2017년 9월 10일 일요일

일물일가 - 선진국 주택가격 house price vs exchange rate 20170910


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/12/house-price-vs-exchange-rate-law-of-one.html

달러로 환산한 선진국 주택의 가격은 국가에 관계없이 1970년대 이후 일정한 범위에서 벗어나지 않고 있는 것으로 보인다고 했다.
이것은 전세계 주택가격에 일물일가의 법칙이 성립할 가능성을 시사한다.
물론 돈의 가치가 크게 차이나는 신흥국, 후진국의 집값은 논외이다.

확인한지 몇개월밖에 지나지 않았지만, 달러약세가 최근 심화되었기 때문에 확인해볼 가치가 있다.



2010년 기준 주택가격을 달러로 환산한 것이다.
영국, 캐나다, 호주, 미국, 독일, 한국, 일본, 스위스, 중국.
물론 이중 한두나라는 선진국이 아니다.
그러나 외환위기 이후의 한국, 최근의 중국 주택가격은 선진국과 동조화되어 있다.

2010년 이후의 달러환산 집값은 나라와 관계없이 일정한 범위에서 벗어나지 않고 있다.
이것은 아래 그림처럼 모든 나라의 명목집값이 우상향하는 것과는 다르다.

장기적으로 환율을 결정하는 가장 중요한 요소가 물가라는 점에서 실질집값을 비교하는 것과 유사한 점이 있지만, 이코노미스트에서 제공하는 실질집값을 몇년간 들여다 봤어도 저런 관계를 발견할 수 없었다.

전세계 주택에 일물일가의 법칙이 성립하는가?
판단하기 쉽지 않으나, 명목환율을 조정한 것만으로 저런 훌륭한 관계를 수십년간 보인다는 것은 자체로 놀랍고 신기한 일이다.




명목가격지수이다.
큰 싸이클을 그리면서 모든 국가의 주택가격이 우상향하지만, 그러나 매우 넓은 범위에서 각자 움직인다고 봐도 무방하다.
또한 이 그림에서는 달러환산 한국 집값에서 보이는 외환위기전후의 급격한 움직임을 파악할 수 없다.




일본, 미국의 주택가격 싸이클에 대해서는 이전 글 참조.

일본 명목 주택 가격의 순환 japan house price cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/japan-house-price-cycle.html

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html




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