https://runmoneyrun.blogspot.com/2023/09/us-house-price-20230909.html
미국 주택가격지수는 fred에만 4개가 올라와 있다.
한국의 주택, 아파트 가격에 대한 통계 중 사용가능한 것은 3개가 있다.
한국은행에서는 실거래가지수와 kb지수를 서비스하고 있다.
전 정권의 고용, 소득, 부동산 통계에 대한 광범위하고 지속적인 조작은 감사원에서 일부 확인했지만, r1이 담당했던 부동산 통계에 무슨 일이 내부적으로 진행되었는지는 아직 알기 어렵다. 감사원이나 검찰이 이 조직에 대한 조사를 하고 있는지도 알 수 없다.
https://runmoneyrun.blogspot.com/2021/09/kb-vs-20210927.html
전에도 몇 번 비교한 적이 있지만, 아래에 서울 아파트에 대한 세 지수를 비교했다.
r1은 비슷한 방향을 보이지만, 가격 상승의 폭을 심각하게 왜곡하고 있다.
여론의 몰매 이후 몇 번에 걸친 수정이 있었다고 하는데도 그다지 개선된 것으로 보이지 않는다.
r1에서 제공하는 가격지수를 이용해서 의미있는 결과를 얻겠다는 것은 부질없는 짓이다.
kb지수는 워낙 실거래가지수에 비해 느리게 가격에 반응했지만, 가격변동폭은 비슷한 수준을 유지했었다.
그러나 14년 이후의 부동산 상승기에 변동폭이 80% 대 150%로 심각하게 차이가 난다.
미국에서 다양한 방식으로 계산되는 주택가격 지수들이 수십년동안 일정한 범위에 수렴하는 것과는 다르다.
최근처럼 kb지수와 실거래가지수에 차이가 컸던 것은 금융위기 직후뿐이다.
가격변동성이 높은 시기를 지나고 나서 조정이 지속되는 시기가 올 때 장기 추이를 판단하는 것에는 가격의 수준을 판단하는 것이 필요하다.
이런 비교에는 kb지수도 적절하지 않다.
문제는 한국은행부터 oecd, fred 등 해외 기구까지 공식적으로 주로 사용하는 한국 주택가격지표가 kb것이라는 것이다.
한국 주택가격을 물가, 소득, 임대료 등으로 나누어서 국가간의 비교를 하는 것이 크게 의미가 없다.
그런 해외 통계를 지난 10여년간 많은 국내의 부동산 분석가, 경제 분석가들이 추종했지만 믿기 어렵다.
로그축에서 보면 장기추세로 돌아온 kb지수와는 달리 실거래가 지수는 14년 이후의 상승 추세를 유지하고 있다.
우연히 미국의 평균신축판매가격이나 중위값신축판매가격과 유사한 추세를 보인다.
금융위기부터라고 해도 좋고, 14년 전후 저점부터라고 해도 좋다.
만약 한국 주택가격의 장기 변화를 예상하기 위해 미국에서 힌트를 얻고 싶다면 kb지수보다 실거래가지수를 쓰는 것이 유리할 수 있다.
예를 들어 미국의 기준금리와 모기지 금리의 변화가 미국 금융시장과 주택시장에 미치는 영향을 분석하는 것처럼 한국에서 미국, 한국의 금융 지표를 분석하고 주택시장에 적용하고자 하면 처음 찾아볼 그림은 실거래가 지수이다.
요약
2023년의 서울아파트 가격 반등은 실거래가지수에서만 확인가능하다.
