2015년 5월 27일 수요일

삼성물산 합병 복기 - 아들의 아들 시대



'꿇어라, 이것이 너와 나의 눈높이다.'

노블레스 76화



0
아래는 오래전의 여왕 즉위 기념 잡문이다. 아들의 아들이 표시안나게 왕위를 넘겨받고 있으니 재활용.

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세 왕국

한반도에는 공식적인 기록에 존재하는 공화국이 세 개 존재한다.
1공, 2공을 얘기하는 것이 아니다.

남쪽에 대한민국.
북쪽에 조선민주주의인민공화국.
남쪽을 기반으로 세계로 뻗어나가는 삼성공화국.

그런데 명색은 공화국인데 이 공화국들의 통치자가 2대, 3대로 이어지고 있다.

남쪽의 통치자는 이전 통치자의 딸이다.
북쪽의 통치자는 이전 통치자의 아들이자, 손자이다.
삼성의 통치자는 이전 통치자의 아들이고, 아들의 아들이 다음 순서를 기다리고 있다.

공화국의 대표는 세습으로 정해지는 것이 아니고, 주권자, 국민이 뽑는 것이다.
삼성이 공화국이면 주주가 대표를 뽑아야 할 것이다.

그런데 이런 일이 왜 벌어질까?
박씨여왕
김씨왕
이씨왕

한반도를 조종하는 외계인들이 존재하는 것은 아닌가 의심이 되기도 한다.

MIB KOREA
개봉박두



1
삼성물산과 에버랜드(현재 제일모직)이 합병한다는 발표가 있었다.
삼성물산이 보유한 삼성전자 지분 4%의 가치를 제외한 상사, 건설의 영업가치는 거의 0원으로 평가되는 가격으로 이재용의 에버랜드(제일모직)로 넘어가게 된다.

대주주 지분이 높은 에버랜드(제일모직)가 삼성물산을 흡수하면서도 삼성물산의 이름을 남겨서 이재용의 삼성 상속도구인 에버랜드가 아니라 삼성물산인 것같은 느낌이 들게 한다. 만약 과거의 흔적을 남기지 않는 목적으로 이름을 에버랜드에서 제일모직, 삼성물산으로 돌려쓰고 있는 것이라면 향후 sds지분을 처리하고 나면 sds의 이름도 사라질 수 있다.

삼성의 미래에 대한 궁금증이 사라진 것은 아니지만 이번 합병으로 인해 작년 6월 삼성생명이 삼성화재에게 삼성물산 지분을 넘기고 삼성화재의 자사주를 넘겨받는 거래를 하면서 생겼던 궁금증이 풀렸다.




당시에 삼성물산은 이건희 입원 이후 지배구조 변화와 관련한 기대감으로 주가가 급등한 시기였다.
삼성생명이 삼성화재 자사주를 넘겨받아서 지배구조를 확실히 한다는 것은 명분이 있는 행위였지만 삼성물산을 자회사에게 넘겨주는 것은 왼주머니에서 오른주머니로 옮기는 것이지만 세금은 내야하기 때문에 요상스러운 일이다.

삼성생명이 삼성화재 자사주 사 올 돈이 없어서 그랬다고 하면 할 말이 없으나 아닐 듯.
국가에 세금을 많이 내고 싶어서 그랬다고 하면 뵨태로 의심해야겠으나 이것도 아닐 듯.

http://news1.kr/articles/?1865642 "국가에 기여한다고 생각해서 큰 금액을 써낸 것"

삼성화재로서도 자사주를 넘기는 것은 납득할 만하지만 삼성물산 지분을 고점에서 넘겨받는 것은 전혀 득이 없는 거래였다.
매우 이상했지만 이런 경우 이후에 주가가 떨어져서 주주에게 손실을 입혔다고 해도 이사회가 배임이나 기타 법적 책임을 질 가능성은 없다는 얘기를 나중에 들었다.


2
그 이후 삼성물산의 행보는 특기할만 했고 기사들도 최근까지 그 점을 다루고 있다.

[기로에 선 삼성물산]① 장 섰는데 안보이는 '래미안'…주택사업 접나
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2015/05/18/2015051802037.html입력 : 2015.05.18 15:06 | 수정 : 2015.05.19 10:44
"건설업계 한 관계자는 “이미 건설업계에서는 삼성물산이 ‘래미안’ 브랜드를 포함해 공공사업과 주택 사업을 포기한다는 얘기가 파다하게 퍼져 있다”며 “구조조정과 수주 부진, 주택사업부 통합 등도 이런 차원에서 이뤄진 것으로 이해하는 분위기”라고 말했다."

'시공 1위' 삼성물산, 올해 민간주택 수주 '0'…왜?
http://www.sisaon.co.kr/news/articleView.html?idxno=266592014년 10월 23일 (목)
"삼성물산은 상반기 공공공사를 단 한건도 수주하지 않았다. 때문에 공공공사 수주 포기설이 떠돌았다."

이전부터 다른 건설업체보다 적극적으로 위험관리를 한 것으로 보이지만 작년부터 공공, 민간 수주에 매우 보수적이어서 시장에서는 삼성물산이 주택사업, 공공사업을 포기한 것으로 간주하는 경향이 있었다.

그럼 상사부문은?
삼성물산, 작년 매출 '답보'…상사 부문 10% 감소 탓
http://www.ceoscoredaily.com/news/article.html?no=13262
삼성물산 상사부문, 유가하락에 '고전'
http://www.thebell.co.kr/front/free/contents/news/article_view.asp?key=201504270100052520003303

수주를 포기했을지언정 매출은 건설부문이 좋았다. 국내보다 해외부문의 기여가 커진 덕분이었다.

외부환경변화, 정책변화에 따라 부문별로, 혹은 전체의 실적이 안 좋을 수도 있지만, 지난 1년 이상 삼성물산의 행보는 향후 사업을 포기한 것처럼 시장이 받아들이고 있었다는 것이다. 그렇게 마치 반성을 하고 있거나 자해를 하고 있는 것처럼 보이는 시기를 보내고 난 다음 제일모직과 합병 발표를 한다.




발표시점에 한쪽은 시총이 22조, 다른쪽은 8.6조였다.
상식이 있는 투자자라면 당연히 왼쪽이 22조, 오른쪽이 8.6조정도의 가치가 있을 것으로 보겠지만, 한국의 투자자이고 얼마전 발표된 sk와 c&c의 합병발표를 본 사람이라면 반대일 가능성도 높다고 생각할 것이다.

기실 왼쪽이 8.6조짜리 삼성물산이고 오른쪽이 22조짜리 에버랜드이다.
매출액이 28조, 영업이익이 6520억인 회사는 8.6조.
매출액이 5.1조, 영업이익이 2130억인 회사는 22조.

퉁쳐서
순자산 비율로는 4:1
매출액 비율로는 5:1
영업익 비율로는 3:1
순이익 비율로도 3:1
합병비율로는 0.35:1
시총비율로는 0.40:1

한국의 주식시장은 대략 에버랜드(제일모직)의 가치를 물산의 10배로 인정하는 것이다.
회사의 내용과 관계없이 대주주 지분이 높아서 대주주에게 유리하게 사업조정, 지배구조개편이 진행될 것으로 본다면 한국의 기관투자자들은 당연하게 그것을 편입한다. 과거 글로비스, sk c&c에서 본 일이고 지금 에버랜드(제일모직), 삼성sds에서 보고 있는 일이다.

그러니까 에버랜드(제일모직)의 이재용 프리미엄만 20조 정도는 되는 것이다.
이정도면 한국의 나머지 경영자들을 다 묶어서 비교해도 발끝에도 못 미친다.

일견 삼성물산 주주의 권리를 도둑질하는 것처럼 보이는 불합리한 합병이지만 법적으로 뒷받침되고 있고 이것을 막을 방법은 주주들이 합병을 반대하고 매수청구를 하는 것이다.
그러나 주가가 상승하면 소액주주의 경우에 심정적으로 반대해도 손해를 감수하면서 매수청구하기는 어렵기때문에 주가가 매수청구가 이하로 급락하는 것 이외에는 합병을 피하기 어렵다.

만약 금융위기에 준하는 시장의 급변이나 예상치 못한 기업의 악재가 발생한다면?

제일모직 물류창고 방화 용의자는 협력업체 직원
http://www.hankookilbo.com/v/42e60b315b38471c812e034c5a1a778b

예상치 못한 악재가 휴일에 발생했고 바로 그 다음날 에버랜드(제일모직) 주가에 악재가 반영될 틈도 없이 이전까지의 주가를 바탕으로 합병가액을 결정하고 발표했다.
이렇게 적절히 대응한다면 향후 삼성중공업/엔지니어링의 합병 실패와 같은 일이 생기는 것을 피할 수 있을 것이다.

그런데 키움증권의 보고서에 궁금한 내용에 대한 언급이 들어있다. 보고서대로라면 합병이 실패할 가능성은 낮을 것으로 보인다. 일부 내용만 따온다.

Q1) 시장에서는 주식매수청구권 행사가격 및 합병가액을 낮추기 위해 실적이나 수주가 부진했었다고 판단하기도 하는데, 그렇다면 향후 실적은 개선될 가능성이 있는지?
A1) 향후 실적은 개선될 가능성이 높고 개선 속도는 2분기보다 3분기가 더 빠를 것. 상반기내 가시적인 큰 수주들이 나올 전망

Q2) 상반기가 이제 6월 한달 남았는데 구체적으로 수주 파이프라인 설명이 가능한지?
A2) 상반기 내 큰 규모의 수주 2건(굉장히 유력한 수주 1건, 중동 발전플랜트 1건이 우선협상대상자로 선정), 동남아 쪽에서 3~4천억원 규모의 초고층 빌딩 프로젝트, 상반기가 아니더라도 중동에 에너지저장시설 관련해서 조단위 규모의 프로젝트 1건, 상반기까지 수주는 누적으로 6.5조원 내외 전망

노골적인 질문에 더 노골적인 대답. 진하게 강조했다.
더 이상 숨길 필요가 없겠지. 주가가 오를수록 합병가능성이 높아지니 이제는 최대한 호재를 날리겠지.
사실이면 거의 개점휴업 중이던 건설부문 수주 실적은 좋아지지 않을 수가 없다.
Q3) 2020년 상사부문의 매출액 증가분은 어디에서 오는 건지?
A3) 상사부문은 그 동안 선택과 집중의 품목 효율화로 매출이 감소하는 추세였으나 최근 해외 쪽에 구리, 석탄, 철강 쪽에서 거래선이 증가하면서 실질적으로 매출이 증가하는 상황, 다만, 제일모직의 일부 프로젝트나 바이오 부문에서 수출하는 것들은 상사부문으로 인식됨. 이런 부분을 감안하면 기존 내부적으로 계산한 성장성보다 합병을 통해 조금 더 증가된 모습
상사도 장기적으로 좋아진단다.





공시에 딸린 자료이다.
얼마나 성장률이 높다는 것을 강조하고 싶었으면 그래프면적 속이기를 할까?
매출이 두배 늘어나면 길이가 아니라 면적이 두배 늘어나도록 비율을 조절해야 한다. 이런 것은 애들도 아는 것이다.
그런데 성분, 구성을 백분율로 비교하는 저런 파이 혹은 링모양 그래프는 대개 크기를 똑같이 하는 것이 통례이다.
통계로 속이기 교과서급 그림이다.
자료에 관계된 자들의 연봉을 합치면 수백억은 넘을텐데, 실수를 할 리는 없다고 본다.
합병 성공에 대한 그들의 간절한 염원을 담은 것으로 본다.

그런데 2020년 패션 매출이 5배 늘어서 10조가 될 것이라고 한다. 목표이든 예상이든 비현실적이기는 마찬가지이다.
건설이야 삼성전자 공장을 독점해서 지으면 되겠지만 옷은 누가 사나?
유니클로 매출이 14년에 12조원(1.38조엔)정도 된다.
http://www.fastretailing.com/eng/ir/financial/past_5yrs.html
lg전자가 5년 후에 삼성전자만큼 매출을 늘리겠다는 것과 비슷한데 될까?
삼성 앞에서 이런 질문이 불경스럽기는 하다. 

에버랜드(제일모직)와 삼성물산 시총을 합치면 35조 정도 된다. 에버랜드 매출의 4배를 시총으로 만들었으니, 저들이 얼마를 원하든지 시장이 그 만큼 주가를 올려놓을 가능성이 있지만 매출 60조를 한자로 박아놓은 것을 보면 저게 최소한인 것으로 보인다.

합병이 완료되기 전까지 에버랜드는 전세계의 어떤 기업보다 철저하게 주가관리를 할 것으로 본다.
미국 금리인상으로 세상이 망할 것 같지만, 시장을 떠나기는 싫다면 상한가 2방을 찍고난 저 회사들이 추풍낙엽인 회사들보다 오히려 더 안전할 수도 있겠다.
물론 난 안 산다. (지금 그렇다는 것이고 나중에는 모른다.)


3
다시 삼성화재가 넘겨받은 물산지분으로 돌아가보자.

대한민국에서 자산 5조 이상 기업은 상호출자, 신규순환출자의 제한이 있다.
인수합병 등으로 순환출자 고리가 변화될 경우 판단은 공정위가 하는 모양이다.

만약 제일모직이 삼성생명을 보유하고, 삼성생명이 삼성물산을 보유한 상태에서 두 회사가 합병하면 상호 출자가 발생한다.

삼성생명이 삼성물산지분을 삼성화재에 넘긴 상황에서는 합병이후 삼성물산(합병) - 삼성생명 - 삼성화재 - 삼성물산(합병)의 순환출자가 발생하고 이것이 기존의 순환출자로 인정되면 그대로 유지할 수 있고, 새로운 순환출자로 인정되면 삼성화재의 물산 지분을 정리하면 된다.

작년 6월 이재용은 상장하지 않은 에버랜드(제일모직)와 삼성물산의 합병을 준비/대비하고 있었다고 볼 수 있다.

지주회사 분할 등의 복잡한 시나리오가 아니라 이런 단순한 시나리오가 작동하려면 합병이후에 에버랜드의 경영권 유지에 필요한 지분을 확보하기 위해 에버랜드의 시총이 물산의 몇배는 되어야 한다. 보통 사람이라면 직접 합병가능성은 적고, 한두건 이상의 지주회사 전환과 합병을 포함하는 장기 프로젝트일 가능성이 높다고 봤을 것이다.

최태원이 진행하고 있는 sk c&c의 상장과 주가 상승, sk와의 합병에 6년 이상이 걸린 것을 보면, 진행과정은 매우 비슷하지만 이재용이 최태원에 비해 한국 시장을 매우 효율적으로 이용하고 있다는 것을 알 수 있다. 또한 이건희 사건 발생후 단기간에 시나리오의 집행이 이루어진 것을 보면 삼성 조직에 대한 장악력이 높다는 것도 알 수 있다.


4
몇년전 에버랜드가 장외에서 2-3조의 평가를 받을 때 30조를 부르던 애널이 있었다.
핵심은 용인 등지의 부동산과 바이오 사업에 대한 재평가였던 것으로 기억한다.
속으로 '미친' 그랬다.
돌이켜보면 내가 상상력이 부족한 모양이다. 한국시장에 대한 이해도가 떨어지는 지도.

sds를 가지고 이재용이 삼성전자 지분을 늘리는 것 말고 달리 할 일이 있을 것 같지 않다.
제일모직의 저런 뻥튀기가 가능한 한국에서는 그냥 저들이 필요한 돈이 최소한 얼마인지 계산해 보는 것이 빠를 것이다.

여전히 이건희 재산을 상속하는데 세금만 6조 이상은 필요하단다.
일족과 관계사를 포함해도 삼성전자 지분은 10몇%대에 불과하다.
확실하게 경영권을 확보하고 지주회사전환까지 노리면 30%를 확보해야 하고, 12%에 달하는 삼성전자 자사주의 확보는 필수적이다. 약 24조에 해당한다.

손안대고 코풀기 위해 필요한 돈이 30조이고 일가나 에버랜드(제일모직)이 가진 지분을 이용해야 한다.
sds가 60조 정도가 되면 거래세, 양도세를 내고도 적당한 합병절차로 삼전 자사주를 대개 가져올 수 있다.
이번에도 이재용이 원하면 시장이 알아서 길까? 그래서 3배로 만들어 놓을까? 그것도 1년이면 충분할까?
그러면 정말 시장을 지배하는 왕의 풍모라고 아니할 수 없다.
꿇어라.
쿵.


5
국민은 국민수준에 맞는 정부를 갖는다고 누가 그랬다는데, 한국시장은 시장 수준에 맞는 기업을 갖는구나 싶다.
에버랜드(제일모직)를 22조로 만들어놓은 그 시장말이다.

만약 어떤 이유로든 물산의 합병이 무산된다면? sk와 c&c의 합병도 무산된다면?
한국의 미래가 조금은 달라질 수 있을 것이다.









2015년 5월 25일 월요일

libor, federal funds rate, treasury, spreads


은행간 단기차입금리라는 libor 금리가 오르면 유동성감소, 금융경색, 은행의 counterparty risk증가를 반영하는 것으로 본다.
더 정확하게 위험을 판단하려면 무위험 금리를 제외해야 하기 때문에 해당하는 만기의 미국채금리를 빼서 볼 수 있다. 3개월짜리는 ted spread라고 하는 모양이다.
이보다 더 엄격하게 계산을 하려면 하루치 은행간 차입금리에 해당하는 연방은행기준금리(federal funds rate)를 만기(1m, 3m,,,)에 해당하는 기간동안의 복리로 계산한 이자율을 구해서 빼주면 되는데 OIS(overnight indexed swap)가 이것에 해당하기 때문에 libor OIS spread는 은행의 위험을 이론적으로는 더 잘 반영한다.

libor 조작으로 몇년동안 여러 금융회사들이 천문학적인 벌금을 맞았지만 아직 시장에서 사용되는 것을 보면, 대안이 없을 수도 있고, 단점에도 불구하고 유용성을 인정받는 것일 수도 있다.

중국의 shibor도 미국, 유럽과 비슷하게 유동성 지표로 보는 듯하지만, 중국의 은행들이 서양의 은행들과 비교해서 덜 믿을만하다면 이 지표도 마찬가지일 것이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2013/12/shibor.html
http://www.shibor.org/shibor/web/ShiborJPG_e.jsp

중국 주가지수만 봐도 펀더멘탈(성장, 수출, 물가 등)과 관계없이 호시절이라는 것을 알 수 있지만, shibor나 금리를 보면 중국에 돈이 충분히 풀려있다는 사실이 중요한 이유라는 것을 짐작할 수 있다.


최근 미국의 1개월, 3개월 libor는 상승하기보다는 횡보하고 있다고 볼 수 있다.
그런데 12개월 libor는 몇개월째 꾸준히 상승하고 있다.


윗 글은 이 현상에 대해 분석한 후에 2008년, 2011년과 최근의 상황에 유사점이 있다고 진단하고 있다.
흥미가 생겨서 몇가지 그림을 추가로 확인했다.





1d, 1m, 3m, 12m libor

12개월 libor가 금융위기 이후 단기 libor와 차이를 크게 유지하고 있다.




12개월 libor와 1개월 libor의 차이가 최근 몇개월간 증가하고 있다.
단기 libor는 바닥에 딱 붙어있기 때문에 이 증가는 주로 12개월 libor의 상승에 기인한다.

11개월의 만기 차이를 보고 있는 것이라서, 평상시에는 위험의 차이는 크게 반영되지 않는 것으로 가정할 수 있다.

과거 기준금리 상승이 시작되던 시기와 비교해보면 약간의 시사점이 있다.
87년, 94년, 99년, 2004년.

또한 아래의 credit spread와 비교를 해보면 금융위기 이후 유사성이 두드러진다는 것을 알 수 있다.




12 m - 3 m
12 m - 1 m
12 m - 1 d



12 m libor - 12 m treasury

credit spread에 해당한다.
증가하고 있지만, 미미한 수준이기 때문에 횡보 중이라고 할 수 있다.
그러나 시간이 지나서 하락 추세가 진행중인 것으로도, 상승의 시작이었던 것으로도 판명될 수 있다.




ted spread = 3 m libor - 3 m treasury

예전에는 treasury가 아니라 시카고 선물에 상장된 eurodollar (ED)를 썼다고 하더니, 2007년 이전의 ted는 차이가 난다.


걱정해서 걱정이 없어지면 걱정이 없겠다고 어느 부족이 그랬다는데.
저 격언과는 좀 다르게, 걱정하면서 걱정의 실체를 이해하면 걱정이 일부라도 감소한다.
그런데 이쪽에서는 아예 걱정거리를 찾기가 힘들다.




걱정거리 대신 호기심거리는 하나 생겼다.

3m spread (ted spread)와 12m spread가 금융위기 이후 뒤집어졌는데 느리지만 지속적으로 좁혀지고 있다. 기준금리가 바닥에 딱 붙은 것, 조만간 바닥에서 벗어나려고 하는 것이 이유가 될 것이다.
그렇다면 둘 간의 차이가 좁혀지다가 정상화될텐데 순탄한 과정을 거칠지는 미리 알 수 없다.

ted spread가 증가해서 어디선가 걱정꾼들이 나타나면, 같이 걱정해줘야 하나?
기준금리가 상승할 때 의례 그렇다고 해도 될 듯하다.
그러니까 기준금리 상승 따로, ted 상승 따로 걱정할 필요없다는 것이다.
만약 미국의 기준금리 상승을 걱정하지 않는다면 아무것도 걱정할 필요없다는 것이다.


결론

libor, ted를 가지고 걱정할 필요는 없지만, 지켜볼 필요는 있다.
왜? 뒤집어진 것이 원래대로 돌아올지 궁금하니까.



2015년 5월 20일 수요일

아파트가격 vs 건축공급



전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

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아파트 가격과 몇가지 지표들(12ma, yoy)을 비교한 것이다.

허가, 수주, 착공이 가격에 선행하나?
2013년, 2014년에 걸친 건축기성의 증가가 2011년의 가격상승에 따른 결과인가?
건설에 2-3년이 걸리면 2-3년 싸이클이 나타나나?

저기 보이는 5년짜리 싸이클은 헛것인가?




건설 수주와 기성을 표시. 12ma.
수주가 기성에 선행하는 것은 명확하다.
토목의 급격한 감소가 보인다. 4대강의 흔적일수도.




건축허가 면적과 동수, 착공실적을 표시. 12ma
면적은 공히 10년째 정체되어 있지만 동수가 증가했다.




시멘트와 철근 생산량과 허가, 착공을 비교했다. 12ma
면적은 일정한 수준을 유지하지만 생산량이 줄고 있다.
사용량은 유지되고 있을까?



시멘트 협회 자료를 확인하니 소비량이 줄고 있다.
같은 면적을 적은 시멘트를 사용해서 짓고 있다.
그래서 층간 소음이? 알 수 없다.
싸이클은? 2년, 5년, 10년, 17년?



동당 면적이 95년 이래 줄고 있다.
왜 이리 상상한 것과 다를까?
착각하지 말 것은 건축 전체라는 점이다. 물론 주거용이 2/3는 된다.



요약.
아파트가격과 건축공급은 관련성이 높다.
공급은 10년 이상 일정수준을 유지하고 있다.
동당 면적은 감소하고 있다.
면적당 철근, 시멘트 사용량은 감소하고 있다.

또 요약.
최근 증가한 건축 수주액과 아파트가격변동과의 괴리, 최근 감소한 미분양과 아파트가격변동과의 괴리가 어떻게 좁혀질지 지켜볼 필요가 있다.
허가, 착공, 기성은 열심히 볼 필요없다.
건설에 2-3년 싸이클은 존재하지 않으니, 5년, 10년 주기로 볼 필요가 있다.
17년 매미싸이클은 그래도 신경쓰자.

한번 더 요약.
사상최대의 아파트분양이 예상된다는 2015년에도, 이후에도 위의 사실이 급하게 바뀌지는 않을 것으로 본다.




미분양 vs 아파트가격


전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

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수요와 공급이 가격을 결정한다.
가격이 수요와 공급을 결정한다.

미분양물량과 아파트 가격의 관계를 지역별로 비교해보니, 가격과 재고의 동전의 양면과도 같은 관계를 확인할 수 있다.





전국 미분양주택은 09년에 고점이었으나, 지역별로 보면 차이가 크다.
지방의 고점은 09년 전후이지만, 수도권의 고점은 13년 전후이고 한국의 부동산경기가 이원화되어있었다는 점이 잘 드러난다.
지방에서도 수급에 따라 미분양의 고점이 05년, 13년 전후에 추가로 나타나는 지역이 존재한다.

아래에서 미분양과 가격을 지역별로 비교해본다.



전국을 비교하면 미분양과 주택가격(즉 주택의 수요와 공급) 사이에 관련성이 존재하지만, 높지는 않다고 볼 수 있다.

그러나 수도권과 지방이 다르다는 것은 누구나 아는 사실이니 나눠서 비교했다.
결과는 둘 간에 지나치게 관련성이 높다는 것을 확인했다.




경기, 인천, 서울, 수도권.
미분양 물량은 축반전.

서울은 미분양이 다른 지역보다 항상 적다.
인천은 최근까지 미분양이 증가했다.
경기지역은 매매가격 전년동월비와 2013년까지 거울처럼 움직였고, 선후관계를 따질 수 없다.

일반적인 재고싸이클, 투자싸이클에서는 수요와 가격, 가격과 공급간에 시차가 발생하는 것이 일반적이다.
그래서 주문, 생산, 재고, 출하, 수주잔고, 가격 등의 지표들이 시차를 두고 나타난다.
그런데 위의 미분양주택수(재고)는 가격과 시차가 거의 없다.

수요변동이 발생해도 신규주택의 공급에 2-3년이 걸린다는 것을 고려하면 재고감소와 가격상승이 동시에 나타나는 것을 납득할 수도 있다. 그러나 단기 변동의 진폭과 주기는 노이즈 수준에 불과하고 장기변동의 저점이나 고점은 5-7년의 주기를 보인다.


1. 주택가격이 상승하면서 수요가 증가하고(추격매수, 투기수요?) 미분양재고가 감소한다.
2. 주택공급대비 수요가 증가하면서 미분양재고가 소진되는 시기의 후반에 주택가격이 상승한다.

금융위기 이후 수도권의 공급이 낮은 상태로 유지된 것은 기지의 사실이다.
1번처럼 가격변동이 원인이라면 급격한 미분양 감소와 낮은 가격변동을 설명하기 어렵지만, 과거의 높은 가격변동이 비정상적이었다고 주장할 수 있기 때문에 전적으로 배제할 수는 없다.
2번처럼 제한된 공급과 수요의 회복이나 유지가 원인이라면 미분양이 일정수준 이하로 감소한 후 어떤 일이 나타날지는 1번과 다르게 예측하게 된다.

수요와 공급을 분리해서 볼 수 있다면 약간의 실마리를 얻을 수 있다.
수요는 인구수, 가구수, 대출, 주택보급률, 주택노후정도.
공급은 건설수주, 건설기성, 건축허가, 착공, 완공, 시멘트, 철근 사용량 정도.

수요의 요소에 대해서는 말이 많지만, 가계 대출이 증가하고 있다는 점은 확실하다.
공급 측면에서 금액, 면적, 동수, 톤을 들여다보면 '실질'공급이 일반적으로 생각하는 것보다 적었을 가능성을 의심하게 된다.




대구, 부산, 경남, 광주.
전부 미분양이 최저수준이고 수도권과 달리 몇년간 가격상승이 있었다.

가격이 하락할 때 미분양이 증가하고, 상승할 때 미분양이 감소하는 것은 비슷하다.
그런데 광주를 보면 미분양이 2년간 감소해서 최저수준에 도달한 이후에 가격상승이 나타나는 것을 볼 수 있다.

대구, 부산처럼 동행하는 경우도 존재하지만, 광주, 경남처럼 미분양재고가 선행할 가능성도 있는 것이다.

미분양이 감소해도 가격이 상승한다고 할 수 없으나, 가격이 상승할 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있다.




다시 수도권만 보면, 7년 동안 쌓이기만 하고 해소될 가능성이 보이지 않던 미분양이 급격히 감소해서 과거의 고점 아래로 내려갔다.
감소속도로 보면 반년 이내에 가격 급등이 나타났던 01년과 06년 수준에 도달할 것이다.

이것이 한국은행의 금리인하때문일까? 과하다.
관련이 있을까? 충분히 그렇다고 볼만하다.

한국에서 집값이 오르던 시기가 살기 어려웠나?
삼저호황기, 외환위기 이후, 금융위기 이전 수도권, 금융위기 이후 지방.

지금 한국 집값이 거품이라서 오르면 큰일이 나나?
가계부채와 경기를 포함해서 질문을 나누어야 답할 수 있지만, 통과다.
전 세계 부동산 가격을 비교한 아래의 이코노미스트 차트를 보고 나면 적어도 한국부동산거품설의 진위에 대해서는 짐작할 수 있다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/economist-house-price-chart-korea.html



전세비율 고점 vs 미분양 저점



전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html
아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html
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전세비율의 한계가 존재할까
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/03/blog-post.html

전세비율이 끝없이 증가하고 있다.
살고 있는 동네 30평대의 전세비율은 27/31 로 거의 90%에 육박하고 있다.
상식적으로는 전세의 위험이 과도해서 월세로 전부 전환되어야 마땅할 것 같지만, 월세매물은 없고 전세매물만 차고 넘친다. 10평대, 20평대에 전세, 월세가 골고루 나오고 있는 것과는 차이가 있다. 4000만원이면 30평대 아파트를 보유하고 가격상승에 베팅할 수 있다는 생각들을 하고 있는 것일까?

늙어가는 한국에서 소비수요도 찾기 어렵다는데, 주택에 대한 수요를 그것도 장기적인 관점에서 얘기하는 것이 무의미하다고들 한다. 그래서 공급측면에서 주택가격을 보는 경우 단기싸이클에 관심을 보인다. 그러나 2000년대에 두드러진 한국경제의 2년짜리 단기 재고싸이클과 부동산 경기가 관련이 있을지는 몰라도 단기싸이클은 부동산에 큰 의미가 없다.

매미는 왜 땅속에서 17년을 기다릴까?http://www.hani.co.kr/arti/science/kistiscience/219245.html

매미의 17년싸이클처럼 부동산에 17년짜리 장기싸이클이 존재한다고 하지만, 한국에 그런 싸이클이 있는지도 의심스럽다. 위기시마다 저점을 확인했고 대략 10년 전후의 간격으로 저점을 보인다.

수요와 공급이 가격을 결정한다는데, 한쪽이 상수라면 다른 쪽이 결정한다. 유효수요는 돈 있는 사람, 돈 빌릴 수 있는 사람이 결정한다. 집값의 90%를 주고 전세사는 것보다 30%만 묻고, 2%대에 대출받아서 5%의 수익을 낼 수 있으면 주거비용을 커버하고도 남는다. 이런 세상이 올 줄을 누가 상상이나 했겠나?



한국 감정원의 아파트 매매가격지수, 전세가격지수이다.
1986년부터 국민은행이 만들던 자료였지만, 2012년부터는 한국감정원으로 이관되었다.
실거래가격지수는 만들어진지는 기껏해야 10년이 안된다.




함께 발표되는 여러 지표중 전세비율이 있지만, 2012년 이전 것을 찾을 수 없다.
그래서 전세지수를 매매지수로 나누고 최근값을 기준으로 보정했다.
약간의 차이가 존재하지만, 추세와 싸이클을 확인하는 목적으로는 충분하다.

위 그림에서 2001년의 높은 전세비율을 확인할 수 있다.
그런데 위의 그림과 달리 1990년대 초반에도 한국주택의 전세비율은 매우 높았다.
노태우정권의 신도시 건설붐 끝물에 전세값이 집값을 넘어서고 전세금을 빼줄 수 없는 집주인들이 세입자에게 등기비용만 내고 가져가라는 얘기들을 하던 시절이 있었다.




한국은행에서 받은 전국 미분양 물량이다.
큰 봉우리 하나를 만든 것처럼 보이지만, 지역별로는 매우 두드러지는 봉우리 세 개가 별도로 존재한다.
자료가 짧아서 한 싸이클의 시작과 끝조차 확인할 수 없지만, 현재 미분양 물량이 2002년 저점과 큰 차이가 나지 않는다는 것은 알 수 있다.

가구수, 인구가 늘었는데 미분양 물량이 이전과 비슷한 수준이다.




뒤집어서 전세비율과 비교했다.
2002년 전후, 20009년 전후, 2015년 전후.
미분양물량이 주택의 수급을 나타내는 지표이고 전세비율과의 관련성이 그때문이라면 전세비율의 고점이 멀지 않았다고 볼 수 있다.



2015년 5월 19일 화요일

economist house price chart - korea included


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2013/12/worldwide-housing-bubble.html

한국은 빠져있었다. 그런데 다시 가보니 포함되었다.

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices




부동산가격 비교에 핵심적인 명목가격지수, 실질가격, 소득대비비율, 집세대비비율을 다른 나라와 비교할 수 있다.
회색이라 잘 안보이지만, 잘 보면 보인다.

그래서 한국 주택 가격은?
일본, 독일과 자웅을 겨루고 있다.
알고 보면 독일, 일본 주택 가격이 거품이라는 뜻일까?
아니면 한국 주택이 거품이라는 자들이 멍청하다는 뜻일까?

잘 생각해 보자.





widowmaker


20여년 전에 연변교포한테서 오토바이 타다 죽는 남자들이 많아서 과부차라고 부른다는 얘기를 들었다.

오랜 시간이 지나서 몇년 전에 일본 채권을 과부제조기라고 부른다는 얘기를 들었다.
http://blogs.reuters.com/breakingviews/2011/06/06/japans-widow-maker-bond-trade-still-looks-lethal/
http://ftalphaville.ft.com/2014/06/27/1889702/the-widowmaker-doesnt-care-if-this-is-nuts/
오늘 과부제조기로 불리는 헬기에 대한 기사를 봤다.
수직 이착륙 '오스프리'는 '과부 제조기'…24년간 70여명 사망
http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/05/19/0200000000AKR20150519074200043.HTML?input=1195m
혹시나 싶어서 찾아보니 뭔가 치명적이고 주로 남자들이 좋아하거나 꼬이는 것을 동서양 막론하고 과부제조기라고 부르는 모양이다.
http://en.wikipedia.org/wiki/Widow_maker_(disambiguation)
새로운 과부제조기는 어디에 있을까?
홀아비제조기는 없을까?