인가?
그건 아니다.
허가받는다고 다 착공하지도 않고, 착공한다고 다 완공되는 것도 아니고, 안 팔려서 빈 집도 생기니 각각의 지표는 나름의 존재이유가 있는 것이다.

미국 주택 시장은 붕괴할 가능성이 있다.
트럼프때문에 망할 것이라고 얘기하는 것은 아니다.
서브프라임사태처럼 진행될 것이라고 얘기하는 것도 아니다.

다만 금융위기 이후 부동산 회복이 지속되었고, 가격은 고점을 넘겨서 초호황의 단계에 진입했지만 여전히 과거 싸이클의 중간 수준에 불과한 지표들로 인해 끝이 다가오고 있다는 것을 잊으면 안 된다는 것이다.
또한 주택시장의 파괴력을 고려하면 다른 자산 시장이 독야청청할 수 없다는 점은 명확하다.
연준이 금리를 올리거나 자산을 축소하는 문제는 경기에 맞춰 진행되는 것이라 솔직히 신경쓸 가치도 없다고 본다.
그러나 부동산시장의 내부에서 벌어지고 있는 하락은 50년의 역사가 보여주는 것처럼 반복된다면 외부요인의 영향을 받을 것으로 보이지 않는다.
내부의 힘으로 착륙하고 있기 때문에 외부에서 방아쇠를 당길 필요도 없어보인다.
연착륙이냐, 경착륙이냐 그것만 문제일 뿐이다.

----------
이어서

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

--------------

이 제목은 낚시가 아니다.

미국 주택 시장은 거품이 우려되는 캐나다, 호주, 홍콩 부동산시장보다 더 심각한 상황에 놓여 있다.
중국돈이 휩쓸고 다닌 지역들의 부동산 가격이 온통 거품이라고 하지만, 중국돈이 아니어도 돈이 빠지면 어디든 값은 내려간다.
거품이 크면 더 내려갈 뿐이다.

미국 부동산 시장은 의외로 비싸다.
역사적인 채권시장의 거품에 비할 바는 아닌 것으로 보인다.
고평가가 우려되는 미국주식시장보다 덜 위험할 수도 있다.
그러나 연준이 두 시장에 대한 약간의 완충역할을 할 수 있는 것에 비하면 부동산 시장은 일단 시장이 무너지기 시작하면 연준이 버팀목 역할을 충분히 할 수 있는 곳이 아니다.
부동산 싸이클은 일반적으로 더 길고 견고한 것으로 의심되어 왔고, 이미 그 가능성을 확인해 본 적도 있다.

If [the US] is forced to defend itself or its allies, we will have no choice but to totally destroy North Korea. -트럼프
만약 [미국]이 스스로 또는 동맹국들을 방어해야한다면 북한을 완전히 파괴 할 수밖에 없다. - google
만일 미국이 스스로를 방어할 수 밖에 없다면 우리는 북한을 완전히 파괴할 수밖에 없을 것이다. -naver

트럼프가 어젯밤 또 한 건 했다.

보좌관들이나 북한전문가들이 뭐라고 쉴드를 치든 전 세계 언론이 가장 주목한 것은 '완전히 파괴'하겠다는 바로 그 말뿐이었다.

그런데 나는 지금 북한과 옆에 붙은 남한을 걱정하기보다는 미국 부동산을 걱정하고 있다.
미국이 걱정할 것도 북한의 핵미사일이 아니라 미국 주택시장의 2차 붕괴이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/12/house-price-vs-exchange-rate-law-of-one.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-exchange-rate-20170910.html

2012년 기준으로 bis에서 제공하는 전세계 집값을 달러로 환산한 것이다.
fred에서 제공하는 다른 지수보다 bis자료가 가격상승률이 이상하게 낮아서 미국 집값은 bis자료가 아니라 케이스쉴러지수로 바꾸었다.
더구나 위 자료가 다른 나라 주택가격을 달러기준으로 바꾼 것이니 미국 것은 유명한 것을 그냥 쓴다고 무슨 대수겠나?

16년 말에 주택가격의 일물일가현상을 확인했을 때 원래 bis에서 제공하는 2010년이 아니라 2012년을 기준으로 달러환산지수를 정렬했던 것은 금융위기로 인한 가격급변동의 영향이 남아있는 기간을 벗어난 시점을 기준으로 하기 위해서였다.

그렇게 해보니 미국의 집값만 유난히 높은 것처럼 보였고, 그것이 과한 오지랖에서 비롯된 오류였다고 의심했다.
그래서 며칠전 확인할 때는 bis가 제공하는 그대로 2010년을 기준으로 정렬했다.
덕분에 선진국 주택가격이 좁은 범위에서 움직인다는 사실은 명확하게 볼 수 있었다.

그러나 진실이 무엇일까?
미국 주택가격이 정말 전세계 다른 국가보다 더 비싼 것일까? 아닐까?
만약 비싼 것이라면 채권시장, 주식시장과 더불어 미국의 주요 자산의 가격이 전부 비싸다고 볼 수 있는 것일까?

fred의 주택관련 자료를 5년만에 정리해보니 좀 많다.
그래서 생각할 시간이 필요했다.

결론은 미국 주택시장은 위험하다는 것이다.

---

관련 내용은 최대한 짧게 2-3개 이내의 글로 정리할 예정이다.

Pages

2017년 9월 20일 수요일

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble