2017년 9월 26일 화요일

실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller


fred에서 제공하는 케이스쉴러전국주택지수는 1970년대 이후이다.
다른 부동산지표들과의 비교는 편하게 했으나, 역시 역사는 길게 봐야 맛이다.

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm



쉴러교수가 제공하는 주택가격으로 1890년까지 과거로 돌아갈 수 있다.

이 주택가격의 기준을 앞서 그렸던 1982년 12월 기준으로 바꾸어서 fred의 자료와 같은지 확인했다.


이것은 쉴러교수 홈페이지의 엑셀자료로 그린 것이다.


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

이것은 fred의 자료로 그린 것이다.
두개가 똑같다.

노이즈 정도의 차이가 나는 것은 아마도 cpi sa(계절조정)와 nsa(안 계절조정)의 차이로 보인다.
그러니 다시 그릴 필요는 없다.
계절조정자료는 전월비 그리는 경우가 아니면 이래도 저래도 상관없다.

두 자료가 같다는 것을 확인했으니 다시 길게 보자.


쉴러교수가 2000년에 '이상과열'(1판, 이강국 역, 2003)을 출간하면서 주식시장의 과열을 경고(실제로는 붕괴 선언)했다.

2005년에 '비이성적 과열' 2판(역시 이강국 역)을 출간하면서, 종종 인용되는 위의 그림을 넣고 부동산시장의 과열을 경고(실제로는 또 다시 붕괴 선언)했던 것 같은데 나는 2판을 보지 않았다.
제목이 같았으면 봤을까 하는 아쉬움은 있다.

내가  보지 않았던 비이성적 과열 2판에만 이 그림이 나오는 모양이다.
1판은 아무리 뒤져도 안 보인다. 2판은 도서관에서 찾아볼 생각이다.

그런데 2판이 문제가 아니라, 나는 쉴러교수가 조만간 비이성적 과열 3판을 내지 않을까 의심스럽다.
주제가 최근에 경고한 주식인지, 혹은 부동산인지, 채권인지, 모든 자산일지 그것은 모르겠다.



명목가격, 물가를 비교한 것이다.
둘의 가격상승이 수십배이기 때문에 로그축에 표시했고, 2배 상승에 불과한 실질가격은 바닥에 깔려있다.

필요하면 쉴러교수같은 고수는 위에서처럼 섞어서 비교할 수 있지만, 나같은 초보는 원칙대로 명목은 명목끼리 비교해 볼 필요가 있다.
그러니 물가와 명목집값을 보자.


장기추세는 같다.
그러나 1940년 이후 차이가 벌어지기 시작해서 80년째 벌어지고 있다.
물가가 지속적으로 오르는 것도 인류역사에서 최근에 나타난 '역사적인 현상'이지만, 많은 실질가격들이 지속적으로 오르는 것도 '역사적인 현상'이다.
당연하지 않은 것을 지금은 다들 당연하게 받아들이고 있다.
나는 아직 왜 당연한지 잘 모르겠다.
만약 당연하지 않은 것이 사실이라면 '먼' 미래는 잔 계산이 필요없을 정도로 명확하다.


1920년대의 미국 플로리다의 부동산과열은 역사에 기록된 현상이다.
그러나 위의 명목, 실질 집값에 흔적이 없다.
오히려 물가상승이 급격했던 (1차대전때문일 수도) 1910년대를 넘기고 20년간 물가는 대호황, 대공황 전체를 관통하면서 하락했고, 집값의 추이는 물가와 같다.
물가가 다시 오른 것은 40년부터이고 미국주택의 본격적인 상승도 이 시점에 시작했다.
그러니 플로리다는 제주도같은 특별한 장소일 수도 있다.


대 호황은 물가와 금리가 동시에 낮을 때 온 적이 없다.
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html
저물가, 저금리가 지배하는 시기의 시장이 이렇게 비싼 적이 있나?
저물가: **, 20, 30, **, 50, 60, **, 80, 90, **, 2010
저금리: **, **, 30, 40, 50, **, **, **, **, **, 2010

그래서 대문에 걸어놓고 배째고 있는 저 글에서 유치원생의 손계산을 열심히 했던 것이다.
저물가, 저금리가 심했던 30년대, 50년대는 어떤 면에서 봐도 장기 경기의 바닥이다.
실질금리는 이 상황을 더 잘 드러낸다.

금융위기 이후 2010년대가 저물가, 저금리, 마이너스 실질금리로 특징지어지는 시기가 맞다면 침체기인 것은 아닐까?
특히 2014년 이후는 그 점이 더 확실하다. 마치 1930년대인 것처럼.


지금 자산가격은 20년대와 비슷하고, 물가는 30년대와 비슷하다.

그래서 지금이 불황인가? 호황인가?
불황에 역사적인 초대형 거품이 발생했다가 꺼질 수 있나?

낮게 측정되는 물가, 낮아보이는 금리가 실제로는 그렇지 않은 것일까?
다시 말하면 채권이 보기보다 싼 것은 아닐까?

cape 30을 뚫은 고평가된 주식도 사실은 평가방법을 바꿔야할 시기가 온 것은 아닐까?
실제로는 주식도 보기보다 싼 것은 아닐까?

내가 보고 있는 대부분의 데이타는 미국 주택시장의 붕괴가 아무때나 발생해도 이상하지 않다고 한다.
그러나 다른 더 큰 그림들은 현재 미국에 거품이 잘 어울리는 조합이 아니라고도 한다.
1920년대 플로리다처럼 미국 일부의 핫한 지역에 국한된 사건이 발생하고 있는 것일까?
그것이 우연히 미국 거시지표에 태풍이 지나가면서 노이즈를 남기듯이 노이즈를 남기고 있는 것일까?

부동산, 자동차의 내구재 등이 미국 gdp의 70%를 넘게 차지하는 소비를 대표한다면 나머지 30%는 무엇인가?
투자. (미국 순수출, 정부지출은 고자)
최근 미국의 투자지표에서 나타나는 희망의 신호는 무엇인가? 노이즈인가?

충돌하는 데이타, 충돌하는 역사.
머릿 속에서 충돌하는 정보 중 어떤 것을 행동의 근거로 삼아야 한다면 무엇을 고를 것인가?


나에게 다시30년을 투자할 시간에 주어진다면 어디에서 판을 벌일 것인가?
미국인가? 유럽인가? 한국인가? 중국인도베트남인가?
5년 전에는 쉬웠고, 지금은 어렵다.

그냥 5년을 투자한다면 미국 집중은 꿈도 안 꾼다.
그렇다고 한국 집중도 겁나지 않는 것은 아니다.
나이먹으면 점점 겁이 많아지나 보나.




1925 내셔널 지오그라픽의 광고.
미국 GM 자동차 수출 대박.



1925 내셔널 지오그라픽의 광고.
캘리포니아로 살러 오세요.
10년 전에 온 사람들은 지금 부자됐어요.



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추가

도서관에 가서 책을 빌려 확인해 보니 2판은 미국에는 2005년에, 한국 번역판은 2014년에 나옴.
2013년 노벨상 수상 후 관심이 올라가니 나중에 나온 듯.

2판에는1장 '역사적 관점에서 본 주식시장의 수준' 다음에 2장 '역사적 관점에서 본 부동산시장'이 추가 됨. 위의 그림도 그 챕터에 나옴.






댓글 3개:

  1. gm이 참 멋진 시절이 있었군요

    올려주신 멋진 글을 보고 저도 몇자 적어 보았습니다.
    http://blog.naver.com/rladudrl78/221105497284

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    답글
    1. 관련된 역사얘기는 그래프만큼이나 흥미진진하네요.

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