2017년 10월 18일 수요일

실거래가격지수 vs 매매가격지수


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/10/once-in-lifetime-opportunity-2017-japan.html

일본 주택가격이 남다른 면이 있다.
짧게 답했지만, 부족한 느낌이 남아서 오랫만에 다시 비교해 봤다.

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전국의 아파트 가격지수이다.

매매가격지수는 국민은행이 만든 것을 가져온 것이다.
실거래가지수는 한국감정원의 자료를 온나라싸이트에서 가져온 것이다.
http://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do#


6년전 한국이 아파트거품, 가계부채로 망한다는 정신병자들이 설칠 때 확인해보고 처음이다.
그 병자들 중 일부는 학계, 정부, 언론에 아직 존재한다.
다행히 아직 한국이 안 망했다.


실거래가격지수는 2006년 1월 100으로 시작한다.
노무현정권에서 건설교통부가 실거래가를 신고받도록 법으로 정한 이후에 만들어진 지수이다.
이 자료의 장점은 가격이 '진짜'에 가깝다는 것이다.
그러나 시계열이 짧고 국민은행 스타일이든 쉴러스타일이든 제대로 지수화된 적이 내가 아는 한 없다는 것이 단점이다.
6년전 확인한 바로는 그냥 거래가격을 거의 쌩으로 평균하는 것에 가깝다.
그러니 실제의 느낌에 가깝다.
그러나 주택가격의 지수화는 그렇게 하면 안 된다는 것이 중론이다.
국민은행의 방법도 좋은 방법은 아니라고 한다.
그러나 실거래가 자체가 새로 보고된 것이니, 당시에는 다른 방법이 없었을 것으로 본다.
지금은 어떨지 알 수 없다.
두번 이상 거래된 주택만을 대상으로 계산하는 쉴러교수의 방법이 주택가격의 지수화방법 중 유일하게 과학적이라고 인정받는 방법으로 알고 있으나 그것은 부동산 전문가들의 사정.


한국을 대표하는 주택가격지수는 86년부터 작성된 국민은행의 지수이다.
지금은 감정원에서 공식적으로 작성한다고 하지만, 국민은행도 따로 발표하고 있고, 나는 궁금할 때 그냥 국민은행 것을 가져다 쓴다.
oecd나 imf 등 국제기구들이나 economist등이 전세계 부동산가격을 비교할 때 쓰는 것도 내가 비교해본 바로는 국민은행의 자료이다.



이 둘은 한국의 아파트 가격을 대표하는 값이다.
그러나 매우 다르다.

가격의 누적 상승률이 다르다.
가격의 변동폭이 다르다.
가격의 변동시점이 다르다.
또한 노이즈가 다르다.
그것도 지역별로 또 다르다.

왜 그런지는 안다.

어느 쪽이 현실을 왜곡하고 있나?
현실을 다르게 반영하고 있다.
빠른 신호에 섞이기 쉬운 노이즈를 거르면 둔해지고 느려진다.
그것은 데이타를 가공하는 과정에서도 데이타를 얻는 과정에서도 나타난다.

그럼 어떤 가격을 쓸 것인가?
필요에 따라 골라 쓰거나 둘 다 놓고 비교하면서 쓰면 된다.
그러나 원하는 것을 다 가질 수는 없다.


한국에는 가격이 두개 밖에 없다.
미국에는 fred에서 제공하는 것만 예닐곱개이고 거기에 없는 대표적인 주택가격도 두세개는 된다.
안전하게 대표적인 값을 쓰는 것이 아니면 각각 지표의 특수성을 파악하고 쓰면 된다.








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