서울아파트 kb지수 vs 실거래가 비교 20210927

한국 부동산 그 중에서도 서울의 아파트는 과열 상태에 있는 것으로 보인다.

gdp와 비교시 한국 주택의 시가총액이 사상 최고수준으로 저점의 2배이고, 주택 시가총액에서 토지가 차지하는 비율이 90년대 초반 수준으로 높다.

서울 아파트의 가격(kb기준) 상승 속도가 전년 대비 20%에 가까운 수준으로 매우 빠르게 상승하고 있고, 유동성(m2, 총대출금, 가계대출)의 급증이 뒷받침하고 있다. 

여기에 유동성 증가율 대비 가격상승률의 비율이 높아져서 17년 이전에 비해 약 6배에 달한다.

이것을 쉽게 설명할 수 있는 것은 17년 이후  드러나기 시작한 서울지역 apt 공급부족이 판데믹 이후 증가된 유동성에 의해 가격 폭등을 유발하고 있다는 것이다.



과열의 흔적 - 기준금리, 통화량, 부채, 아파트 20210919
https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/20210919.html

주택 시가총액 vs gdp 20210917
https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/vs-gdp-20210917.html

서울 아파트의 가격 탄력성

https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

주택가격 지표 중 널리 쓰이는 kb지수는 86년부터 작성되었지만, 실제 가격이 아니라 호가를 수집해서 신뢰도에 한계가 있는 것으로 알려져 있다. 이보다 역사는 짧지만 실거래가 지수는 신고된 가격에 기반해서 좀 더 실제 가격에 근접한 것으로 본다. 그래도 신고자들의 가격 조작까지 막을 수는 없다고 한다. 

둘 중 kb지수는 변동성이 적고 실거래가격지수보다 3-4개월 후행한다.

최근 kb지수를 살펴보니 체감하는 가격 변동폭보다 적어서 최근 가격 급등기에 두 지표가 어떤 차이가 나타나고 있는지 확인했다.

kb: 8월까지

실거래가: 6월까지

기준 시점이 다르지만, 우연히 실거래가격지수 초기 6년 간의 가격이 kb지수와 상당히 비슷한 수준을 유지하고 있다.

13-14년의 저점 이후 실거래가격지수의 저점대비 상승폭은  74.8 - 171.6으로 129%이고, kb지수의 상승폭은 75.5 - 129.8로 72%이다.

kb지수 대비 실거래가의 상승폭이 월등히 높지만, 실거래가지수가 체감하는 가격 상승폭과 비슷하다.

둘 다 고점을 연결한 추세를 돌파해서 상당히 진행했다.

전년 동월비로 보면 아파트가격의 상승 파동은 중간에 1년 이상의 하락/횡보 조정기를 보인다.

조정 이후 상승의 진행은 90년, 05년, 20년에 나타났고, 1-2년의 가파른 상승기를 보인다.

91년 고점 이후에는 단조로운 하락과 조점이 나타났고, 07년 이후에는 복잡한 급등락이 이어졌지만 약 7년 이상의 침체기가 나타난 점은 동일하다.

로그 축에서 보면 실거래가격지수가 장기 추세의 상단을 돌파한 것으로 보인다.

만약 휩소라면 91년 이후와 비슷한 형태로 진행하면서 시장 충격이 크고, 상당한 시간이 지나야 해소될 수 있다. 대량 공급이 동반되어야 가능할 것이다.

2000년대 후반 이후처럼 진행하면 충격이 덜하겠지만, 금융위기와 같은 상황이 재발된다면 흔적을 남기기는 할 것이다. 그러나 가격 조정의 수준은 여전히 공급이 좌우하는 것으로 보인다. 2010년대의 수도권과 지방 간의 양극화, 차별화 양상은 금융위기 이전 수도권의 과열로 인한 과잉 공급이 중요한 역할을 했을 것이다.

현재의 공급 부족은 수도권, 서울에서 특히 심각하고 대출규제에도 불구하고 늘어난 유동성이 모든 자산, 상품의 가격을 상승시키고 있다. 그럼에도 불구하고 현재의 과열양상이 지속된다면 후유증이 클 것이고 누군가는 역사점 고점을 확인하게 될 것이다.

요약

서울 apt 가격 상승은 확인할 때마다 놀랍다.