주택 시가총액, GDP, M2 20221217 - 장기 싸이클

 

대한민국에서는 무엇이든지 가능하다.

1) 한국의 주택 시가총액은 gdp 대비 사상 최고 수준을 기록하고 있다.
2) 그럼에도 불구하고 다른 선진국과 비교하면 평균수준에 머물고 있다.
3) 가계 총자산, 가계순자산, 가계 주택 자산의 증가율은 금융부채의 증가율보다 낮다.

https://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html

이것은 2022년이 아니라 2018년의 기록이다.

이후로 4년이 넘게 지났다.

중간에 부동산, 주택 관련 많은 변화가 있었지만 주택 시장에 대한 변화를 통계 숫자로만 파악하는 나에게 중요한 것은 이전 정권에서 자신들의 정책을 위해 많은 데이타를 정말로 조작했을 것이고, 조작된 데이타에 기반한 정책들은 시장을 많이 왜곡했을 것이라는 점이다. 현 정권의 감사원이 어디까지 진실을 드러낼지 두고 볼 일이다.

주택 관련 통계 중에서 kb에서 나오는 것은 86년 이래 일관성을 유지하고 있다고 보고 일단 가장 믿을만할 것으로 기대한다.

감정원으로 이관되었다가 이전 정권에서 오염된 자료들은 일단 버린다.

실거래가도 이래저래 노이즈가 많지만 그래도 쓴다.

통계청에서 만들어지는 주택관련, 소득관련, 고용관련 자료들은 일단 세번 거르고 나서 치워둔다. 특히 문재인 정권에서 만들어진 자료들은 누군가가 전부 재검수할 필요가 있다고 본다.

민간 조사업체의 아파트 관련 자료들은 시장이 검증할 것으로 보고 얻을 수 있으면 일단 본다.

한국은행에서 만들어진 자료나, 비록 의심스러운 출처라도 한국은행에서 한 번 걸러진 자료라면 일단 사용한다.

그런 점에서 한국은행이 제공하는 주택 시가총액 관련 자료나 gdp m2같은 것은 시장과 거리가 있다고 해도 장점이 있다.

통계가 아니라 주택 얘기로 돌아가서...

https://runmoneyrun.blogspot.com/2019/12/2018-gdp-2019.html

19년 말에 나는 한국 주택시장의 장기 고점에 있다고 믿었다. 틀렸다.

https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/vs-gdp-20210917.html

2021년 gdp 대비 주택 시가 총액의 비율은 3.2배로 과거보다 매우 높다. 가격 상승은 시장 메카니즘을 통해 주택 공급을 유도하지만, 현 정권은 공급증가보다 투기수요 억제에 매달렸고 공급을 늘릴 기회를 차단한 것으로 보인다. 수요자들이 가격을 감당하기 어려운 수준에서 선택할 수 있는 방법은 구매를 포기하거나, 높은 레버리지를 쓰는 것이다. 새로운 가계 형성을 포기시키는 것은 한국의 미래를 위축시키고, 가계 부채가 높아지는 것은 한국의 미래를 위험하게 한다.

21년에는 민주당 정권이 한국의 미래를 망치고 있다고 믿었다. 맞았나?

22년 지금 많은 사람들이 주택시장의 고점이 21년에 지나갔다는 것을 확인하고 있는 중이다.

6500조 = 4500조 + 2000조

주택 시가 총액은 토지 가격과 건물 가격으로 구분할 수 있다.

장기간에 걸쳐서 둘 다 상승하고 있지만 토지가격의 상승이 두드러진다.

빵뚜아네트 장관의 어록에 2020년까지 민주당 정권에서 서울 집값이 11% 올랐다고 대답한 기록이 있다.

돌이켜 봐도 어이가 없다.

16년 기준 19년까지 3년 동안 전국 건물값 토지값 상승률을 따로 봐도, 합쳐 봐도 20%가 넘는다.

더구나 2020년은 한 해에만 주택 시가총액이 15%가 증가한 해이다.

전국의 모든 지역을 망라해서 이 정도이니 서울 지역은 여기에 최소 2-3배가 올랐다고 해도 이상한 것이 아니다.

판데믹 이후 증가한 유동성이 전세계 모든 자산 가격을 역사상 가장 높은 수준으로 밀어 올린 것은 주지의 사실이고, 한국도 여기에서 벗어날 수 없다.

2020년 이후의 상승에 대한 책임은 전부 정권에 돌리기는 어렵지만 적어도 19년까지 벌어진 일에 대한 책임은 전적으로 져도 부족하다.

욕은 그만 하고, 그래서 이것이 향후에 달라질 수 있을까?

전세계 채권시장, 주식시장은 이미 21년부터 무시무시한 경험을 하고 있다.

반면 부동산시장 가격하락시 거래가 사라지는 특성이 이번에도 나타나고 있고, 관련해서 조정이 유장하게 진행된다. 

최소 10년에서 20년의 장기 싸이클 고점을 확인했으니 저점 확인에도 시간이 걸릴 것은 당연하다. 

https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/kb-vs-20210927.html

1991년, 2007년, 2021년이 고점이었다면 향후 고점은 35년 경으로 볼 수 있다.

저점은 그 중간 어디에 있을 것이다.

아래에 주택 시가총액과 gdp, m2를 비교했다.

건물 가격은 주로 명목 gdp 와 토지 가격은 주로 M2와 관련성이 높아보이고, 전성기에 약팔아서 돈 번 ㅈ문가들은 여기에도 그럴듯한 설명이 가능할 것으로 보인다.

주택시가총액을 명목 gdp, m2와 비교한 것이다.

당연히 길게 보면 둘다 우상향하고 있고, 관련성을 살펴보면 높게 나올 수밖에 없다.

실질을 보면 달라질 수 있지만, 물가의 영향이 너무 커지기 쉽다.

관심있으면 그래도 살필 필요는 있다.

시가총액과 gdp의 비율을 보면 21년에 고점이다.

gdp가 2000조인데 주택이 6500조라면 높은가? 낮은가?

일본, 미국보다 높고 유럽보다 낮다.

다만 여기서 반토막 나도 이상한 것은 아니다.

만약 한국의 gdp가 향후 2-5% 이상의 성장을 지속할 수 있다면 2.3전후까지만 내려와도 될 것으로 본다.

6500조가 유지되고 gdp가 상승해서 맞추려면 10년 정도 걸릴 것이다.

시가총액과 M2를 비교하면 다르게 볼 수 있다.

22년 M2는 4.7% 상승하는 것으로 본 추정치이다.

만약 17년 이후 유동성의 증가에 비례해서 주택시가총액이 상승한 것에 불과하다면 유동성 증가가 둔화되면 시총 상승도 둔화될 것이다.

만약 M2가 연단위로 감소하는 한국에서 수십년동안 발생하지 않은 불가능한 것은 아닌 상황이 발생한다면 시총도 감소할 수 있을 것이다. 다만 한해 수십만채의 주택 증가가 여전히 지속되는 것을 고려하면 시총의 감소까지는 나타나지 않을 수 있다. 

전제는 명목 gdp (실질 + 물가)가 우상향을 유지해야만 한다는 것이다.

가능하다고 본다.

정리

1) 주택시가총액, 명목GDP, M2는 우상향한다.

2) 주택시가총액은 10-20년 주기의 장기 싸이클을 보인다.

3) 2021년은 주택시가총액, M2 증가율의 고점이다. 명목gdp 증가율이 고점이 될지는 아직 모르겠다.

4) 건물은 성장 (명목gdp), 토지는 유동성 (M2)와 관련성이 더 높다. 덜 명확하니 안 보였다.

5) 주택시가총액과 명목 gdp의 갭은 장기간에 걸쳐 축소될 것이다.

6) 주택 공급에 유리한 시절을 민주당 정권이 통계조작하면서 날려 버려서 이번 정권 지나서 빨라도 다음 정권에나 새로운 공급싸이클이 시작될 것이다.

7) M2의 향방이 주택시총에 단기적인 영향을 줄 것이고, 이때문에 정부, 한은, 야당이 많이  싸울 것이다. 

8) 그래봐야 죽은 애기 ** 만지는 것이다.

9) 시간이 필요하다. 많이.

요약

주택 실수요자는 집이 없는 사람이 아니고, "집 살 돈"이 있는 사람이다.

물론 집 살 의지도 필요하다.