서울 아파트 가격과 거래량 변화 20171127

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_19.html

서울 지역 아파트의 공급곡선이 2013년 이후 S1에서 S2로 변화했다.
다시 말하면 공급의 가격탄력성이 2.5배 증가했다.
만약 공급곡선이 원래의 S2로 돌아가고 수요가 투기적으로 증가하면 균형가격은 P1에서 P2로 움직이는 것이 아니고 P3로 갈 수 있다.
이러한 과정은 과거 10년처럼 가격과 거래량이 비례하면서 나타나는 것이 아니고, 거래량의 감소와 함께 가격이 증가하는 비전형적인 형태로 나타날 수 있다.


왜 이런 예측을 했나?
신규 아파트 공급은 감소하고 있고, 수요는 감소하지 않고 있고, 전세비율은 고점을 찍고 내려가고 있고, 미분양은 거의 사라져 버렸고, 가계부채는 증가하고 있었다.

정부의 강력한 대책이 발표된 이후 어떤 변화가 발생했나?

확인하기 전에 관련된 글 먼저 확인.

집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs.html

가계부채와 집값은 비례한다는 것이다.
가계부채의 부담을 덜 괴롭게 벗어나는 길은 가계부채를 잡는 것보다 명목gdp(실질gdp+물가)를 늘리는 것이다.

한국의 전세비율 vs US Price to Rent Ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

한국의 전세비율과 미국의 집값/임대료 비율을 비교했다.
미국의 집값/임대료 비율은 거의 전적으로 집값이 결정하지만 한국은 그렇지 않다.
한국의 전세비율은 고점에서 하락하기 시작한지 1-2년에 불과하지만, 미국은 5년이 지났다.

은행의 LTV 비율은 증가했을 것이다 - 한국은행의 통계도 진실일 것이다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/10/ltv.html

지난 3년동안 전국 아파트값은 11.5%, 은행주택담보대출은 32.5% 증가했다.
ltv가 높은 대출의 비율이 증가하는 것이 당연하다.

이것은 서울 지역 아파트의 가격탄력성 변화와도 일치한다.

은행의 LTV 관련 검토(WITH 듀프레인)
http://blog.naver.com/rladudrl78/221127077935

은행의 LTV 관련 검토2 (WITH 듀프레인)
http://blog.naver.com/rladudrl78/221127113452

1) 가계부채/gdp의 관계에서 한국의 불투명한 경제 구조상 분자는 크게, 분모는 짧게 나올 수 있다.
2) 지역적으로 집값이 오른 지역이 아니라 못 오르거나 내린 지역이 문제이고, 최근 대출이 증가했을 서울수도권이 아니라 경기가 둔화되어 대출 증가가 높지 않을 지방이 문제이다.
3) 정부가 주택금융공사를 통해 가져간 100조가 넘는 안심전환, 보금자리, 적격대출이 아니라 제1, 제 2 금융권에 남은 대출이 문제이다. 결과적으로 ltv가 높은 대출만 남겼을 테니, 민간금융기관의 ltv가 올라갈 수 밖에 없는 구조.
4) 특히 15년의 안심전환대출 40조는 정부의 의도적인 경기부양책이고 일부계층에 특혜를 준 권력 남용으로 보인다.
5) 곰님의 지역별 집값 그래프에서도 보이듯 강남의 집값만 장기간 특별히 더 오른 것이고, 이지역의 ltv가 특별히 더 높을 것인지 더 위험할 것인지는 의심스럽다.

곰님과 가계부채와 ltv에 대해 나눈 얘기들.


노무현 정부 시절과 비슷한 가격흐름과 정부정책이 이어지다보니 데자뷰같은 느낌도 든다.
집값과 가계부채가 한국경제에 위험이 되는 상황을 예방하고자 정부가 노력한다고 믿더라도 실제목적에 부합하는 정책을 쓰고 있는지는 알 수 없다.

정부가 그들이 원하는 결과를 달성하고 있다면 나의 예측은 빗나가기 쉽다.
아래에 10월까지 숫자를 업데이트해서 그림을 다시 그렸다.

월거래량은 월간 가격상승률(mom)에 비례한다.
12개월 누적 거래량(ttm)은 연간 가격상승률(yoy)에 비례한다.


아직도 대다수의 부동산 전문가들이 저렇게 비교해야 한다는 것을 모른다.

아파트값이 전년대비 여전히 5%의 상승률을 유지하고 있다.
정부가 집값을 잡으려면 더 강한 무기를 꺼내야 한다.
보유세 카드를 쓰고나면 정부가 더 이상 할 수 있는 일이 별로 없고, 뭘 해도 소용 없게 된다.
이미 노무현 정권에서 벌어졌던 일이다.

아직 거래량ttm이나 가격yoy가 크게 움직이지 않았다.
최근의 변화를 확대해도 마찬가지다.

그런데 방향이 수상하다.
또 점 간의 간격이 많이 벌어졌다.

아직 빨간 선을 따라 움직일지, 파란선을 따라 움직일지 결론을 낼 수 없다.
그러나 거래량이 크게 감소하는데도 가격상승률이 유지되는 상황에서 나의 예측을 바꿀 필요가 전혀 없어보인다.


다만 관련된 사람들에게는 행운을 빌어주고 싶다.
문재인 정권, 나를 포함한 무주택자들...




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추가 20171129

공급이 충분하니 투기수요만 억제하면 된다고 헛발질만 하던 정부가 드디어 공급확대를 들고 나왔다.
위치와 공급량만 적절하다면 효과가 장기적으로 나타날 것이다.


http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95079992

< 주택 100만호 공급계획(만호) >

주택 100만호 공급계획(만호)

구분	’18	’19	’20	’21	’22	합계	연평균
합계	18.8	19.9	19.9	20.5	20.9	100.0	20.0
공공임대(준공)	13.0	13.0	13.0	13.0	13.0	65.0	13.0
공공지원(부지확보)	4.0	4.0	4.0	4.0	4.0	20.0	4.0
공공분양(분양)	1.8	2.9	2.9	3.5	3.9	15.0	3.0

"무주택 서민에 100만호 공급"…'주거복지로드맵' 확정
http://www.nocutnews.co.kr/news/4884672

[주거복지로드맵]공공분양 15만채..신혼에 혜택 집중
http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=34981

REGULAR us economic cycle 20171118

not irregular - us economic cycle 20160513

실업률과 물가상승률를 더하면 고통지수가 된다.

그러나 실업률에서 물가상승률을 빼면 경기순환을 보여준다.
실업률에서 평균시간당임금상승률을 빼면 경기순환을 더 잘 보여준다.

이것을 금리차와 비교하면 유사한 궤적을 보인다.
따로 가공하지 않아도 숫자의 레벨조차 크게 다르지 않다.

서로 완전히 독립적인 자료가 동일한 신호를 보내면 소음과 신호를 구분하는 중요한 기준이 될 수 있다.
따라서 실업률과 임금상승률의 차이는 금리차만큼 미국의 경기순환을 판단하는데 도움이 된다고 볼 수 있다.

확실한 것은 1년 반전보다 1년 반만큼 경기순환의 끝에 가까와졌다는 것이다.
그러나 끝이 언제인지는 80년대처럼, 또한 90년대처럼 알기 어렵다.
다만 그것이 내일로 보이지는 않는다.

순환의 끝은 물가가 올라가고 기준금리가 올라가야 나타난다.
기준금리가 결정하는 단기금리.
시장이 결정하는 장기금리.
고용이 직접적으로 영향을 주는 임금과 물가.
이것들간의 관계에 대해 말이 많지만, 기울기가 변해도 관계 자체가 변하기는 어렵다.

금융위기 이후 전세계가 험한 시기를 보냈음에도 경제는 거의 똑같이 반복되고 있다.
내 눈에는 저 그림도 경기순환을 뒷받침하는 명백한 증거로 보인다.

미국 비금융 기업 부채, us nonfinancial corporate debt 20171116

미국의 가계, 기업, 정부의 부채 중에 경기순환과 관련성이 높은 것은 비금융 기업 부채이다.
다른 부채는 각기 다른 특징을 보인다.

금융섹터를 제외한 부채는 gdp의 2.5배.
80년대 초반과 2000년대, 2번에 걸쳐 크게 증가했다.

가계부채의 총액 자체는 증가하고 있지만, gdp와 비교하면 금융위기 이후 가계와 금융업의 디레버리징은 지속되고 있다.

미국 연체율 deliquency rate 20171116
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/11/deliquency-rate-20171116.html

가계, 금융부문의 디레버리징을 감당하기위해 급증했던 미국연방, 지방정부의 부채는 정체되고 있다.
자생적인 경기회복이 지속되면 감소하는 것도 가능할 것이다.
그러면 debt ceiling같은 것으로 시장에 충격이 오는 상황은 더 이상 발생하기 어렵다.

ROW, 해외부문의 부채. 해외기업이나 개인의 부채일 것으로 본다. 아직 크지 않고, 최근 정체.

기업 부채와 관련된 부분은 경기싸이클과 관련성이 높아서 따로 볼 가치가 있다.
그런데 최근 1990년이후에 형성된 40% 초반 수준을 뛰어 넘으려 하고 있다.

90년 이전 지속적으로 증가하던 기업부채가 박스권에 갇힌 이후, 부채증가를 가계와 금융부문이 이끌면서 미국 부동산거품과 붕괴로 인한 금융위기가 발생했다.
미국인들이 새***가 아니라면 같은 잘못을 같은 세대가 저지르기는 힘들 것으로 본다.


그러나 여전히 두가지 해석이 가능하다.
1) 기업 부채가 경기순환의 고점을 나타낸다.
2) 기업 부채증가가 새로운 시대의 시작을 나타낸다.

만약 부채증가가 투자증가와 동행하고 미국 경기가 현재 수준을 유지하면 긍정적인 해석을 뒷받침하게 될 것이다.

다 떠나서 그렇게 보는 것이 마음이 편하다.

미국 연체율 delinquency rate 20171116

연준에서 상업은행의 연체율에 대한 표와 차트를 제공한다.
또한 가계부채에 대해서는 따로 정리된 보고서를 제공한다.

현미경으로 들여다보면 다를 수 있지만, 아직 걱정할 이유는 없다.


https://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm

Delinquency Rates

All Banks, SA

	Real estate loans				Consumer loans			Leases	C&I loans	Agricultural loans	Total loans and leases
	All	Booked in domestic offices			All	Credit cards	Other
		Residential 1	Commercial 2	Farmland
2017:2	2.28	3.68	0.77	1.96	2.21	2.47	1.96	0.98	1.35	1.53	1.83

소비자 대출, 카드대출의 연체율이 올라가고 있지만, 낮은 수준이고 과거의 경기순환에서 특별한 신호를 준 적이 없다.

전체 연체율, 부동산담보대출 연체율, 상공업대출 연체율이 증가하면 관심을 둘 필요가 있다.
지금은 아니다.



https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc

https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/HHDC_2017Q3.pdf

가계 대출의 연체율은 바닥권이다.
더 이상 감소하기는 어려울 것으로 보인다.
그렇다고 일부가 걱정하는 것처럼 바로 올라가야 될 이유도 없다.

학자금대출, 자동차대출의 연체율은 높거나 높아지고 있지만, 가계대출에서 차지하는 비중으로 볼 때 단기간에 심각한 문제를 발생시키기 어렵다.
자동차 산업에는 문제가 될 수도 있다.

bank lending practices vs term spread
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/11/bank-lending-practices-vs-term-spread.html

연체율이 최저수준인 시기이고, 다른 위험요소가 적다면, 금리차가 좀 적어도 은행들이 대출하고 싶어하는 것이 당연한 것 같기도.

세계잉여금

국고채 바이백 취소, 작은 그림과 큰 그림
http://www.fnnews.com/news/201711151056364645

한 회계전문가는 "정부가 바이백 취소 등을 통해 최대한 재량권 범위내에서 세계잉여금을 쌓는 전략을 쓰는 것같다"면서 "세계잉여금은 국가재정법상 예산에 상계하지 않고 국회 동의 필요 없이 쓸 수 있다"고 말했다.

14일 채권시장에 비상식적인 상황이 벌어진 모양이다.
이해 당사자들은 국가의 신뢰에 영향을 주는 일로 보고 있다. 당면한 손실도 문제가 될 것이다.
그럼에도 불구하고 정부실무자 수준에서 해명이 없었고, 관련전문가는 정부가 국회를 건너 뛰어서 내년에 쓸 자금을 마련하기 위한 것이라는 추측을 하고 있었다.

http://www.newsis.com/view/?id=NISX20171115_0000148970&cID=10401&pID=10400

김 부총리는 "(초과세수를)쓰는 방법은 여러가지가 있다. 있는 국채를 상환하는 방법도 있고, 바이백을 해서 앞서 나간 이자를 갈아 끼는 법도 있다. 또 하나는 세계잉여금으로 하는 방법도 있다"며 다양한 경우의 수를 염두에 두고 있다고 전했다.
다만 초과세수를 분할해 국고채 상환과 세계잉여금으로 처리할 가능성이 높다고 전했다. 그는 "아주 극단적으로 하면 (초과세수를)국채에 다 쓰거나 세계잉여금으로 다 할 수도 있지만, 그렇게는 하지 않는다"고 했다.

15일 다른 자리에서 부총리가 지나가는 말처럼, 그러나 꽤 자세히 언급을 한 모양이다.
18조가 넘는 초과세수 중 반은 넘겨서 내년에 국회와 상관없이 정부가 마음대로 집행할 수 있게 준비하고 있는 것으로 들린다.

文정부 첫 추경 빚 안내고 편성한다…세계잉여금 1.1조 투입
http://news1.kr/articles/?3006876

일반회계 세계잉여금은 국가재정법에 따라 사용처가 정해져 있는 자금으로 △지방교부세(금) 정산 △공적자금상환기금 출연 △채무상환 △추경편성·세입이입 등에 쓰인다.

국가의 신뢰에 손상을 주고 금융시장에 혼란을 주면서도 '그렇게 큰 일이 아니다'라고 아무런 거리낌없이 얘기하는 것은 '큰 그림'을 그리는 사람들한테는 당연할 수도 있겠다.
이상한 일이 벌어져서 '세계 잉여금'이라는 것을 알게되었으니 나한테는 나쁜 일은 아니다.
부총리는 임명 초기에 현 정권의 실세들과 코드가 맞지 않는 깍두기같은 존재로 언론에 비춰졌는데, 이제는 그렇지도 않은 모양이다.

18년 최저임금관련 지원에 3조가 필요하다고 한다.

건강보험개혁에도 18년에만 4조가 추가로 들어가는 모양이다.

적폐청산을 모토로 한 정권이니, 몰상식, 파렴치, 꼼수, 편법같은 얘기를 들을 짓을 하지는 않을 것이라고 기대한다.
그런 짓은 양아치들이나 하는 것이다.

내년에 어떻게 저돈을 처리하는지 보자.

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[김남현의 채권썰] 바이백 종목 상대적 약세 예상, 수능일 데자뷰에 불안감도
http://www.etoday.co.kr/news/section/newsview.php?idxno=1563416

bank lending practices vs term spread

연준의 기준금리보다 은행의 대출태도가 금융시장에 더 중요하다는 보고서가 있어서 확인해봤다.
결론은 그렇지 않다는 것이다.

50년대 이후 경기순환의 판단에서 장단기금리차보다 더 중요한 지표는 찾기 어렵다.



https://www.federalreserve.gov/data/sloos/201710/default.htm

파란선이 연준의 대출태도 조사이다.
하이일드 스프레드와 비교하면 조금 선행하는 것처럼 보이기도 한다.

하이일드 스프레드는 한국의 원화환율과 관련성이 매우 높아서 들여다볼 가치가 있지만, 그런 이유로 미국의 대출태도를 볼 필요가 있을 지는 의문이다.

경기순환과 관련해서는 기준금리보다는 장단기금리차와 비교하는 편이 알기 쉽다.

빨간선은 장단기금리차를 뒤집었으니 단장기금리차라고 할 수 있을 것이다.
보통과 달리 단기금리에서 장기금리를 뺀 값이다.
금리차는 대출태도에 선행하기도 하고 동행하기도 한다.
그러나 경기의 시작과 끝을 나타내는 결정적인 시기에는 무조건 선행한다.

ism pmi도 설문조사이지만 다른 실물지표로 대체할 수 없는 점이 있다.
그러나 대출태도는 다른 지표대비 우월하다고 볼 이유을 찾을 수 없다.
그러니 surprise index나 lmci처럼 무시해도 좋을 듯하다.


굳이 위 그림을 해석해보자면 장단기금리차가 감소하면 은행대출담당자가 대출하고 싶은 마음이 사라진다는 것이다.
왜?
은행은 단기저리로 예금을 받아서 장기고리로 대출을 해야 돈을 버는 곳이다.
이 차이가 줄면 남는 것이 적다.


위 그림을 보면 지금 미국은 태평성대라고 할만하다.
기름값 하락으로 인해 높아졌던 디플레이션 가능성이 낮아졌고, 제조업 둔화(침체?)에서 벗어나 과열수준으로 올라가고 있다.

경기 후반 금리차가 낮은 수준을 유지하면서 상당기간 등락을 반복할 수 있다.
물가2%+성장률 3%=명목성장률 5%가 가능한 경제에서 2% 대의 장기금리는 낮다.
기준금리도 낮지만 시장금리도 낮기 때문에 금리차가 일방적으로 감소하지는 않을 것이다.



nowcast는 3.15%, gdpnow는 3.3%이고 이대로 유지되면 3분기 연속 연률 3%대의 성장을 기록한다.

https://www.frbatlanta.org/cqer/research/gdpnow.aspx

https://www.newyorkfed.org/research/policy/nowcast.html

물가는 변함없이 유가의 영향을 받을 것이고, 유가가 현재 수준 55-56달러를 유지하면 내년 6월경에는 기저효과로 인해 약 23%의 유가상승률을 보일 것이다.

미국이 2018년 명목 성장률 5%를 달성하지 못하는 것을 상상하기 매우 어렵다.

집사기에 좋을 때인가 good time to buy a house? - Gallup and Fannie Mae

http://news.gallup.com/poll/147248/majority-say-good-time-buy-home.aspx
http://news.gallup.com/poll/161942/americans-optimism-home-prices-surges-this-year.aspx
http://news.gallup.com/poll/208901/expect-local-home-values-rise.aspx
http://news.gallup.com/poll/162752/housing.aspx

위 그림은 갤럽의 2017년 4월 자료.
장점은 40년에 육박하는 긴 자료라는 것.


아래의 패니매 조사 자료는 2011년 이후부터이지만, 10월까지의 데이타가 존재하고 집사기에 좋은 시절인지 나쁜 시절인지 물을 뿐 아니라, 집팔기에 좋은 시절인지 나쁜 시절인지도 구분해서 질문.


http://www.fanniemae.com/portal/research-insights/surveys/national-housing-survey.html

http://www.fanniemae.com/resources/file/research/housingsurvey/pdf/nhs-monthly-data-110717.pdf

두 조사결과는 숫자의 절대값에는 차이가 있지만 추세는 동일.


아직 집사기에 좋은 때라고 생각하는 사람이 많다.
그러나 최근 몇개월은 2011년 이래 미국에서 집사기에 좋은 때라고 답하는 사람의 비율이 가장 적은 때이다.
또한 집팔기에 좋은 때라고 느끼는 사람이 가장 높은 때이다.


집사기 좋다고 보는 사람의 추세가 크게 꺾였을 때가 2005년이고, 저점이 2006년.
2006년이 미국 집값의 역사적 고점.




실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/130-history-of-us-home-price-by-shiller.html

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

실질 집값(쉴러교수)과 실질 임대료.
명목집값은 이미 고점을 뚫었지만, 실질 집값은 고점과 차이가 있다.

그러나 미국사람들의 생각은 바뀌었다.
여러가지 이유가 있겠지만 중요한 것은 집값이 높다는 것이다.


http://www.businessinsider.com/house-prices-housing-market-buyers-problem-zillow-2017-11