Thursday, July 2, 2015

아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절


전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

미분양 물량이 자체로 아파트 재고의 대용으로 사용될 수 있다는 점은 확인했다.
미분양 물량 자료를 84년까지 연장했다.

시장에 공급되는 아파트 물량으로 어느 수치를 보는 것이 좋을까?

- 분양+미분양 또는 분양+전년미분양
- 준공+미분양 또는 준공+전년미분양

연립, 단독도 아파트의 대체재라면

- 전체주택+미분양 또는 전체주택+전년미분양

아래는 확인한 결과이다.



2015년 아파트 분양은 40만호를 넘어서 사상 최대일 것으로 추정.
완공은 2-3년 이후지만, 경기 상황에 따라 1-2년씩 지연되는 것이 다반사.




아파트분양 물량의 정부 공식자료는 찾을 수 없고, 부동산업체들의 자료를 다들 가져다 쓴다.
2000년 이후의 숫자는 증권사보고서 몇개에서 찾았지만, 이전 자료는 알 수 없다.
15년 아파트건설은 전년대비 상당히 감소했으나 하반기에는 점차 회복될 듯.

전년 미분양과 당해년 분양 또는 건설(준공)을 더하면 변동성이 확연히 감소한다.
재고물량이 신규 공급을 줄이는 효과가 장기 부동산싸이클뿐 아니라 단기적 피드백으로 나타난다는 뜻이다.
전년 미분양이 당해년 미분양보다 공급의 일부로 파악하기에 이론적으로도 실제적으로도 의미가 있는 듯.

분양+미분양은 사상최대이다.
그러나 분양+건설은 지속적으로 감소하고 있고 올해는 2년전 분양물량이나 5월까지 아파트 준공이 실제로 감소한 것을 보면 35만호 전후일 것으로 추정. 바닥권이다.

공급의 급증이 16년부터 나타난다면 지금은 과거 2001년, 88년과 비슷하다.





주택 전체와 민간주택을 미분양과 합산한 것이다.
14년의 공공주택건설은 13년과 비슷하겠지만, 전체자료만 구할 수 있다.

미분양을 포함한 주택공급은 외환위기시절 급감한 후 일정수준을 유지한다.
공공주택건설이 경기하락기에서 나타나는 민간의 부진을 상쇄했던 것으로 보인다.
아파트나, 민간주택만 보는 것과는 다른데, 공공부문의 역할을 드러내는 듯.

민간주택건설은 좀 더 변동성이 크고, 아파트건설보다 아파트미분양과 더 대칭적이다.
관련성을 계산을 필요도 없어 보인다.
이것도 아파트뿐 아니라 전체 민간주택공급이 더 시장, 경기에 민감한 변수라는 것을 시사한다.

건설업체들의 아파트 분양이 사상 최대이지만, 시장 전체의 주택공급(미분양+민간+공공)은 25년간 일정한 범위에서 자동조절되어 온 것으로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 자체로 공급에 포함되지만, 공급을 조절하는 중요한 신호 역할을 하는 것으로 보인다.
물론 주택의 가격, 돈의 가격(금리)이 가장 중요한 신호라는 것은 더 말할 필요가 없을 것이다.

지역별 자료를 구하는 것은 무료로는 불가능.