미국 주택 거품 US housing bubble 20180920

1년 전에 미국 주택시장 붕괴에 관한 글을 여러편 올렸었다.
fred에서 제공하는 주택시장과 관련된 다양한 데이타를 바탕으로 정리했던 것이다.

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

미국 주택시장은 한번 더 붕괴되어도 이상하지 않다.
주택가격은 전 세계에서 가장 높고, 미국역사상 가장 높다.
수요공급을 반영하는 재고상황은 5년전부터 악화되고 있다.
가계는 주택을 털어내고 있고, 생산가능인구의 감소가 이 상황을 뒷받침하고 있다.
실수요가 감소해서 가계부채(모기지)증가가 느리지만, 모기지가 필요없는 다른 주체가 가계의 빈자리를 채우고 주택가격을 밀어올리고 있다.
미국 주택시장은 실수요자의 시장이 아니라 전형적인 투기꾼들의 시장이다.

위의 글 이후에도 몇 개의 글이 추가되었으나 결론은 미국 주택시장은 위험하고, 붕괴될 수 있다는 것이었다.

1년 만에 서울 주택시장의 거품에 대한 얘기가 여기저기서 흘러나온다.
내가 보기에 한국 주택시장은 미국 주택시장보다 더한 거품이 있다고 하기 어렵다.
또한 서울 주택시장이 미국 서부의 핵심 지역 주택시장보다 더한 거품이 있다고 하기 어렵다.

미국 주택시장이 붕괴되면 한국도, 서울도 붕괴된다.
그러나 그 정도가 더할 것으로 보이지 않는다.
한국 주택시장이 외부의 충격이 아니라 스스로 쌓은 부채의 무게로 내파될 것인가?
알 수 없다.

다만 미국 주택도, 미국 주식도 일년 사이 더 비싸졌다는 것은 명확하다.

일년 사이 악화된 미국 주택시장 관련 그림 몇개만 다시 본다.

주택허가
주택완공
주택허가/완공 비율

허가가 꺾였고, 허가/완공 비율이 무르익고 있다.

주택허가
monthly supply (역축) = 주택재고/월별 판매량



주택허가는 꺾였고, 재고는 올라갈 채비를 하는 것처럼 보인다.

실질주택가격 = 명목주택가격/cpi
명목주택가격
1/monthly supply = 월별 판매량/주택재고 = 재고순환 (전년동월비를 취하면)



명목보다는 실질 주택가격이 주택시장의 순환을 보기에 좋다.

실질은 꺾여있고, 명목은 아직은 아니지만 다음 달 꺾인다고 해도 이상하지 않다.

주택건축허가
주택완공
실질주택가격



셋 중에 둘은 꺾였다.

주택가격 지수 (케이스 쉴러보다 길어서 쓰지만, 짧은 집값지수들의 추세도 대동소이)
가계의 주택담보대출



금융위기 이후 추세는 비슷하지만 대출보다 집값이 더 빨리, 더 많이 올라갔다.

주택가격 지수 yoy
가계의 주택담보대출 yoy
주택가격 지수 yoy - 가계 주택담보대출 yoy

금융위기 이후 상승률로 봐도 주택가격이 부채보다 빨리 올라 간 것이 보인다.

한국에서 최근까지 대출증가율이 주택가격 증가율보다 3배정도 더 높았던 것과는 반대의 상황이다.

서브프라임 모기지 사태, 이로 인한 금융위기가 발생하기 전에는 미국에서도 대출 증가율이 30년 이상 높았다.

2000년대 초반의 it버블붕괴로 인한 침체는 부채에 영향이 적었지만, 80년대의 더블딥, 90대의 저축대부조합 붕괴는 대출 감소와 동반했다.

미국의 91년 침체는 한국주식시장도 부동산시장도 비켜가지 못했다.

가계의 비금융자산/전체자산 = 주로 부동산이 차지하는 비율  (파랑)
가계의 주택담보대출  (빨강)



미국 가계가 대출받아서 집을 사지 않으니 가계자산 중 주택의 비중이 낮게 유지되고 있다.

Q 1. 가계가 아니면 누가 집값을 올리나?
Q 2. 가계는 왜 집을 안 사나?
Q 3. 가계의 금융자산 비중이 상대적으로 높게 유지되는데?

A 1. 기업이 저금리로, 외국인이 현금박치기로
A 2. 집값은 비싸고, 돈이 없고, 빚내기 싫어서, 단독구입이 아니라 아파트에 월세
A 3. 주식 기타

생산활동인구비율
가계의 금융자산 비율

동행하나?
그렇다.

생산활동인구비율이 왜 다시 증가했었나?
멕시코, 이민

생산활동인구비율의 변화가 중요한가?
그렇다. 단 몇달이 아니라 몇년에서 몇십년에 걸쳐서.

가계가 빚내서 집사겠나?
적어도 이번 싸이클에는 어렵겠다.

요약

미국 주택 시장은 일년 전보다 더 위험해졌다.
한국 주택 시장도 마찬가지이다.





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관련


집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/vs.html

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html

정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/130-history-of-us-home-price-by-shiller.html

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

미국 기준금리인상과 한국집값, 한국주가, 바뀐 것이 없는 세상
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/blog-post_73.html

http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/09/bubble-index.html

일물일가 - 선진국주택가격 house price and exchange rate 20180920
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/09/house-price-and-exchange-rate-20180920.html

일물일가 - 선진국주택가격 house price and exchange rate 20180920

일물일가 - 선진국 주택가격 house price vs exchange rate 20170910
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/house-price-vs-exchange-rate-20170910.html

house price vs exchange rate - law of one price
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/12/house-price-vs-exchange-rate-law-of-one.html

집값 * 환율 = 달러환산집값

전세계 선진국의 달러 환산 집값은 약 50년 가까이 일정한 범위에서 움직였다.

집값과 환율은 크게 보면 반비례한다고 볼 수 있다.

집값상승은 통화약세와 동반하고, 집값하락은 통화강세와 동반한다.

결국 물가과 환율의 관계는 집값과 환율의 관계와 같다.

경기가 좋고, 달러가 쏠리고, 집값이 오르면 통화강세가 올 것으로 기대하지만, 물가상승의 효과는 통화가치하락으로 귀결된다.

장기적으로 미국도 예외가 아니다.

순서대로 영국, 캐나다, 호주, 미국, 독일, 한국, 일본, 스위스, 중국.
중국을 제외하면 거의 선진국. 중국도 일선도시는 거의 신진국.

미국의 집값을 익숙한 케이스쉴러로 바꾸어도 차이는 없다.
10년을 기준으로 하는 것보다 12년을 기준으로 하는 것이 일물일가의 가설에 더 부합하는 그림을 보여준다.

일물일가의 원칙이 선진국의 집값에 관철된다고 보면 미국의 집값은 지나치게 높고, 일본의 집값은 지나치게 낮다.

국가별 주택가격 그대로.

bubble index

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

House/cpi = House/Rent * Rent/cpi 전체가치 = 투자가치 * 사용가치

Rent/House = (Rent/cpi)/(House/cpi) 전세비율 = 사용가치/전체가치

전세값은 사용가치에 비례하고, 집값은 사용가치와 투자가치를 포함하는 전체가치에 비례한다.

주택의 전세/매매비율(전세비율)은 전체가치에서 사용가치가 차지하는 비중이다.

역수인 매매/전세비율(PRR, Price to rent ratio)은 투자가치에 비례하는 비례상수로 볼 수 있다.

https://www.nytimes.com/2017/05/18/upshot/how-tales-of-flippers-led-to-a-housing-bubble.html?mcubz=3

via http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

참고로 쉴러교수도 실질임대료의 상승은 주택서비스에 대한 충족되지 않은 수요가, 그 이상의 집값상승은 투자/투기 수요가 설명한다고 보고 있다.
전세냐 월세냐의 차이가 존재하지만 한국이나 미국이나 기본 개념은 다를 이유가 없다.

PRR = Price / Rent
PRR ' = P' - R'

매매/전세비율 = 매매가 / 전세가
매매/전세비율 변화율 = 매매가 변화율 -  전세가 변화율

이것이 서양사람들이 쓰는 PRR을 월세대신 전세에 적용한 것이다.

우연히 유명한 부동산 전문가가 만든 버블지수라는 것을 보게 되었다.

버블지수
=(특정 지역의 매매가 상승률 – 전국 평균 매매가 상승률) – (특정 지역의 전세가 상승률 – 전국 평균 전세가 상승률)

조그만 바꾸어 보자.

bubble index
=(특정 지역의 매매가 상승률 – 특정 지역의 전세가 상승률) - (전국 평균 매매가 상승률 – 전국 평균 전세가 상승률)

= 특정지역의 매매/전세비율 변화율 - 전국평균 매매/전세비율 변화율

= 특정지역 PRR' - 전국평균 PRR'     (미국식)  

= 전국평균 전세비율' - 특정지역 전세비율'     (한국식)

위 식을 요약하면 이렇다.

PRR 상승률이 전국평균보다 많이 높으면 거품.
전세비율 상승률이 전국평균보다 많이 낮으면 거품.

그런데 이것은 주식의 PBR 변화율이 평균보다 높으면 고평가이고, 낮으면 저평가라고 하는 것과 같다.

PBR이나 PER가 자신의 역사적 평균보다 높은지 낮은지 비교하는 것은 상식적이다.
PBR이나 PER가 현재의 시장 평균보다 높은지 낮은지 비교하는 것도 상식적이다.

그러나 PBR의 변화율이 시장평균보다 높으면 거품이라고 하는 것은 그럴듯하게 들리지만 줄넘기로 치면 2단뛰기도 아니고 3단뛰기를 하는 것처럼 보인다.

변화율을 거품지수로 쓰면 거품의 등장을 더 빠르게 포착할 수도 있다.
그러나 거품이 고점에서 한동안 유지되는 고원기(plataeu)가 나타날 경우 거품이 저절로 사라지고 있는 것처럼 착각할 수 있다.
또 특정지역의 PRR이나 PIR은 전국평균보다 수십년이상 높을 수 있다.


부동산에 거품지수가 필요하다면 PIR과 PRR을 평균과 비교하는 정도가 적당하다고 본다.

B1 = 특정지역PIR/전국평균PIR * 100
B2 = 특정지역PRR/전국평균PRR * 100

혹은 

B3 = B1과 B2의 적당한 평균

저렇게 시계열을 구해놓기만 해도 필요한 정보는 충분하다고 할 수 있다.

사실 price도 충분히 많은 정보를 담고 있고, PIR, PRR도 넘치게 많은 정보를 담고 있다.
여기에 전국평균으로 나누고, 변화율까지 구해야 거품인지 알 수 있다면 그것은 너무 수준높은 거품일 것으로 보인다.