부동산 관련 규제정책으로 인해 서울지역의 주택 거래가 감소하고 가격 조정을 받고 있다고 한다.
이것은 정부와 일부 국민이 원하는 상황일 수 있다.
그러나 내가 보기에 중요한 점은 서울 아파트 가격이 2013년부터 2017년까지 공급의 가격 탄력성이 높은 시기를 벗어나 2013년 이전의 낮은 가격탄력성의 시기로 돌아갔다는 것이다.
거래량의 작은 변화로도 큰 가격 변화가 발생하는 조건이 형성되었다는 뜻이기도 하고, 큰 가격 변화가 발생해도 거래량이나 거래량의 변동이 크지 않다는 뜻이기도 하다.
주택시장을 통제하려는 정부의 정책과 시장의 반응에 따라 아파트 가격의 변동성이 높아지는 것을 피할 수 없다.
왜 이런 일이 발생했는가?
서울지역의 아파트 공급이 수요대비 부족하기 때문이다.
어떻게 해결할 수 있는가?
공급을 늘리거나 수요를 줄이면 된다.
가능한가? 에 대한 대답도 어렵다.
그러나 필요한가?에 대한 합의도 어렵기는 마찬가지이다.
보자.
가격: 국민은행
거래량: 감정원
10월 서울 아파트 거래량은 10,300호로 가정.
월별 아파트 가격변동은 거래량과 비례한다.
2013년부터 2018년초까지 가격변동 대비 거래량은 이전 시기에 비해 약 2.5배 이상이다.
12개월간의 가격변화와 12개월간의 거래량을 비교하면 아래와 같다.
아파트의 가격 변화 대비 거래량이 2013년부터 증가했다가 2018년 원래 수준으로 회귀했다.
탄력성을 나타내는 기울기를 xy 플롯으로 확인할 수 있다.
가격과 거래량의 관계는 세 시기로 나눌 수 있다.
2013년 이전: S1, 공급의 가격 탄력성이 낮은 시기.
2013-2017년: S2, 공급의 가격 탄력성이 높은 시기.
2018년 이후: 분홍선, S2에서 S1으로 돌아가는 시기.
분홍 동그라미: 2007년 이후 가격과 거래량의 순환을 완성하기 위해 거쳐갈 것으로 보이는 자리.
2013년 이전과 이후에 나타난 탄력성의 변화를 이해해야 2017년 후반부터 나타난 변화도 이해할 수 있다.
서울 아파트의 가격 탄력성
https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html
위와 같은 초기 상황에서 이후의 변화를 예상한 논리는 여전히 유효하다.
2017년 중반 이후 서울지역의 아파트 공급부족이 가격상승으로 나타났지만, 그보다 중요한 것은 가격상승이 거래량 감소와 동반될 것이라는 예측이었고 현실화되었다.
최초의 예측은 D1처럼 거래량이 아예 말라붙는 상황이었지만, 그보다는 완만한 형태의 상승과 거래량 감소가 나타났고, D2로 수정했다.
공급곡선 S1, S2는 의문의 여지가 별로 없지만, 꺾어진 수요곡선 D1과 D2를 이해하려면 약간의 상상력이 필요하다.
https://www.economist.com/free-exchange/2011/10/07/multiple-equilibria
예를 들어 추세매매를 하는 거래자가 등장하는 시기에 수요곡선은 우상향으로 꺾일 수 있다. 이 조건은 정적인 것이 아니라 동적이다.
분홍 동그라미로 표시한 가상의 평형점은 가격이나 거래량이 높아도 상대적으로 안정적일 수 있지만, 중간과정에서 나타날 수 있는 불안정한 평형점은 가격과 거래량의 높은 변동성과 동반된다.
실제로 서울아파트의 가격-거래량은 지난 1년간 한번 더 꺾어진 모양의 궤적을 그리면서 D2곡선을 따라 움직이고 있다.
불안정한 수요곡선이 전형적인 우하향의 수요곡선으로 안정되면, 향후 S1의 공급곡선이 서울지역 아파트의 가격과 거래량을 결정할 것이다.
아직은 우상향으로 움직이지만, 어느 시점에서 방향을 바꾸면 오랫동안 좌하향하게 될 것이다.
요약
일년 전의 서울 아파트에 대한 가격-거래량 예측은 달성되었다고 본다.
공급의 부족이 향후 몇년 내에 해결될 가능성은 없다.
S1을 따라 움직이는 아파트 가격의 높은 변동성도 피할 수 없다.
외부요인이 수요를 건드리면 험한 꼴을 볼 수 있을 것이다.
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