2017년 9월 27일 수요일

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio


해외 부동산 자료는 price/rent, price/income, price/cpi 처럼 가격을 다른 지표로 나누는 형식이다.
주식에서 price/earning, price/book, price/cash flow를 보는 것과 방향이 같다.

한국은 전세/매매 비율을 주로 보고 kb가 발표하는 것도 매매가 대비 전세비율이다.
외국과는 방향이 반대이다.



밤색선이 Price/Rent이다.
이것이 미국, 유럽식이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/really-doomed-us-real-house-price.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

이전 글에서 House/Rent가 주택의 투자가치와 비례하는 것으로 가정했었다.
이것은 rent상승률이 주택의 사용가치를, 집값상승률에서 rent상승률을 뺀 것이 투자가치를 반영한다는 쉴러교수의 생각과 다르지 않다.

House/cpi = House/Rent * Rent/cpi   전체가치 = 투자가치 * 사용가치
Rent/House = (Rent/cpi)/(House/cpi)   전세비율 = 사용가치/전체가치

전세비율 혹은 Rent/Price는 투자가치(Price/Rent)의 역수라고 보는 것이고, 주택가격에서 사용가치가 차지하는 비중과 비례할 것이라고 보는 것이다.

만약 미국에서 전세라는 것이 대중적이라면 한국처럼 집값과 전세값을 직접 비교할 수 있으니 더 쉬울 것이다.
그러나 개별 집값, 전세값, 임대료를 몰라도 집값, 전세값, 임대료의 지수를 같은 조건에서 비율로 비교하는 것은 충분히 의미가 있다.


국민은행에서 발표되는 매매가 대비 전세비율과 직접 계산한 전세지수/매매지수는 성격은 같으나 같은 값은 아니다.
개별 주택에서 확인한 비율의 평균과 평균지수의 비율은 다를 수 밖에 없다.

전세비율 고점 vs 미분양 저점
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html

전체 추세가 비슷하다는 점은 과거에 확인했다.
그러나 고점의 위치는 1-2년까지 차이가 날 수 있다.
최근에 이 값을 확인했던 것은 정부가 부동산 대책을 내놓기 전이었다.

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_19.html

당시에 확인했던 전국자료를 최근 조사한 미국의 전국자료와 비교했다.
한국자료는 1986년부터 시작하기 때문에 fred의 쉴러지수로 커버하고 남는다.




위는 한국의 전세/매매 비율이고 아래는 미국의 Rent/Price 비율이다.
미국자료의 기준을 한국처럼 2015년 12월 =100으로  맞추었다.
눈으로 비교하기 쉽게 크기, 시작점, 색을 맞추었다.

회색으로 음영처리된 미국의 침체기에 한국경제에도 둔화가 발생한다.
여기에 한국의 외환위기, 카드대란정도를 추가하면 중요한 경기 저점은 포함된다.

미국의 rent는 상대적으로 변동이 적은 우상향 직선에 가깝다.
그래서 미국의 rent/price는 집값이 결정하는 것처럼 보인다.
이것은 한국에서 집값, 전세값을 모두 고려해야 겨우 이해되는 난해한 전세비율과 비교되는 점이다.


일견 전체 그림이 많이 달라보여서 비교할 것이 있나 싶을 정도이다.
그러나 언급할 점이 없는 것은 아니다.

1)
한국에서 집값이 급격히 상승한 두 시기 노태우, 노무현의 시절 비율이 감소한다.
미국도 비슷한 시기에 감소했다.
다만 최근 미국집값의 상승으로 미국의 비율이 감소하고 있는 것이 두드러진다.
이에 비해 한국은 대부분의 지역에서 최근 1-2년 사이 고점을 확인하고 본격적인 하락이 발생하기 직전의 상황이었다.


2)
한국의 경기싸이클은 금융위기 이전에는 미국보다 짧은 재고싸이클이 두드러져서 다르게 보이기도 하나 금융위기 이후에는 차이가 없을 정도로 동조화되었다.

한국, 미국, 어디가 강할까 kospi, sp500
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/kospi-sp500.html
경기순환 20170913
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/20170913.html
경기선행지수, 착각, 착각, 완전한 착각
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/blog-post_12.html

그런데 저 Rent/Price 비율은 한국이 미국을 2-3년 차이를 두고 따라가고 있는 것처럼 보인다.
98년의 외환위기가 깊은 흔적을 남겼는데도 미국비율이 한국비율을 일정한 간격으로 선행한다는 점은 한국의 미래를 점치고 싶을 때 중요한 참고사항이 될 수 있다.

현 정권의 부동산 정책이 어떤 영향을 줄지 아직은 판단하기 어려우나, 미국이 한국의 미래를 보여준다면?


3) 한국의 자료는 86년 이후로 매우 짧다. 미국의 자료는 아래 그림처럼 100년이 넘는다.

과거를 기준으로 삼으면 위의 비교가 끝이지만, 현재를 기준으로 과거로 연장하면서 비교하는 것은 한국자료가 없어도 상상력으로 채울 수 있다.

 

미국에서 집값/임대료의 비율(투자가치, 노란선)이 급상승한 시기는 2차대전후, 오일쇼크, 서브프라임버블 세 시기이다.
한국도 한국전쟁후, 오일쇼크, 버블세븐기에 그런 과정을 겪었을 것으로 추측할 수 있다.
그렇게 본다면 미국부동산의 미래가 무엇이든 한국과 별개의 문제는 아닐 것이다.




요약

1) 미국의 price/rent 비율은 뒤집어서 한국의 전세비율과 비교할 수 있다.

2) 비교해보면 한국의 전세비율이 작성되지 않은 과거, 전세비율이 아직 실현되지 않은 미래가 보인다...는 상상을 하게 된다.





시나리오 1 - 대중 혹은 부동산전문가들

요즘 부동산 전문가들은 정부의 부동산정책이 효과를 발휘해서 집값을 잡게되면 전세값이 올라갈 것이라고 보는 듯하다.
그러면 전세비율이 상승한다.
전세비율이 집값, 전세값을 추종하는 보조지표라는 사고 구조에 기인한다.


시나리오 2 - 나

내가 본 전세비율, price/rent는 금융시장, 부동산시장을 지배하는 더 중요한 요소인 투자가치를 반영하는 것이고 집값, rent에 우선한다.
2차대전후 미국을 지배했고, 아마도 한국도 점점 같은 영향을 받았을 것이다.

1) 미국의 전세비율이 내려가고 있고, 한국의 전세비율이 미국을 2-3년 내에 따라간다.
2) 정부의 노력으로 한국의 집값이 내려간다.

이런 조건에서 전세값이 올라가서 전세비율이 높게 유지되거나, 상승하는 일은 발생하지 않는다.
만약 정부가 집값을 효과적으로 때려잡게 되면 전세값이 더 빨리 내려가서 전세비율이 미국을 따라가게 되는 것뿐이다.

나의 사고구조에서 전세비율의 하락은 피할 수 없다.
집값이 내려가면 전세값이 더 내려가서 갭투자자들의 지옥이 펼쳐진다.
그들만의 지옥은 아닐 것이다.








댓글 2개:

  1. 전세를 지금 들어가려고 하는데, 개인적으로는 반가운 분석입니다. 1-2년 뒤쯤 전세값이 하락안정되면 그 때 같은 값으로 조금이라도 괜찮은 조건에 들어갈 수 있도록 기대를 하고 있어야겠습니다.

    그런데 다시 개인적으로, 이번에는 경기에 영향받는 경제주체로서의 개인적 입장으로는, 시나리오2가 틀렸으면 하는 바람도 있습니다. 사실 그들만의 지옥이 아니라는 말이 참 무섭습니다. ㅜㅜ

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    1. 정권이 일시적으로 집값을 눌러도 노무현시절처럼 결국 실패하면 집값이 오르고 전세비율이 내려가고, 그래도 전세값은 오르는 상황도 가능합니다.
      그러니 실수요자는 예상, 전망같은 것은 하지말고 가진 돈과 내야할 빚과 앞으로 갚을 능력을 판단해야 할 것 같습니다.
      전세얻는다니 축하할 일이 생기는 것 같군요. ㅎㅎ.

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