서울 아파트 가격과 거래량 20180902

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/11/20171127.html

반복되는 정책 실패 - 서울 아파트 가격과 거래량 변화 20180117
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/20180117.html

서울 아파트가격과 거래량 1월 추정 20180129
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/1-20180129.html

서울아파트 가격과 거래량 - 완성되어 가는 중 20180623
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/06/20180623.html

2017 GDP 대비 주택 시가총액 비율
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/2017-gdp.html

서울 아파트의 가격지수는 kb의 자료 8월치까지.
서울 아파트의 거래량은 감정원 자료 7월치까지 + 8월 추정 7000호.


적절한 비교를 위해서는 월별 거래량과 월별 가격 변동 혹은 1년 거래량과 1년 가격변동을 비교해야.
다른 방법은 좋은 결과를 얻기 어렵다.

06년 이후의 월별 거래량과 월별 가격 변동.
13년 이후 거래량 대비 가격변동 감소.

확대해보면 관련성은 잘 유지.

1년 거래량 (ttm)과 1년 간의 가격 변동.


13년 이후

거래량 대비 가격변동폭 감소.
혹은 가격변동폭 대비 거래량 2배 이상 증가

17년 후반 이후 관계에 변화 발생.

06년 - 13년: 공급의 가격탄력성 낮은 상태.
13년 - 16년: 공급의 가격탄력성 높은 상태.
17년 - 18년: 공급의 가격탄력성 낮은 상태.

사람들이 거래량 없이 가격이 폭등한다고 놀라는 상황.
but 13년 이전의 관계로 회귀하는 중.



가격이 올라도 공급이 증가하지 않는다.
왜?
17년 하반기부터 정부가 공급을 제한하는 정책을 공개적으로 펴기 시작했으니까.

s1: 13년 이전의 공급곡선
s2: 17년 후반까지의 공급곡선

분홍: 감소된 공급과의 균형을 찾는 과정.

현재 위치는 아래 그림의 D2와 근접.


가격상승률만으로 볼때 전년비로 10%에도 도달하지 못한 상황.
현정권들어 소득양극화 심화되면서 고소득층의 소득 급증, 저소득층의 소득 감소.
공급축소 정책은 최근 들어 공급 확대로 전환했으나, 현실성은 미지수.
실제 늘어도 정권 내에 가능할지 의심스러운 상황.
가계부채(주책담보, 전세담보, 신용) 모두 급증.
17년 들어 한국의 gdp대비 주택가격 시가 총액이 처음으로 전고점을 돌파.
한국주식시장, 가상화폐시장의 투기/투자 모두 지리멸렬.
해외투자도 고점위험성, 정보부족위험성 - 미국주식, 브라질채권, 홍콩els...

기호지세.
한숨 나오는 상황.
가격과 거래량이 동시에 증가하는 국면을 거칠 가능성이 그렇지 않을 가능성보다 높아 보임.
언제까지?
누가 알겠음.






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아래




http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html
최초의 예측 D1





http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/01/20180117.html
수정한 예측 D2

표본 오류로 인해 소득격차가 늘었나?

청와대, 여당과 여당 2중대 정의당까지 가계동향조사를 가지고 난리를 치고 있다.
일부 어용 전문가들까지 합세해서 통계가 보여준 소득의 양극화는 통계오류로 인해 발생한 것이라는 주장을 하고 있었다.

가계소득 통계 - 사과와 배
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/08/blog-post_31.html

그래서 소득양극화가 통계의 오류라기보다는 급격한 소득의 양극화를 추가된 표본이 정확하게 반영하고 있을 가능성이 높다는 나의 생각을 정리했던 것이다.

그런 와중에 오늘 나온 기사 하나가 최근의 논란을 잘 정리하고 있다.
여전히 물어뜯는 자들이 존재하겠으나, 근본적으로 논란이 해소되려면 시간이 필요하다.
모든 자료가 같은 방향을 지시하면 저들도 현실을 부인하기는 어렵다.

"표본 오류로 소득격차↑"…靑·與 '편의적 해석' 진실은
https://news.naver.com/main/read.nhn?oid=421&sid1=101&aid=0003567229&mid=shm&mode=LSD&nh=20180902062633

이 정도면 결정판이라고 할 만하다.
아래는 기사의 논지를 정리한 것이다.



1) 실제로 1인가구, 노년층 증가 등의 사회 구조적 변화가 진행되고 있다.

2) 추가 표본에 그러한 변화를 반영했다.

3) 표본 수가 증가할수록 통계의 정확도는 상승한다.

4) 18년은 17년보다 표본의 수가 5500개에서 8000개로 증가했다.

5) 16년까지 표본의 중복률을 66.7%로 유지했지만, 17년 표본교체를 하지 않은 점을 감안해 18년의 중복률이 42.5%로 낮아졌다.

6) 중복률이 낮아진 것은 모집단의 변화를 반영해서 오히려 통계의 정확도를 유지하기 위한 것이었다.

7) 극단적으로 표본 중복률이 0%여도 비교가 가능하다.

8) 가계부 방식과 면접 조사 방식의 차이에는 장단점이 존재하고 지속적으로 개선할 부분이다.

9) 통계오류를 지적하려면 표본수가 적었던 17년에 했어야 하나, 청와대와 여권은 조사결과가 자신들에게 불리한 올해들어 통계 오류를 언급하고 있다.



다시봐도 잘 정리된 기사이다.
자뻑하자면 내가 언급한 내용들이 그대로 반영되어 있다.