2017년 9월 26일 화요일

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent

정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html

real house price = (house price / rent cpi) * (rent cpi / cpi)
real house price' = (house price' - rent cpi') + (rent cpi' - cpi')
주택가격을 위와 같이 두개로 분해할 수 있다.
total value = investment value * use value
total value' = investment value' + use value'

소유주임대료등가치(OER)는 사용가치, 집값과 OER의 차이는 투자가치를 의미한다는 것이 처음 생각이었고, 쉴러교수의 글에서 비슷한 견해를 발견할 수 있었다.

실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/130-history-of-us-home-price-by-shiller.html

길게 보기 위해 일부러 쉴러교수의 집값을 내려받아 그렸으니, OER대신 사용할 임대료만 추가하면 주택의 사용가치와 투자가치의 역사를 확인할 수 있다.
처음이 어렵지 추가하는 것은 조금 쉽다.


그려보고 나니 글자 그대로 미국 임대료를 믿을 수 없다.
그런데 믿지 않을 수도 없다.

왜 그런지 보자.




미국의 rent cpi를 fred에서 내려받아서 쉴러교수의 명목주택가격지수, cpi에 추가했다.
1915년부터 제공하기 때문에 기준은 1915 = 100으로 바꾸었다.
쉴러지수가 52년까지는 연단위 이후에는 월단위로 제공되기 때문에 그것도 똑같이 맞추었다.

파란 박스, 그 이전과 이후는 조금 다르다.
파란 박스 기간에는 세 가격이 일정하게 움직였다.
1941년부터 5년 동안 집값과 물가가 뛰는 시기를 제외하면 1915년부터 1990년대 중반까지 비슷하다고 볼 수도 있다.
파란 박스 이후는 서브프라임거품기라고 볼 수 있다.

굳이 박스를 표시한 것은 그 기간동안 집값, 임대료, 물가가 같이 움직인다는 것을 강조하기 위함이다.
로그축이라서 같은 기울기는 어디서나 같은 변화율을 나타내는 것이고 yoy볼때보다 노이즈에 현혹되는 일이 적다.

80년대 후반부터 집값이 더 올라갔으나 만약 90년대 후반 이후 서브프라임모기지사태까지의 급등이 없었다면 특별히 언급할 필요도 없었을 것이다.

다시 정리해보자.
1940년대의 몇년을 제외하면 1915년부터 1990년대 중반까지 집값, 임대료, 물가는 비슷하게 움직였다.
같은 방향이었고 속도도 비슷했다.



그런데 실질가격을 확인해보면 90년대 중반 이후의 미친 집값보다 더 눈에 들어오는 것이 있다.

임대료가 1915년부터 1980년까지 물가보다 덜 올라가서 반토막이 났다.
실제로 급하게 실질임대료가 내려가는 구간은 1910년대의 몇년, 1940년대의 몇년이다.

1910년대는 미국에서 최고의 호황(new era, 1990년대의 신경제보다 더한 붐)이라고 할 수 있는 1920년대를 맞이하기 직전이다.
1940년대 초중반은 1960년대 말까지 다시 한번 장기 호황을 맞이하기 직전이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html
채권과 주식의 10년 실질총수익률을 비교한 것이다.
생생한 비교를 위해 연간수익률로 환산하지 않았다.
미국 주식 최고의 10년은 대공황 전에 지나갔다.

틈만 나면 들여다보는 그 글에서 또 따왔다.
미국주식, 채권시장의 실질 총수익률을 rolling 10yr return으로 비교한 것이다.
실질 임대료가 내려가는 시기는 '우연히' 엄청난 시기 직전이었다.

게다가 두 그림을 비교해보면 따로 볼 때는 두드러지지 않던 시기가 두 개 눈에 들어온다.
1980년 직전, 2010년 전후 실질임대료가 덜 화끈하게 내려가는 것이 보인다.
real rent 하락기가 호황기 앞에 혹은 근처에 있는 것이 cpi때문일 수도 있고, rent때문일 수도 있고, real rent때문일 수도 있고, 전혀 다른 공통의 원인 때문일 수도 있다.
그러나 뒤에 벌어진 일까지 고려하면 우연일 가능성은 없다.



일단 요약
미국에서 실질임대료의 하락은 호황의 서막일 수 있다.
지금은 그런 시기가 아니다.



이제 임대료 감상은 마치고 원래의 관심사로 돌아가자.
멀리 있어 불편하니 한 번 더 붙인다.



전에 주택의 투자가치, 사용가치를 쉽게 확인하기 위해 물가를 (나누지 않고) 빼주는 조작을 했다.
장기 자료에 그런 수를 부려보니 변화율이 너무 커서 로그를 취하지 않고는 전반부를 볼 수 없다.로그를 취하려면 실질임대료의 마이너스를 잘 처리해야 하는데 상당히 번잡하고 더 심한 꼼수로 보이게 된다.
결국 실질 임대료가 100년동안 하락하는 믿을 수 없는 일이 벌어졌기 때문이다.


그래서 그냥 실질지수에 화살표로 경기확장기의 투자가치가 드러나게 표시했다.
임대료는 사용가치이고, 화살표로 표시한 부분이 투자가치이다.

차이를 표시해보면 70년대말, 80년대말의 투자가치 증가폭이 이전보다 크지만 일상적인 변동수준이다.
파란 점선으로 표시한 부분은 실제로 침체를 겪지 않았지만, it버블붕괴의 영향을 받았다면 기록되었을 고점 위치에 가상의 고점을 표시한 것이다.
이후의 굵은 화살표는 첫번째 버블과 가상의 두번째 버블을 표시한 것이다.

가상의 부동산버블.
현실화될지 지켜보자.



이제 내가 왜 미국의 실질 임대료를 믿을 수 없다고 했는지 얘기할 차례이다.
100년이라는 기간 동안 실질집값은 두배가 되었고, 임대료는 반이 되었다.
일단 반토막이 되었다는 것도 믿기 쉽지 않다.

그런데 그 덕에 투자가치가 집값에서 차지하는 비중이 과거에 0%에서 지금은 70%가 되었다.
이게 정말일까?

임대료 cpi가 현실을 반영하고 있는 것일까?
고급주택은 임대료 산정에서 아예 제외하나?

만약 저 그림이 진실을 얘기하고 있다면 어떻게 해석할까?

미국은 1940년대에 어마어마한 투기광풍이 불었고, 집값의 50%를 투자가치로 채워버렸다.
착각하지 말 것은 임대료가 내려갔다는 것은 아니고, 집값이 엄청 올라가서 그렇게 되었다는 것이다.
그 거품이 전혀 빠지지 않다가 90년대 이후 다시 한 번의 투기광풍이 불어서 그 거품이 두배로 커져버렸고, 이제 원래 그 자리에 있던 것처럼 버티고 있는 중이다.

만약 대공황에 버금가는 상황이 발생한다면 2012년의 150근처가 저점이 아니고 60 근처가 저점이다. 그래야 수영장에 물에 빠진 후 빤스를 내리고 있는 모습이 나타나는 것이다.

지금도 거품이 완벽하게 사라진다면 200에서 60까지 내려가야 한다.
70%가 빠질 수 있다는 것이 믿어지나?
만약 더 올라서 300에서 내려온다면 80%가 빠져야 한다.
미국이 망하면 가만히 혼자 죽겠나?

미국에 부동산버블이 다시 붕괴한다면 그것은 서브프라임으로 겪은 붕괴수준이 아닐 것이다.
그러니 그런 일이 발생하게 두면 안 된다.
이상하게 찾아보면 찾아볼수록 미국 부동산시장의 무서운 모습이 보이는 것 같다.
착각이었으면 좋겠다.
그냥 미국 임대료, 미국 물가가 미국정부의 조작이라고 해도 좋겠다.

만약 위의 실질임대료, 실질집값이 현실을 정확히 반영한다면 미국과 전세계의 미래를 위해 임대료가 빨리 집값을 따라잡는 것이 최선이다.
집값이 상승하거나 횡보하는 것인 최선인 상황은 고려의 대상이 아니다.
이미 거품이 너무 크다.
이것이 최선이라는 것을 미국의 고통받고 있을 세입자들이 받아들일 수 있을지는 다른 문제이다.






http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html
이 30여년간의 그림을 보면서 걱정했던 것은 애교였다.
12년에 거의 바닥까지 내려왔다고 생각했던 것은 완전한 착각이었다.



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추가



1915년 기준의 명목집값, 명목임대료, 물가 들간의 차이를 구하면 이렇게 된다.
상승률의 차이를 얘기할 수는 있다.
그러나 이대로 로그를 취할 수 없으니 자꾸 확대해 볼 수 있지만 전체를 파악하기 어렵다.
그래서는 힘들게 연장한 보람이 없다.
너무 길어져서 빼버릴까 하다 감상용으로 추가한다.



이 그림의 노란선은 투자가치를 나타내는 선이다.
위의 화살표 잔뜩 붙은 그림으로 투자가치를 판단하는 한계나 잠재적인 오류의 가능성은 갖지 않는다.

total value = investment value * use value
house/cpi = (house/rent) * (rent/cpi)
파란선 = 노란선 * 분홍선

맨 위에 언급한 것처럼 이렇게 곱해진 식이 의미하는 바는 머릿속에 직관적으로 들어오지 않는다.
그러나 노란선이 내가 주장했던 투자가치의 변화를 가장 잘 반영하고 있을 가능성도 있다.
또 이전 그림들보다 세상이 안전해 보인다.
또 임대료가 올라야 지구가 망할 가능성이 감소한다는 얘기를 이해하기 쉽다.





댓글 2개:

  1. 귀중한 통찰을 아낌없이 나누어 주셔서 진심으로 감사드립니다.

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