미분양 증가 - 위험의 싹 20220922

 

fomc는 세계적인 유동성 감소가 상당기간 지속될 것이라는 점을 확인시켜 주었다.

2020년 판데믹 이후 증가한 유동성을 기반으로 everything bubble 시대가 나타났었지만 미국 중심 빅테크 주식과 전세계 주택의 막바지 불꽃도 전성기를 지났다.

한국 주식의 소외는 상대적으로 장기간 지속되었지만 한국 부동산은 그런 것도 아니어서 버블 이후 버스트가 나타난다면 여파가 크고 오래 지속될 수 있다. 2030 세대의 막바지 아파트  영끌몰빵은 상당기간 한국 경제의 발목을 잡을 가능성도 있다.

최근 일부 지역의 미분양이 증가하고 있고 이것이 장기간의 미분양 증가로 이어진다면 최근 pf의 빙하기와 맞물려 건설금융권의 유동성, 재무건전성에 위험요인이 될 수 있다.

정부에서 15년 이후 민간 분양통계를 제공하고 있어서 미분양(누적, stock)과 분양(월별, 12개월 누적, flow)를 비교했다. 기간이 짧지만 문정권 이후 지속된 부동산 급등기를 포괄하고 있으니 참고할 수 있다고 본다.

제한적인 자료이나 대구, 경북은 최근의 분양 규모가 상당해서 과잉 공급과 미분양으로 인한 장기간의 부동산 경기 둔화 위험이 증가한 것으로 보이고, 경기도의 미분양도 장차 문제가 될 싹이 보인다.

대구, 경북, 경기의 미분양.

올해 들어 증가 시작.

전국 미분양과 분양(월별, 12개월누적)

20년 이후 주택가격 급등과 더불어 미분양이 감소하면서 분양 급증.

22년 이후 미분양 증가 시작.

경기도 미분양과 분양.

대구 미분양과 분양.

경북 미분양과 분양.

대구와 경북의 미분양은 함께 고려해야 할 듯.

은행권이 반복해서 만기연장, 상환유예한 코로나대출이 133조에 달하고 다시 연장한다고 한다.

또 은행권은 새로운 pf 대출을 거의 중단했다고 한다.

전세계 중앙은행의 긴축이 23년 하반기 혹은 24년 상반기까지 이어질 가능성이 높아졌고 기준금리는 미국에서 4-5%에 달할 것으로 전망한다고 한다. 한국의 기준금리도 빠르게 상승할  가능성이 높다.

높은 대출 원리금 부담도 문제이고, 새로운 대출을 받기 어려운 것도 문제이다. 가계 기업 모두의 문제이다.

내수 부문만으로도 경기침체 혹은 둔화를 피하기 어렵지만, 반도체를 위시한 수출 감소는 아직 시작하지도 않았다.

요약

조심해서 남 주나.