아파트가격과 가계부채 7 - 주택싸이클의 개요
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/7.html
가계부채, 주택공급, 아파트가격의 싸이클을 확인했다.
대출와 통화량(M2가 적당)의 관련성을 고려하면 주택싸이클은 한국경제 전체 싸이클에서 매우 중요한 부분을 구성한다고 볼 수 있다.
한국의 주택공급싸이클은 15년부터 상승국면에 돌입했고, 아주 강한 외부의 충격이 없다면 상승 국면이 5년이상 지속될 것이다.
미국의 침체와 한국의 침체가 반드시 일치하는 것이 아니다.
침체가 곧 위기인 것도 아니다.
미국이 감기에 걸리면 한국이 중병이 걸리는 것도 아니다.
많은 사람들이 미국의 침체는 한국의 위기라고 보는 것 같지만 아니다.
그러나 미국 혹은 전세계의 위기가 발생하면 한국이 벗어나기는 어렵다.
강한 외부의 충격은 중국이나 미국에서 발생할 것이다.
중국은 블랙박스이니 미뤄두고 미국의 상황을 보자.
미국 경제 싸이클의 핵심은 장단기금리차이다.
그런데 대공황이후 50년대까지 장단기금리차가 작동하지 않던 시절이 있기 때문에 이것 하나만으로는 다가올 미래에 대비하지 못 할 수도 있다.
딱 하나만 추가한다면 ism pmi, 실업률, 물가 등을 선택할 수 있지만 리스크프리미엄도 잠재적으로 좋은 후보이다.
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2013/11/risk-premium-pseudo.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/05/risk-premium-vs-term-spread-20140520.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/08/risk-premium-20140819.html
Rp = g + E/P - Rf
= (g - Rf) + E/P
리스크 프리미엄을 명목gdp와 금리의 차이와 earning yield의 합으로 정의한 것이다.
1
risk premium vs term spread
둘 다 내려가는 중이지만 아직 여유가 있다.
명목성장률 2.5% - 4%
10년국채 1.5%
earning yield 5% (per 20으로 보면)
risk premium = 2.5 - 1.5 +5 = 6
현재 6에 해당하는 값이 0까지 내려가면 침체이다.
가능한 시나리오는?
1) 미국 기업의 손실을 내거나, ( s&p earnings 분기별 s&p earnings 12개월)
2) 금리가 7.5%에 도달하거나,
3) 명목성장률이 -3.5%에 도달하는 것이다.
물론 금리가 올라가고, 성장률이 낮아지고, 기업이익이 감소하는 상황이 막바지에서 동시에 발생할테니 한가지 요소만 극단적으로 변하는 상황보다 일찍 올 것이다.
2
earning yield gap vs term spread
명목성장률을 제외하면 earning yield gap (= E/P - Rf)가 된다.
1981년 이후 35년동안 증가추세를 유지하고 있다.
금리가 지속적으로 하락했기 때문이다.
경기후반에 하락하는 것은 기업이익이 줄고 금리가 상승하기 때문이다.
싸이클은 risk premium으로 트렌드는 earning yield gap으로 확인할 수 있다.
3
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html
이것을 쉴러교수의 자료를 이용해서 그리면 위의 분홍선이 된다.
100년이 넘으니 과거와 비교하기에 좋다.
위의 트렌드는 약 30년 싸이클의 긴 상승국면이었다.
하락 국면은 아주 빠르기도 하고 아주 길기도 하다.
2011년이 꼭지였는지는 아직 알 수없다.
지금처럼 금리가 낮은 상황과 비슷한 조건은 80년대보다는 40-50년대이다.
4
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/11/term-spread-since-1919.html
미국이 기준금리를 올리면 단기금리는 상승할 것이다.
장기금리의 추이에 따라 세상이 달라 보일텐데 아직은 판단할 수 없다.
더 이상 내려가지 않기를 바랄 뿐이다.
장기금리가 계속 내려가면 10년짜리 경기 싸이클은 빨리 끝나지만, 대신 대공황 이후의 초장기 싸이클을 죽기 전에 경험할 수도 있을 것이다.
미국 성장에 대한 우려가 줄었다면 연준이 언제 무슨 일을 벌이든 이제 미국 중국의 물가를 다시 보고, 한국의 수출을 다시 볼 시기일 듯하다.
