trends of US house price, cpi rent, cpi oer, earning 20230103 - 3.2%/year

 

y축이 로그축이라 직선의 기울기가 같으면 동일한 변화율을 나타낸다.

점선은 연간 3.2%의 증가율을 표시한다.

미국의 물가는 여전히 높고, 침체는 언제 올지 기약이 없고, 고용은 여전히 좋다.

주택, 주식, 채권의 가격은 내리막이라고 하지만 금융 안정을 저해하는 수준이라고 보기 어렵다.

고용, 거시건전성에 특별한 문제가 없다면 연준이 기준금리를 결정할 때 가장 중요한 요소는 물가이다.

원자재가격에 연동된 물가 요소들이 몇개월째 하락하고 있지만, 인건비와 관련이 높은 서비스 가격, 집값과 관련이 높은 rent, oer은 여전히 높은 수준이고, 하락추세에 진입하지도 않았다.

위 그림은 91년 침체기 후반을 100으로 놓고 집값, 임대료, oer, 인건비를 비교한 것이다.

최근의 집값은 고점을 지나서 내리막에 접어든 2006년과 비교할 만하다.

그러나 가계부채비율, 기존의 고정 모기지 금리 수준, 저신용자 대출, 은행들의 건전성 지표 등 부동산 거품 붕괴와 관련된 지표들은 당시보다 안정적이라서 크게 걱정하지 않는 분위기이다.

위 그림에서 35년 이상의 추세로 볼 때 인건비와 임대료는 밀접하게 동행한다. 나타내지 않았지만 과거를 확인해보면 1970년 이후에는 50년 이상 좁은 범위에서 동행했다. 

집값은 변동성이 크다. 2006년 전후 임대료, 인건비 대비 50% 이상의 괴리를 보인 후 약 5년에 걸쳐서 완전히 수렴했다. 이보다 고점의 크기는 작지만 동일한 수렴현상이 90년의 고점 이후에도 나타났다.

2022년 집값은 임대료, 인건비 대비 약 50% 이상의 괴리를 보이고 있다.

괴리를 좁히기만 할지, 동일 수준으로 수렴할지 미리 알 수 없지만 완전히 수렴한다고 가정해보자.

1) 집값이 현상태를 유지하면 임대료 3% 수준으로 15년 이상 지나야 수렴한다. 물가상승 압력이 장기간 지속될 것이다.

2) 금융위기 전후의 상황과 유사하게 진행하면 집값의 큰 하락 이후 약 5년 후에 수렴하게 된다. 미국의 금융위기가 재현된다고 볼 수 있다.

3) 임대료, 인건비가 5-7%로 빠르게 상승하면 집값이 현 상태로 유지되어도 10년 이내에 수렴할 수 있다. 매우 높은 인플레이션에 신음하게 될 것이다.

4) 위험이 가장 적은 상황은 향후 몇 년 동안 임대료, 인건비가 3-5% 사이의 상승률을 보이고, 집값도 비슷한 속도로 하락하는 것이다. 답답하지만 망하지는 않을 것이다.

가능성이 높은 상황은 어떤 것일까? 모른다.

가능성이 낮은 상황은? 아마 1번, 2번.

가능성이 더 낮은 상황은? 수렴하지 않고 발산하는 것.

렌트비와 인건비를 yoy로 표시하면 최근의 높은 상승률이 두드러지고 언제 고점을 칠지 고민하게 만들지만, 위처럼 길게 원지수를 비교하면 장기 추세가 매우 견고하다는 것을 알 수 있다.

요약

90년대 이후 미국의 집값, 임대료, 인건비 증가율은 3.2%/year로 수렴한다.

연준의 물가 목표가 장기간에 걸쳐 2%라면 다른 요소의 증가율은 1% 아래로 내려가야 한다.