기준금리는 m1과 관련성이 높다.
아파트 가격은 m2와 관련성이 높다.
이것이 한국에서 2000년대 이후 두드러지게 나타나는 현상이다.
https://runmoneyrun.blogspot.com/2020/09/base-rate-m1-m2-apt-20200913.html
https://runmoneyrun.blogspot.com/2019/01/bok-base-rate-m1-m2-20190118.html
https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/10/korea-foreign-reserve-mb-m1-m2-20171007.html
https://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/vs.html 집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
기준금리를 결정하는 것은 시장이 아니라, 현재의 시장 상황을 고려하고 미래의 시장 상황을 예측하는 금통위의 판단이라서, 소수 구성 인원의 "독립적인" 판단에 의존하게 된다. 또한 20여년간의 기준금리와 m1의 시간적 선후 관계를 고려해도 거의 항상 기준금리가 m1에 "선행"한다. 그래서 기준금리가 m1을 결정한다고 해도 무방할 것으로 본다.
반면 m2와 아파트 가격의 관계는 더 복잡한 상호작용이 존재하는 것으로 보인다. 그렇다고 해도 아파트 가격이 상승하는 시기에 둘은 양성 피드백 고리를 형성한다는 점은 달리 보기 어렵다. 이런 경우에 서로가 원인이 되고, 결과가 되는 것이라서 한쪽이 다른 쪽을 결정한다는 것은 딱 반쪽짜리 설명이 되기 쉽다.
뻔한 소리를 길게 하는 것은 실제 상황이 단순화하기 어려운 측면이 있다는 점 때문이다. 다른 이유는 한은이 주로 담당하는 것처럼 보이는 통화정책, 판데믹 이후 전세계에 풀린 천문학적 유동성, 미국 포함 전세계 주택 가격의 동시 급등 등의 이유로 인해 한국의 지속된 주택 공급 부족 만으로 주택가격을 설명하면서 부채와 주택가격 간의 관련성을 무시해서도 안 되기 때문이다.
m2는 한국에서 총대출금과의 관련성이 원래 매우 높지만, 지난 10년간은 거의 판박이라고 할 수 있다. 총대출금의 70% 이상은 가계부채가 차지한다.
서울 아파트의 가격 탄력성
최근 가계부채 증가율은 높은 수준이지만, 눈부신 주택 가격 상승속도의 반 정도에 불과하다. 이 현상은 17년 이전 부채 상승속도가 주택 가격 상승속도의 3배에 육박하던 것과 비하면 놀라운 변화이지만, 과거에도 나타났던 현상이고 예상에서 크게 벗어난 것이 아니다.
지금 한국 주택 시장 상황은 예측가능한 방향으로 진행하고 있지만, 강도는 예측을 벗어나고 있다.
주택 시가총액 vs gdp 20210917직전 글에서 약 5년 이후 싸이클 저점에 도달할 가능성을 언급했고 이것은 뻔한 예측이다. 그러나 그 이전에 지나야 할 고점의 시기나 수준은 솔직히 짐작하기 어렵다. 부채에 대한 두려움이 없는 시장의 질주는 강력한 충격이 나타나서 현실에 대한 자각이 많은 참여자들에게 공유될 때까지 지속될 것이기 때문이다.
18년, 19년 전세계 경기둔화가 진행 중이었으나, 다가올 침체의 트리거를 특정하기 어려웠다. 중국의 성장 둔화, 미국의 과열된 자산시장, 미국 중국의 무역전쟁, 브렉시트와 EU분열 등 많은 것들을 상상했지만, 결국 아무도 예상하지 못했던 100년 만의 판데믹이 덮쳤다. 2008년의 금융위기가 1929년 대공황 다음 수준의 위기 상황이었다는데, 2020년의 판데믹은 1919년의 스페인독감 다음 규모였고 아직 진행 중이다.
현재 판데믹 이후 풀린 전세계의 과잉 유동성이 모든 자산의 거품(everything bubble)을 역사상 최대 수준으로 밀어올렸다는 주장이 존재한다. 자산가격연구로 노벨상을 타고 it버블 붕괴와 미국 부동산 버블 붕괴를 적잘한 시기에 적절한 강도로 지적했던 쉴러 교수는 벌써 몇 년 전부터 버블 주장을 하고 있다. 2020년 두달간 공식적인 침체와 가격 조정으로 마음이 바뀌지는 않아서, 아직 버블에 대한 우려를 공개적으로 표명하고 있다.
세상은 항상 변하지만, 바뀌지 않는 것도 있다. 가격은 영원히 상승하기도 하지만(인플레이션이 영원하다는 얘기) 밸류에이션이 영원히 상승하지는 않는다. 영원히 상승하지 않는 것은 어떤 시기에 싸이클을 나타낸다. 60년, 30년, 10년 짜리 싸이클이 흔하고, 15년짜리, 5년짜리, 2년짜리도 관찰할 수 있다. 정확한 주기를 보이지 않더라도 싸이클의 존재를 확인하는 것은 어렵지 않다.
통화량과 기준 금리
통화량은 영원히 무한히 증가할 것이다.
기준금리는 20년동안 우하향했지만, 영원히 감소하지는 않을 것이다.
이게 상식적인 전망 아닐까 싶다.
기준금리(yoy)는 m1(y-y)과 대칭이다.
높이 말고 고점, 저점의 위치만 보면 거의 완벽하다고 볼 수 있다.
기준 금리가 상승하는 동안 m1은 감소할 것이다.
시장의 다수는 내년까지 기준금리 상승을 예측하고 있다.
그것이 금융시장, 특히 채권시장에 반영되고 있겠지만, m1에는 선반영되지 않는다.
m2가 어떤 시기에 기준금리, m1과 다르다는 점은 명확하다.
최근에도 기준금리, m1과 반대방향의 길을 가고 있다.
이것이 시사하는 점은 가계부채 증가를 억제하기 위해 기준금리를 올리는 것은 필요하지만, 충분하지 않다는 것이다.
m2에는 신용창조가 중요하고, 대출과 예금의 순환이 필요하다.
그 대출을 한국에서 지난 10년간 특히 주택이 결정한 것으로 보인다.
한국 주택 가격 통계는 1986년 이후 국민은행이 제공했던 것을 몇년 전 정부가 감정원으로 옮겨서 제작하도록 했고, 2가지 통계가 따로 작성되고 있었다.
감정원 통계가 국가 표준이 되고 나서 oecd나 기타 해외 자료의 한국 부동산 가격은 감정원 통계가 기본이 되었다.
그런데 한국은행 싸이트의 주택매매, 전세 가격 통계는 알 수 없는 이유로 국민은행의 자료가 제공되고 있었다. (한국은행이 감정원 통계를 안 믿었을까?)
현 정부 들어 집값이 거의 안 올랐다고 주장했던 정부가 감정원 통계의 부실을 인정하고 나서, 개편이 있었고 국민은행 통계가 그나마 현실을 반영하고 있었다는 당연한 사실을 국민들이 확인할 수 있었다.
위 그림에서 아파트 가격에서 디테일을 무시하면 80년대 후반과 금융위기 이전 크게 두번 상승했고 이번이 세번째이다. 저 가격이 실제를 잘 반영하고 있는 것이라면 과거 100% 전후의 상승폭 대비 현재는 20% 수준에 불과하다. 만약 최근의 상승폭이 실제로 서울 지역에서 관찰된 몇 년간의 100% 이상의 상승을 충분히 반영해야 한다면 다른 상황이 진행될 수 있다.
전년동월비로 보면 이 지표들의 높은 관련성이 보인다.
2000년대 이후 관련성이 높아졌고, 2010년대 이후 더 높아졌다.
최근 m2와 총대출금의 정체가 보인다.
아파트 가격이 지속 상승하면 다시 위로 뚫릴 것이다.
현재 아파트 가격 상승률은 전년 대비 20% 가까이 올랐고, 이것은 80년대 말의 폭등기보다는 낮지만, 외환위기 이후 기록된 2001년의 고점과는 그리 차이나지 않는 수준이다.
대출 중에서 가계부채가 아파트 가격 변화와 관련성이 높은 것은 당연하다.
중요한 것은 최근 가격 상승률이 부채증가율의 2배에 육박한다는 것이다.
17년 이전 부채증가율이 가격 상승률의 3배에 달했던 것과 비교하면 6배의 차이가 난다.
이것은 시장 과열의 명백한 증거이다.
앞에서 주택 시장에 14년 이상의 장기 싸이클이 보인다는 점을 확인했다.
위 그림에서는 대출과 가격에서 공통적으로 5년 주기의 단기 싸이클이 존재하고 15년 고점까지 명확했으나, 최근 싸이클의 고점은 2020년 전후에 나타나지 않고 연장되고 있다.
15년 전후 고점에서는 지방 중심의 가격상승과 공급이 나타났었다.
아마도 그런 이유로 한국 전체 가격 상승폭이 제한되었던 것으로 보인다.
최근의 주택가격상승은 민주당정권이라는 국내 정치적 상황과 판데믹 후 전세계 유동성 폭증이라는 세계적인 금융시장 상황이 맞물린 것이고, 그런 저런 이유로 장기, 단기 부동산 싸이클이 겹쳐져서 연장되고 있는 것으로 보인다.
1990년 전후의 일본 부동산 버블 형성과 붕괴의 과정은 일본인의 유전자에 새겨질 수준의 강렬한 집단적 기억을 형성했다. 한국에서 최근 진행 중인 주택시장의 상황은 매우 강력한 것이고, 2-3년 내에 나타날 고점은 역사적인, 그래서 수 십 년 후에도 기억될 고점이 될 가능성이 있다.
요약
한국 주택시장에 과열의 흔적이 뚜렷하다.
한국 주택시장, 금융시장에 단기적인 충격이 1-2년 내에 나타날 수 있다.
그 시점이 한국 주택시장의 역사적인 순간이 될 수 있다.
