미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
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불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
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앞에서 fred의 자료를 바탕으로 미국 주택시장 자동차시장의 가까운 미래에 대해 얘기했다.
여기서는 주택가격을 물가 (cpi), 임대료 (rent), 소유주의 임대료 등가치 (OER, Owner's equivalent rent)와 비교해 본다.
주택가격은 미국만 해도 수많은 지표들이 존재하기 때문에 능력껏 골라 쓰면 된다.
물가 중에서 cpi, rent는 설명이 필요없지만, OER는 설명이 필요하다.
http://www.investopedia.com/terms/o/owners-equivalent-rent.asp
소유자의 임대료 등가치 - OER
현재 소유하고 있는 주택을 동등한 임대 주택으로 대체하기 위해 지불할 수 있는 임대료. 소유자의 임대료 등가치 (OER)는 미국 노동 통계국이 내재적 임대료의 변화를 측정하기 위해 집계한 금액으로 경쟁 시장에서 집을 빌릴 때 지불하거나 집을 빌려줄 때 수취할 수 있는 금액.
OER는 표본 주택소유자에게 다음과 같은 질문을 직접 묻는 것으로 얻어진다. "누군가 오늘 당신 집을 빌린다면, 빈채로(unfurnished) 관리비제외하고 한달에 얼마일 것 같은가?" 임대료 등가치라고도 한다.
rent는 임차인에게 직접 임차 금액을 묻는 것이지만, OER은 주택소유자(임대인이 아니다)의 임대료 추산을 묻는 것이다.
둘 다 실제 cpi에 포함된다.
더 자세한 내용은 여기.
https://www.bls.gov/cpi/factsheet-owners-equivalent-rent-and-rent.pdf
쉴러지수와 cpi, rent, OER을 비교한 것이다.
fred의 OER이 1982년부터 시작되기 때문에 1982년을 기준으로 삼았다.
검정선은 참고용으로 100을 표시한 것이다.
1990년, 2007년의 집값 고점이 명확하다.
OER과 rent는 같지는 않지만 집값이나 cpi와 명확히 구분될 정도로 비슷하게 움직인다.
집값 상승을 OER(파랑)과 나머지(분홍)로 구분해서 고점과 최근값에 표시했다.
OER이 주택의
사용가치를 나타내는 것이라면 나머지(분홍)는
투자가치를 나타내는 것으로 볼 수 있다.
한국에서 전세가, 매매가, 전세/매매 비율을 보는 이유와 통하는 바가 있다.
집값 전체에서 투자가치가 차지하는 비중은
2007년 130/380
2012년 10/270
2017년 80/390
으로 변동했다.
투자가치는 2007년에 급등했다가 2012년에 거의 사라졌고, 2017년 고점의 60%를 넘어선 것이다.
이것은 cpi를 고려하지 않은 것이다.
고려하면 어떻게 될까?
cpi를 제외하고 나머지 부분만을 표시한 것이다.
그런데 눈으로 차이를 계산하기 불편하다.
이것이 1982년을 기준으로 주택가격, OER, rent에서 cpi를 뺀 그림이다.
cpi로 나누면 실질가격이 되지만, 여기서는 차이를 구하기 위해 일반적인 방법이 아닌 방법을 사용한 것이다.
대신 위에서 본 차이, 1982년을 기준으로 한 가격의 상승률 중에서 물가를 제외한 부분을 눈으로 바로 계산하기 편하다. 직관적이라는 것이다.
이제 위 그림이 물가를 제외한 미국 주택시장의 사용가치(파랑), 투자가치(분홍)의 변화량을 보여준다고 가정하면서 숫자를 확인해보자.
cpi를 제외하면 집값에서 사용가치가 차지하는 부분이 급격히 감소한다.
대신 고점에서 투자가치의 비중이 급격하게 증가한다.
1989년 고점은 비교대상이 아니다.
2007년 고점과 비교하면 전체가치로는 30%p, 투자가치로는 50%p가 남아있다.
전체가치는 이전고점 170, 현재수준 140으로 30/140(~20%)
투자가치는 이전투자가치 140, 현재투자가치 90으로 50/90(~50%)
투자가치의 상승여력이 더 큰 이유는 금융위기 이후 사용가치(OER)가 투자가치보다 더 상승했기 때문이다.
향후 집값상승이 지속되어 물가를 빼고도 이전 고점을 넘길지는 알 수 없다.
다만 현재까지 어떤 과정을 거쳤는지는 위 그림으로 파악할 수 있다.
또한 고점까지의 상승여력을 사용가치와 투자가치로 구분해서 파악할 수 있다.
여력이 존재하지만 투자목적으로 미국주택을 보는 사람과 거주목적으로 보는 사람은 전혀 다르게 볼 수 있다.
분홍색 투자가치에 해당하는 프리미엄을 주고 미국주택을 구입하면 유사시에 회사에서 쫓겨나 실업자가 된 후 모기지를 갚지못해 신용불량자가 되고 집을 통으로 날린 후 노숙인이 된다는 것이 하류층 실수요자가 얻은 서브프라임의 교훈일 것이다.
그러니 갭투자가 불가능한 미국에서 현금빵 가능한 자들만 주택을 살 수 있다.
그런데 그 현금은 정말 부채와 관계 없을까?
신용창조와 관계없는 현금은 비트코인밖에 없지 않나?
OER, rent 모두 지속적으로 상승하고 있어서 마치 작년까지 진행된 한국 전세가격의 끝없는 상승행진을 보는 것같다.
빚을 내지 못하니 집을 사지 못하고, 임대료는 오르는데 소득은 증가하지 않는 미국 하류층의 비참함이 트럼프라는 괴물을 만들었다고 해도 납득할 수 있을 것 같다.
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참고
이 그림은 일반적으로 실질가격을 구할 때 쓰는 방식을 적용한 것이다.
가격을 물가로 나누어서 비율을 구하면 기준시점은 전체 추세에 영향을 주지 않는다.
이렇게 보면 2007년의 고점까지 좀 더 여유가 있는 것으로 보인다.
그러나 전체가치로 보면 25/157(~17%). 역시 20%도 안 남았다.
기준선이 0이 아니고 100이기 때문에 여력이 더 커보이지만 cpi로 나눈 것과 뺀 것의 차이때문에 발생한 착시에 가깝다.
미국주택은 명목가격으로는 이전 고점을 넘었고, 물가를 고려하면 어떻게 봐도 이전 고점까지 20% 이내이다.
최근의 임대료 상승은 1980년대 초반과 비교할 정도로 높다.
옐런이 shortfall의 이유를 모르겠다는 미스테리의 물가가 임대료와는 전혀 상관이 없다.
