2018년 2월 10일 토요일

us house and auto - still doomed 20180210


불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html
정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

시장이 크게 흔들리고 있으니 확인해봤다.
결론은 나아진 것이 전혀 없다는 것이다.



주택 자동차 전체 상황을 한 눈에 보여주는 그림으로 고른 것이다.

자동차 판매는 허리케인으로 인한 노이즈가 비수기의 saar값에 크게 영향을 주고 사라졌다.
미국 자동차 판매는 16년에 고점을 찍고 17년에 감소했다.

미국 주택가격은 사상최고가를 지속 갱신하고 있다.
그러나 건축허가/완공 비율은 하락추세를 유지하고 있다.
여기에도 허리케인의 영향이 있을 수 있다.



자동차 판매를 전년동월비로 보면 계절조정 여부, 노이즈와 관계없이 하락추세를 확인할 수 있다.




주택 재고를 월별 판매량으로 나눈 것이다.
계절조정한 값과 원래 값의 최근 추이가 다르다.

이유가 뭐든 최근 계절조정한 수치들이 노이즈를 줄여서 현실 파악에 도움이 되기보다는 오히려 인공적인 노이즈를 만들어 현실을 왜곡하는 상황이 발생하고 있으니 조심할 필요가 있다.





fred에서 제공하는 여러 집값 중 평균값, 중앙값의 출처가 같다.
같은 자료에서 나온 값이면 둘을 비교하는 것은 충분히 의미가 있다.
(노이즈 때문에 평균/중앙 비율은 분기값)

1991년, 2006년 미국 주택시장 고점에서 평균/중앙 비율은 고점을 보인다.
시장 고점에서는 고가 주택의 가격 상승률이 중저가 주택보다 높아서 가격분포의 오른쪽 꼬리가 길고 두껍게 변한다는 것이다.

평균/중앙 비율은 2011년 이래 그냥 바닥권이라고 볼 수도 있고, 10여년간 지속적으로 하락했다고 볼 수도 있다.
어느 쪽이든 1980년 이래 가장 낮은 수준을 유지하고 있다.


그래서 주택가격의 지속적인 랠리와 어떤 관련이 있을까?

개인들의 모기지 부채 증가율이 이전에 비해 낮다는 것과 관련이 있을 것이다.
중국인 포함 외국인들이 미국 주택가격 상승에 기여한다고 해도 과거처럼 고가주택을 선호하지는 않을 수도 있다.

경기 순환이 10년 전후의 주기를 보이지만, 주택가격의 순환은 경기순환 2개에 걸쳐 나타난다.
또한 이전 주기에 비해 고가 주택의 가격 상승이 적었으니 이번 경기 순환 이후 주택가격의 조정은 크지 않을 것이라고 볼 수 있다.


그러나 반대로 부정적으로 볼 수도 있다.

가계가 모기지 부채를 이용해 올린 가격이 아니라 다른 주체가 다른 자금을 이용해서 올려놓은 가격이라 이전의 흐름과 다른 추이를 보일 수 있고, 과거처럼 하락기에 고가주택이 더 빠지는 것이 아니라 중저가 주택 가격과 비슷한 정도로 빠진다면 시장에 대한 충격은 주택지수하락보다 클 수 있다.


한가지 지표를 더 확인했지만, 결론은 동일하다.

주택 가격은 천정부지로 오르고 있지만, 가격을 제외한 나머지 지표들은 주택시장의 조정에 합당한 신호를 보이고 있다.





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